4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, ruhsata tabi yapıların proje ve inşaat aşamasının Bakanlıktan izinli yapı denetim kuruluşlarınca denetlenmesini zorunlu kılar. Kuruluş projeyi inceler, imalatı ve malzemeyi kontrol eder, ruhsata aykırılığı üç iş günü içinde idareye bildirir. Taşıyıcı sistemden doğan sorumluluk iskandan itibaren 15 yıl, diğer kısımlarda 2 yıldır.
Kanun neyi düzenler, hangi yapılar kapsam dışında?
4708 sayılı Kanun 29 Haziran 2001'de kabul edildi ve 13 Temmuz 2001 tarihli, 24461 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Amacı, can ve mal güvenliği için yapıların imar planına, fen ve sağlık kurallarına ve standartlara uygun yapılmasını proje ve yapım denetimiyle sağlamaktır (md. 1). Kanun belediye ve mücavir alan içinde ve dışında yapılacak yapıları kapsar; ancak şu yapılar kapsam dışındadır:
- İmar Kanunu'nun 26. maddesindeki kamu yapıları ve 27. maddesindeki ruhsata tabi olmayan yapılar
- Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar
- Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapıları; 2024'ten beri güneş ve rüzgâr enerjisi santralleri
- Köy yerleşik alanları, mücavir alan dışındaki iskân dışı alanlar ve nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerde; bodrum ve çatı arası hariç en çok iki katlı, bir bodrum sayılmadan toplam inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen konutlar ve müştemilatı
Kapsam dışındaki ruhsatlı yapılarda denetim, İmar Kanunu'na göre fenni mesuliyet üstlenen mimar ve mühendislerce yürütülür.
Yapı denetim kuruluşunun görevleri nelerdir?
Denetim, yapı sahibiyle kuruluş arasında imzalanan hizmet sözleşmesine göre yürür; yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı müteahhidi bu sözleşmede vekil olarak gösteremez. Kuruluşun 2. maddedeki başlıca yükümlülükleri şunlardır:
- Zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini inceleyip idareye uygunluk görüşü vermek.
- Denetimi üstlendiğine dair idareye taahhütname vermek ve yapı bilgilerini ruhsat tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.
- Yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunu, malzeme ve imalatın proje, şartname ve standartlara uygunluğunu denetlemek; deneyleri laboratuvarlarda yaptırmak.
- Çalışmaların sağlık ve güvenlik planına uygunluğunu kontrol etmek, gerekirse müteahhidi yazılı uyarmak; uyarıya uyulmazsa durumu ilgili il müdürlüğüne bildirmek.
- Ruhsat ve eklerine aykırı uygulamayı üç iş günü içinde idareye bildirmek.
- Yapının kısmen ya da tamamen bittiğini gösteren raporu idareye vermek.
75 yaşını dolduran denetçiler ve yardımcı kontrol elemanları şantiyede denetim görevi yürütemez. Kuruluşlar denetim dışında ticari faaliyette bulunamaz; denetçiler de görev süresince inşaatla ilgili başka ticari iş yapamaz (md. 3).
Hizmet sözleşmesi ve bedeli nasıl belirlenir?
5. madde, 7534 sayılı Kanunla Aralık 2024'te yeniden yazıldı. Hizmet bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda kuruluşu yapı sahibi belirler; daha büyük yapılarda sözleşme, Bakanlık sisteminde elektronik ortamda birinci ve ikinci sırada belirlenen en fazla iki kuruluştan biriyle imzalanır. Sözleşme, Bakanlıkça belirlenen hâller dışında feshedilemez. Süreç için yapı denetim firması nasıl belirlenir kılavuzuna bakabilirsiniz.
| Hizmet bedeline esas inşaat alanı | Hizmet bedeli (yapı yaklaşık maliyetine oranı) |
|---|---|
| 1.000 m²'ye kadar (dahil) | %1,75 |
| 1.001–50.000 m² | %1,5 |
| 50.000 m²'nin üzeri | %1,25 |
Elektronik dağıtıma tabi olmayan işlerde oran %3,50'ye kadar artırılabilir; yapım süresi bir yılı aşan işlerde oranın yıllık %5 artırılacağı hükme bağlanmıştır. Güçlendirme işlerinde bedel, yapının tamamı için hesaplanacak bedelin %25'inden az olamaz. KDV ile taşıyıcı sisteme ilişkin olmayan deneylerin masrafı bu bedele dahil değildir. Bedel yapı sahibince il muhasebe biriminde açılan emanet hesaba yatırılır; yatan tutarın %3'ü ruhsatı veren idareye, %3'ü Bakanlık döner sermayesine aktarılır.
Örnek: 2.400 m²'lik bir konutun Bakanlık birim maliyetleriyle bulunan yaklaşık maliyeti 60 milyon ₺ ise (tutar örnektir) hizmet bedeli %1,5 oranıyla 900.000 ₺ olur. Yaklaşık maliyeti yapı yaklaşık maliyeti hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Sorumluluk süreleri ne kadar?
Yapı denetim kuruluşu, denetçileri, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve müteahhit; ruhsat ve eklerine ya da fen kurallarına aykırı, eksik veya kusurlu imalattan doğan yapı hasarından yapı sahibine ve idareye karşı kusurları oranında sorumludur. Süre yapı kullanma izninin alındığı tarihten başlar: taşıyıcı sistem için 15 yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için 2 yıl (md. 3).
İskandan sonra izinsiz yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan tadilatı yapan sorumludur. Kuruluşun yazılı uyarısına rağmen yapı sahibinin önlem almadığı, parsel dışından gelen heyelan, çığ, kaya düşmesi ve sel hasarlarından kuruluş sorumlu tutulmaz. Müteahhidin iş sahibine karşı sözleşmeden doğan ayıp sorumluluğu ise ayrıca Türk Borçlar Kanunu'na göre işler; bkz. eser sözleşmesi.
Son değişiklikler ve yaptırımlar
8. madde; kuruluşlara, laboratuvarlara ve denetçilere idari para cezası, yeni iş almaktan men ve izin belgesinin iptali gibi yaptırımlar öngörür. Mayıs 2026'daki 7579 sayılı Kanunla beton üreticisi kanunda ayrıca tanımlandı: denetim için alınan karot sonuçları standardı sağlamazsa ya da Bakanlığın izleme sisteminde mikser etiketi veya karekodlu irsaliye eksik ya da uyumsuz çıkarsa üreticiye idari para cezası uygulanır. Aynı kanunla eklenen Ek 2. madde, zemin ve temel etütlerinin Bakanlıktan izin belgeli zemin ve temel etüt kuruluşlarınca yapılmasını öngörür; çalışma esasları Bakanlık yönetmelikleriyle belirlenecektir.
Sık yapılan hatalar
- Müteahhidi, yapı sahibinin vekili olarak denetim sözleşmesine imza attırmak; kanun buna izin vermez.
- Denetim bedelini kimin ödeyeceğini kat karşılığı ya da yapım sözleşmesinde açıkça yazmamak.
- Denetçiye haber vermeden beton dökmek; şantiye şefi imalattan en az bir gün önce denetim sorumlularına haber vermek zorundadır.
- Numune ve deney sonuçlarını şantiye dosyasında saklamamak; olası hasar uyuşmazlıklarında ilk bakılan kayıtlar bunlardır.
Kaynaklar
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun RG 13.07.2001/24461 · md. 1, 2, 3, 5, 8, Ek md. 2 (7534 ve 7579 sayılı Kanun değişiklikleri)
- Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği RG 05.02.2008/26778 · md. 22–23 sözleşme süresi
Sık sorulan sorular
Hizmet bedeli; yapı yaklaşık maliyetinin 1.000 m²'ye kadar %1,75'i, 1.001–50.000 m² arasında %1,5'i, daha büyük yapılarda %1,25'idir (md. 5). KDV ve bazı deney masrafları bu tutara dahil değildir.
Hizmet bedeline esas alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda yapı sahibi seçer. Daha büyük yapılarda Bakanlık sistemi elektronik ortamda iki kuruluşu sıralar ve sözleşme bunlardan biriyle imzalanır.
Yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için 15 yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için 2 yıldır; sorumluluk kusur oranında paylaştırılır (md. 3).
Sözleşme ancak Bakanlıkça belirlenen hâllerde feshedilebilir. Ruhsat süresi içinde başlanmayan ya da bitirilmeyen ve ruhsatı yenilenmeyen işlerde sözleşme kendiliğinden sona erer.
Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar kanun kapsamı dışındadır; bu yapılarda denetim fenni mesuller eliyle yürür (md. 1).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.