Kat Karşılığı Projelerde Hissedar ve Daire Tahsis Krizleri Nasıl Çözülür?

1. Sözleşmenin Şekli: Her Şeyin Başladığı Yer

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için resmi şekle tabidir; uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yalnızca noterde imza onayı yaptırılmış (onaylama şeklinde) bir sözleşme, bu şartı karşılamayabilir. Şekle uygun yapılmayan sözleşmeler, ileride taraflardan birinin "sözleşme geçersiz" itirazıyla karşılaşabilir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği durumlarda şekil eksikliğini ileri sürmeyi hakkın kötüye kullanılması sayabilmektedir; ancak bu bir istisnadır ve projenizi bir istisnaya emanet etmemelisiniz.

Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi de önemlidir: şerh verilmemiş bir sözleşme, arsayı sonradan devralan üçüncü kişiyi bağlamayabilir. Noter bilgisi, yevmiye numarası, tarih ve sözleşme metninin kendisi; projenin dijital dosyasında her an erişilebilir olmalıdır.

2. Hissedar Krizi: Çok Sahipli Arsada Pay Karmaşası

Arsa tek bir kişiye ait olduğunda iş görece kolaydır. Ancak miras kalmış, hisseli ya da birden fazla parselin birleştirildiği arsalarda onlarca hissedar olabilir. Her birinin arsadaki payı, alacağı daire sayısını ve kira yardımı tutarını belirler. Paylar bir Excel'de, kimlik ve IBAN bilgileri başka bir dosyada, kimin hangi daireyi istediği ise bir toplantı notunda durduğunda; "benim payım yanlış hesaplanmış" itirazı kaçınılmazdır.

Çözüm: Her hissedar için tek bir kart: pay oranı, iletişim bilgisi, IBAN, kendisine tahsis edilen daireler ve yapılan ödemeler. Müteahhit payı ile arsa sahipleri payının toplamı her zaman %100'e tamamlanmalı; bir paydaki değişiklik diğerlerini kendiliğinden güncellemelidir.

3. Daire Tahsis Krizi: "Bize O Daire Verilecekti"

Kat karşılığı projelerin en hassas anı, hangi dairenin kime kalacağının belirlendiği andır. Aynı metrekaredeki iki daire; kat, cephe, manzara ve güneş alma bakımından çok farklı değerlere sahip olabilir. Sözleşmede yalnızca "toplam dairelerin %45'i arsa sahiplerine" yazıyorsa, dağıtım masasında herkes en değerli daireleri ister.

Çözüm: Tahsis, sözleşme aşamasında ya da en geç proje onaylandığında; blok, kat ve kapı numarası bazında yapılmalı ve sözleşmeye eklenmelidir. Daha da önemlisi, bu tahsis herkesin görebileceği bir görsel daire haritası üzerinde gösterilmelidir. Kat planı üzerinde hangi dairenin müteahhide, hangisinin hangi hissedara ait olduğunu renkle görmek, onlarca sayfalık sözleşme ekinden çok daha az yanlış anlaşılır.

4. Satış Ekibinin Tahsisli Daireyi Satması

Müteahhit, kendi payına düşen daireleri inşaat sürerken satarak finansman sağlar. Satış ofisi ile şantiye ve yönetim farklı listelerle çalıştığında, arsa sahibine ait bir daire yanlışlıkla satışa çıkabilir. Bu durumda ya müşteriyle ya da arsa sahibiyle anlaşmazlık kaçınılmazdır.

Çözüm: Daire stoğu tek bir yerde tutulmalı ve arsa sahibine tahsis edilen daireler, satış ekranında bloke görünmelidir: teklif verilemez, satış yapılamaz. Bu kural kişilerin dikkatine değil, sisteme bırakılmalıdır.

5. Kira Yardımı ve Gecikme: Takipsiz Ödemeler

Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde, inşaat süresince arsa sahiplerine kira yardımı ödenmesi yaygındır. Onlarca hissedara her ay farklı tutarlarda ödeme yapmak, hangi ayın ödendiğini takip etmek ve bunu kasaya doğru işlemek ciddi bir operasyonel yüktür. Bir ayın atlanması ya da bir hissedara iki kez ödeme yapılması güveni hızla zedeler. Teslimin gecikmesi hâlinde ise sözleşmedeki gecikme tazminatı devreye girer; bu yüzden teslim takvimi ve ödeme geçmişi kayıtlı olmalıdır.

Çözüm: Kira yardımı ödemeleri toplu olarak, IBAN önizlemesiyle yapılmalı; her ödeme kasa hareketi olarak işlenmeli ve her hissedarın ekstresinde görünmelidir. "Bana ekim ayı yatmadı" sorusuna ekstreyle cevap verebilmek, tartışmayı bitirir.

6. Tapu Devri Zamanlaması

Arsa sahipleri açısından en büyük risk, inşaat bitmeden tüm arsa paylarının müteahhide devredilmesidir. Müteahhit işi yarım bırakırsa, arsa sahibi elinde ne arsası ne dairesi olan bir durumla karşılaşabilir. Bu nedenle tapu devrinin inşaatın ilerleme aşamalarına bağlanarak kademeli yapılması yaygın ve sağlıklı bir uygulamadır. Bu da ilerlemenin belgelenmesini gerektirir: hangi aşama ne zaman tamamlandı, hangi denetim yapıldı, hangi ruhsat adımı geçildi?

Kat Karşılığı Projeler İçin Kontrol Listesi

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapıldı ve tapuya şerh verildi mi?
• Tüm hissedarların payları, iletişim ve IBAN bilgileri tek yerde mi?
• Daire tahsisi blok, kat ve kapı numarası bazında belirlendi ve görselleştirildi mi?
• Arsa sahibi daireleri satış stoğunda bloke mi?
• Kira yardımı ödemeleri kayıtlı ve hissedar bazında izlenebilir mi?
• Tapu devri inşaat aşamalarına bağlandı mı ve ilerleme belgeleniyor mu?

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşme noterde mi yapılmalı?
Evet. Taşınmaz devri vaadi içerdiğinden resmi şekle tabidir ve uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Ayrıntılar için avukatınıza danışın.

Kat karşılığında daireler nasıl paylaştırılır?
Paylaşım oranı sözleşmede belirlenir; hangi dairenin kime kalacağı ise blok, kat ve kapı numarasıyla listelenerek sözleşmeye eklenmelidir. Kat, cephe ve büyüklük farkları değerlemede dikkate alınmalıdır.

Kira yardımı zorunlu mu?
Kanuni bir zorunluluk değil, tarafların sözleşmeyle kararlaştırdığı bir edimdir. Kararlaştırıldıysa tutar, süre ve ödeme günü sözleşmede açıkça yazılmalıdır.