-
ŞantiyePlus
-
Sektörden
-
03 Kas 2026
- 6 dk okuma
"Bu arsadan on dört daire çıkar, dairesi şu fiyattan gider, iyi para kazanırız." Arsa alımı kararları çoğu zaman bir kahve masasında, kâğıt peçeteye yapılan bir hesapla verilir. Oysa projenin kâr mı zarar mı edeceği, büyük ölçüde o masada belli olur. İmzadan sonra düzeltilemeyecek tek hata, yanlış arsayı yanlış fiyata almaktır.
Fizibilite, bir projenin teknik ve finansal olarak yapılabilir ve kârlı olup olmadığını, yatırım kararından önce ortaya koyan çalışmadır. Müteahhitlik açısından üç soruya cevap verir: Bu arsaya ne kadar bina yapılabilir? Kaça mal olur? Ne kadara satılır? Bu yazıda, özellikle imar hesabından başlayarak fizibilite aşamasında yapılan ve projenin kârını sessizce eriten hataları ele alıyoruz.
1. İmar Durumunu Okumadan Hesaba Başlamak
Fizibilitenin ilk girdisi satış fiyatı değil, imar durumu belgesidir. Belediyeden alınan bu belge; arsanın yapılaşma koşullarını belirler. Temel kavramlar şunlardır:
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın zemine oturacağı alanın arsa alanına oranı. 1.000 m² arsada TAKS 0,30 ise bina tabanı en fazla 300 m² olabilir.
- KAKS / Emsal: Toplam inşaat alanının (emsale dahil alanların) arsa alanına oranı. Aynı arsada KAKS 1,50 ise emsale dahil toplam alan 1.500 m²'dir.
- Çekme mesafeleri: Binanın ön, yan ve arka parsel sınırlarından ne kadar içeride olacağı.
- Gabari / kat adedi: Binanın izin verilen en yüksek yüksekliği ya da kat sayısı.
Bu değerler yalnızca imar planı ve plan notlarıyla değil, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile birlikte okunur. Yönetmelik dönem dönem değişir; örneğin 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik, emsal dışı sayılan bazı alanlar ve TAKS/KAKS uygulamasına ilişkin düzenlemeler getirmiştir. Hesaba başlamadan önce güncel mevzuatı ve plan notlarını bir mimarla birlikte kontrol etmek, fizibilitenin ilk adımıdır.
2. TAKS Sınırını Görüp Geometriyi Unutmak
Kâğıt üzerinde TAKS 300 m² taban alanına izin veriyor olabilir. Ama arsa dar ve uzunsa, çekme mesafeleri uygulandıktan sonra geriye kalan yapılabilir alan 220 m²'ye düşebilir. Bu durumda geçerli taban alanı TAKS'ın izin verdiği değil, ikisinden küçük olanıdır. Bu ayrımı gözden kaçıran bir fizibilite, olmayan metrekareleri satmayı planlar.
Geçerli taban alanı = En küçük (TAKS sınırı, çekme mesafeleri sonrası kalan alan)
Kat adedi de gabari ile sınırlıdır. Bazen aynı emsali tek blok yerine iki blokta kullanmak daha fazla daire ve daha iyi cephe getirir; bu yüzden birden fazla blok senaryosu karşılaştırılmalıdır.
3. Emsal Alanını Satılabilir Alan Sanmak
Fizibilitede en sık yapılan ve en pahalıya patlayan hatalardan biri budur. 1.500 m² emsal hakkı, 1.500 m² satılabilir daire demek değildir. Merdiven, asansör, koridor, duvar kalınlıkları ve ortak alanlar net alanı küçültür; diğer yandan emsale dahil olmayan bazı alanlar (yönetmelikte belirlenen sınırlar içinde) brüt alanı büyütebilir. Net satılabilir alanı bulmak için gerçekçi bir fire/kayıp oranı uygulanmalıdır.
Örnek: 1.500 m² emsal alanına %15 kayıp uygulandığında net satılabilir alan yaklaşık 1.275 m²'dir. Hedef daire 100 m² ise bu arsadan 15 değil, 12 daire çıkar. Üç dairelik fark, projenin bütün kârı olabilir.
Kritik İçgörü: Arsa pazarlığında satıcı daima "emsal" konuşur, alıcı ise "satılabilir alan" hesaplamalıdır. Arsanın değerini belirleyen, kâğıttaki emsal değil, sonunda satabileceğiniz net metrekaredir.
4. Maliyeti Tek Bir m² Fiyatıyla Geçmek
"Kaba ve ince dahil metrekaresi şu kadara çıkar" yaklaşımı, ilk eleme için işe yarar ama karar için yetmez. Gerçekçi bir fizibilite şu kalemleri ayrı ayrı görmelidir:
- İnşaat maliyeti: Kaba yapı, ince işler, mekanik ve elektrik; mümkünse kalem ve metraj bazında.
- Arsa maliyeti: Bedel, harçlar, vergiler ve varsa kat karşılığı payları.
- Genel giderler: Proje, ruhsat, yapı denetim, şantiye genel giderleri. Dikkat: genel gider oranı inşaat maliyetine uygulanmalı, arsa bedeline uygulanmamalıdır.
- Öngörülemeyen giderler (contingency): Hiçbir proje planlandığı gibi gitmez; bütçede bunun için bir pay bırakılmalıdır.
- Finansman maliyeti: Kredi faizi ya da bağlanan özkaynağın maliyeti; yüksek faiz ortamında kârı en hızlı eriten kalem.
5. Kâr Oranında "Markup" ile "Marj"ı Karıştırmak
"Yüzde 25 kâr koyduk" cümlesi iki farklı anlama gelebilir ve aradaki fark milyonlarca liradır:
- Maliyet üzerine kâr (markup): Satış = Maliyet × 1,25. 50 milyon TL maliyette satış 62,5 milyon TL, kâr 12,5 milyon TL olur. Bu, satışın yalnızca %20'sidir.
- Satış üzerinden kâr (marj): Satış = Maliyet ÷ 0,75. Aynı maliyette satış 66,7 milyon TL, kâr 16,7 milyon TL olur.
Arada 4 milyon TL'yi aşan fark vardır. Ortaklar ya da finansman sağlayan kurumla konuşurken hangisinin kastedildiği netleşmezse, herkes farklı bir projeyi onaylamış olur.
6. Tek Senaryoyla Karar Vermek
Fizibilite bir tahmindir ve tahminler değişir. Döviz kuru %20 artarsa, satış fiyatları %10 düşerse, inşaat altı ay uzarsa proje hâlâ kârlı mı? Bu sorulara cevap vermeyen bir fizibilite, yalnızca iyimser senaryoyu anlatır. Doğru yaklaşım, ana değişkenleri tek tek oynatıp kârın nasıl değiştiğini gösteren bir duyarlılık analizidir. Başabaş noktasını bilmek, yani daire başına en az kaça satarsanız zarar etmeyeceğinizi görmek, pazarlıkta da elinizi güçlendirir.
Şantiye+'ta nasıl işler? Ön Maliyet & Fizibilite modülünde arsa ölçülerini, TAKS/KAKS, çekme mesafeleri ve gabariyi girersiniz; imar motoru geçerli taban alanını (TAKS ile geometrik sınırın küçüğü) bulur, 1'den N'e blok senaryolarını, net satılabilir alanı ve daire sayısını çıkarır. "Kullan" dediğinizde değerler maliyet hesabına aktarılır. Hızlı (m² birim maliyet) ya da detaylı (kalem/metraj) yöntemle maliyeti hesaplar; genel gider, öngörülemeyen gider, finansman ve KDV'yi ayrı görürsünüz. Kârı markup ya da marj olarak seçersiniz, TCMB kuruyla dövizli kalemleri çevirirsiniz, duyarlılık analizi ve maliyet şelalesi grafiğiyle senaryoları karşılaştırır, sonucu PDF fizibilite raporu olarak alırsınız. Proje başladığında Bütçe vs Gerçekleşen raporu, fizibiliteyle gerçek maliyeti yan yana koyar.
Arsa Almadan Önce Fizibilite Kontrol Listesi
- Güncel imar durumu belgesi ve plan notları incelendi mi?
- Geçerli taban alanı, çekme mesafeleriyle birlikte hesaplandı mı?
- Emsal alanından net satılabilir alana gerçekçi kayıp oranıyla inildi mi?
- Maliyet; inşaat, arsa, genel gider, öngörülemeyen gider ve finansman olarak ayrıldı mı?
- Kâr oranının markup mı marj mı olduğu netleşti mi?
- Kur, satış fiyatı ve süre için duyarlılık analizi yapıldı mı, başabaş fiyatı biliniyor mu?
Sık Sorulan Sorular
Arsaya kaç daire çıkacağı nasıl hesaplanır?
Arsa alanı KAKS ile çarpılarak emsal alanı bulunur, gerçekçi bir kayıp oranı düşülerek net satılabilir alana inilir ve hedef daire büyüklüğüne bölünür. TAKS, çekme mesafeleri ve gabari bu sonucu sınırlayabilir.
TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?
TAKS binanın zemine oturacağı taban alanını, KAKS ise tüm katlardaki toplam (emsale dahil) inşaat alanını sınırlar.
Fizibilitede hangi kur kullanılmalı?
Güncel kurla başlanmalı, ancak dövize bağlı kalemler için kurun artacağı senaryolar da ayrıca hesaplanmalıdır.
İmzadan Önce Rakamı Görün
Şantiye+ Ön Maliyet & Fizibilite modülü; imar hesabını, maliyet kalemlerini, kâr senaryolarını ve duyarlılık analizini tek ekranda toplar, sonucu PDF raporla önünüze koyar. Arsaya kaç daire sığdığını, kaça mal olacağını ve ne bırakacağını arsa sahibiyle masaya oturmadan bilin.
Bir sonraki arsanızın fizibilitesini Şantiye+ ile yapmak için ücretsiz demo talep edin.
