Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, 4708 sayılı Kanunun sahadaki işleyişini düzenler: tarafların görevleri, sözleşme süresi, inşaatın devri ve hizmet bedelinin ödenmesi. 3.000 m²'yi aşan yapılarda bedel; proje, temel, taşıyıcı sistem, sıvaya hazır hâl, tesisat ve iş bitirme aşamalarına bölünerek ödenebilir ve kuruluş her aşama için hakediş raporu düzenler.
Yönetmeliğin künyesi ve yapısı
Yönetmelik 5 Şubat 2008 tarihli, 26778 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 4708 sayılı Kanuna dayanır. Pek çok kez değişti; son değişiklik 12 Haziran 2025 tarihli, 32924 sayılı Resmî Gazete'dedir. Metin dört konu etrafında toplanır: tarafların görevleri (md. 4–9), denetim kuruluşlarının çalışma esasları (md. 10–17), sözleşme süreci (md. 22–24) ve hizmet bedelinin tespiti ile ödenmesi (md. 25–29). Kanunun genel çerçevesi için 4708 sayılı Kanun sayfasına bakabilirsiniz.
Yapı sahibinin yükümlülükleri nelerdir?
Yönetmelik yalnız denetim kuruluşuna değil, yapı sahibine de açık görevler yükler (md. 8):
- Hizmet sözleşmesini bizzat ya da hukuken temsile yetkili vekiliyle imzalar.
- Hizmet bedeli taksitlerini zamanında öder.
- Projede, mahal listesinde, metrajda ve yaklaşık maliyette yer almayan bir imalatı, ruhsata bağlatmadan müteahhitten ve denetim kuruluşundan isteyemez.
- Tamamlanan yapıyı yapı kullanma izni almadan kullanıma açamaz; iskanlı yapıda ruhsatsız değişiklik yapamaz.
- İş bitirme tutanağının onayından sonra yapılan değişikliklerden kendisi sorumludur.
Müteahhit ve şantiye şefinin görevleri 9. maddede, proje müellifinin görevleri 7. maddede, ilgili idarenin görevleri 4. maddede düzenlenir. Şantiye şefliğinin ayrıntıları için Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik sayfasına bakabilirsiniz.
Sözleşme ne zaman başlar, ne zaman biter?
Denetim hizmetinin süresi, sözleşmenin imzalandığı tarihten yapı kullanma izninin alındığı tarihe kadardır ve yapı sahibi ile müteahhit arasındaki yapım sözleşmesinin süresinden kısa olamaz (md. 22). Ruhsattan sonra iki yıl içinde başlanmayan ya da başlama süresiyle birlikte beş yılda bitirilmeyen ve ruhsatı yenilenmeyen işlerde sözleşme kendiliğinden sona erer; yapı sahibi yeni bir sözleşme imzalayarak işe devam edebilir (md. 23). İş bitirme tutanağı idareye verildiğinde idare yapıyı ruhsat ve ekleri bakımından kontrol eder ve en geç on beş iş günü içinde tutanağı onaylar ya da gerekçesini yazıyla bildirir.
Yapı tamamlanmadan başkasına devredilirse kuruluş seviye tespit tutanağı düzenler ve durumu üç iş günü içinde idareye ve il müdürlüğüne bildirir. İdare yapı tatil tutanağıyla işi durdurur; yeni sahip bir denetim kuruluşuyla sözleşme imzalamadıkça inşaata devam edilemez (md. 24).
Hizmet bedeli hangi aşamalarda ödenir?
Toplam inşaat alanı 3.000 m²'yi (dahil) geçmeyen yapılarda hizmet bedelinin tamamı defaten yatırılır. 3.000 m²'yi aşan yapılarda yapı sahibi bedeli defaten, aşağıdaki taksitlerle ya da kısmi taksitlerle yatırabilir (md. 27):
| Taksit | Kapsam | Oran |
|---|---|---|
| 1 | Ruhsat aşamasında proje inceleme bedeli | %10 |
| 2 | Kazıdan temel üst kotuna kadar olan kısım | %10 |
| 3 | Taşıyıcı sistem | %40 |
| 4 | Çatı örtüsü, dolgu duvarlar, kapı-pencere kasaları ve tesisat altyapısı dahil sıvaya hazır hâl | %20 |
| 5 | Mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan bölüm | %15 |
| 6 | İş bitirme tutanağının idarece onaylanması | %5 |
Örnek: 5.000 m²'lik bir yapıda toplam hizmet bedeli 1.200.000 ₺ ise (tutar örnektir) aşama ödemeleri sırasıyla 120.000, 120.000, 480.000, 240.000, 180.000 ve 60.000 ₺ olur. Bir sonraki bölümün bedeli yatırılmazsa kuruluş faaliyet durdurma ve seviye tespit tutanağı düzenler ve üç iş günü içinde idareye bildirir; idare yapı tatil tutanağıyla inşaatı durdurur.
Kuruluş her bölüm tamamlandığında yönetmelik ekindeki forma uygun hakediş raporunu hazırlar; geride kalan seviyenin hakedişi, seviyenin geçildiği tarihten itibaren bir ay içinde idareye sunulur. İdare raporu ekleriyle kontrol eder, denetim açısından eksik ya da kusur yoksa o bölümün bedeli kuruluşa ödenir. Rapora o bölümde çalışan teknik personelin bildirgesi eklenir; taksitler, yapının ölçülebilir seviyesine göre kısmi taksitlere de bölünebilir (md. 28).
Müteahhit ve yapı sahibi için pratik çıkarımlar
- Denetim taksitlerini iş programındaki aşamalarla eşleştirin ve nakit akışına baştan ekleyin; geciken taksit şantiyeyi durdurur.
- Kat karşılığı ve yapım sözleşmelerinde denetim bedelini kimin ödeyeceğini açıkça yazın.
- Seviye tespit ve iş bitirme tutanaklarının birer örneğini şantiye dosyasında saklayın; iskan aşamasında ve olası uyuşmazlıklarda bu belgeler istenir.
- İnşaatı devretmeyi ya da satmayı planlıyorsanız seviye tespiti ve yeni sözleşme süresini takvime ekleyin; bu sırada şantiye duracaktır.
Kaynaklar
- Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği RG 05.02.2008/26778 · md. 8, 22–24, 27, 28; son değişiklik RG 12.06.2025/32924
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun yönetmeliğin dayanağı · md. 5 hizmet bedeli
Sık sorulan sorular
Toplam inşaat alanı 3.000 m²'yi aşan yapılarda bedel altı aşamaya bölünerek ödenebilir; 3.000 m²'ye kadar olan yapılarda bedelin tamamı defaten yatırılır (md. 27).
Yapı denetim kuruluşu faaliyet durdurma ve seviye tespit tutanağı düzenleyip üç iş günü içinde idareye bildirir; idare yapı tatil tutanağıyla inşaatı durdurur.
Hakediş raporunu yapı denetim kuruluşu hazırlar ve ilgili idareye sunar. İdare raporu kontrol eder, eksik yoksa o bölümün bedelini emanet hesaptan kuruluşa öder (md. 28).
Yapı tamamlanmadan sahibi değişirse seviye tespit tutanağı düzenlenir ve inşaat durdurulur. Yeni sahip bir denetim kuruluşuyla sözleşme yapmadan işe devam edilemez (md. 24).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.