2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33157) yayımladığı tebliğle belirlendi ve 1 Ocak 2026'dan geçerlidir. Tutarlar KDV hariç, %15 genel gider ile %10 yüklenici kârı dahildir; I-A grubunda 2.600 TL/m²'den V-E grubunda 103.500 TL/m²'ye kadar uzanır. Konutlar 19.800 ile 33.900 TL/m² arasındadır.
2026 birim maliyet tablosu: sınıf ve gruplar
Bakanlık, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabına esas olacak yapı yaklaşık birim maliyetlerini her yıl bir tebliğle ilan eder. 2026 tebliği 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de çıktı ve yılbaşından itibaren uygulanır. Yapılar beş sınıfa, her sınıf da kendi içinde gruplara ayrılır. Aşağıdaki tutarlar metrekare başınadır; örnek sütununda her grubun listesinden yalnızca birkaç yapı türü verilmiştir.
| Sınıf / Grup | 2026 (TL/m²) | Bu grupta sayılan yapılardan örnekler |
|---|---|---|
| I-A | 2.600 | 3 m'ye kadar ihata duvarları, basit tarım ve hayvancılık yapıları, çardak ve gölgelikler, plastik örtülü seralar |
| I-B | 3.900 | Cam ya da sert plastik örtülü seralar, basit padok ve ağıllar, kalıcı yardımcı yapılar |
| I-C | 4.200 | Betonarme ve kâgir su depoları, büyükbaş ahırları, elektrikli araç şarj istasyonları, istinat duvarları |
| I-D | 4.800 | Güneş enerji santralleri (GES) |
| II-A | 8.100 | Deniz iskeleleri, genel amaçlı depolar, hayvan barınakları, hayvan pazar yerleri |
| II-B | 12.500 | Botanik ve tema park yapıları, konteyner kentler ve geçici yapılar, halı sahalar, hangarlar |
| II-C | 15.100 | Kırsalda 200 m² altındaki bağ, dağ, köy ve yayla evleri; bungalovlar; hal binaları; mezbahalar |
| III-A | 19.800 | Üç kata kadar apartman tipi konutlar, akaryakıt ve otogaz istasyonları, katlı ya da kapalı otoparklar |
| III-B | 21.050 | 21,50 m'ye kadar yükseklikte konutlar, 200 m² altı müstakil/ikiz konutlar, aile sağlığı merkezleri, apart oteller |
| III-C | 23.400 | 21,50–30,50 m arası konutlar, 200–500 m² müstakil/ikiz konutlar, karakollar, huzurevleri |
| IV-A | 26.450 | 30,50–51,50 m arası konutlar, 25.000 m² altı alışveriş merkezleri, Ar-Ge merkezleri ve laboratuvarlar |
| IV-B | 33.900 | 51,50 m'yi aşan konutlar, 500 m² ve üzeri müstakil/ikiz konutlar, banka ve borsa binaları, düğün salonları |
| IV-C | 40.500 | Adalet sarayları, bakanlık binaları, 25.000 m² ve üzeri alışveriş merkezleri, büyükşehir belediye binaları |
| V-A | 42.350 | 51,50 m'yi aşan iş merkezleri, alışveriş merkezini ofis veya konutla birleştiren karma yapılar, eğitim ve araştırma hastaneleri |
| V-B | 43.850 | 200–400 yataklı hastaneler, 1.500 kişi ve üzeri ibadethaneler, askerî komutanlık tesisleri |
| V-C | 48.750 | Bale, opera ve tiyatro yapıları, 400 ve üzeri yataklı hastaneler, müzeler, kongre ve kültür merkezleri |
| V-D | 53.500 | Havalimanı terminal binaları, metro istasyonları, 5 yıldızlı oteller, şehir hastaneleri |
| V-E | 103.500 | Rüzgâr enerji santralleri (RES) |
Listede adı geçmeyen bir yapı, işlev ve büyüklük bakımından en çok benzediği gruba yerleştirilir. Grubu hâlâ tartışmalıysa tebliğ, projeden çıkan metrajların Bakanlık birim fiyatlarıyla fiyatlanıp toplam alana bölünmesini ve bulunan değerin en yakın gruba eşlenmesini öngörür.
Konut projeleri hangi gruba girer?
Apartmanlarda grubu kat sayısı ve yapı yüksekliği, müstakil ve ikiz evlerde ise bağımsız bölümün brüt inşaat alanı belirler:
| Konut türü | Grup | 2026 (TL/m²) |
|---|---|---|
| Üç kata kadar (üç kat dâhil) apartman | III-A | 19.800 |
| Üç kattan yüksek, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar | III-B | 21.050 |
| Yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla, 30,50 m'ye kadar | III-C | 23.400 |
| Yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla, 51,50 m'ye kadar | IV-A | 26.450 |
| Yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerinde | IV-B | 33.900 |
| Müstakil/ikiz, bağımsız bölüm 200 m² altında | III-B | 21.050 |
| Müstakil/ikiz, 200–500 m² arası | III-C | 23.400 |
| Müstakil/ikiz, 500 m² ve üzeri | IV-B | 33.900 |
Sınırdaki yükseklikler alttaki gruba dahildir: yüksekliği tam 21,50 m olan bina III-B'de, tam 30,50 m olan bina III-C'de kalır.
Birim maliyete neler dahil, neler hariç?
- Hariç: KDV; arsa bedeli; peyzaj, bahçe duvarı, site içi yol ve aydınlatma gibi çevre düzenlemesi; zemin iyileştirme ile elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ve haberleşme gibi altyapı bağlantıları.
- Dahil: %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı; ortalama nitelikte malzemeyle yapılmış bir yapının maliyeti.
Bu yüzden tebliğ tutarı bir projenin toplam yatırım bütçesi değildir. Fizibilitede arsa, altyapı, ruhsat ve harç giderleri ile finansman maliyetini ayrıca eklemeniz gerekir.
Bu değerler nerelerde kullanılır?
- Proje ve mühendislik hizmet bedeli: Tebliğin asıl amacıdır; mimarlık ve mühendislik ücretleri yapının sınıfına göre bu maliyet üzerinden hesaplanır.
- SGK asgari işçilik: Özel nitelikteki inşaatlarda SGK, ruhsattaki inşaat alanını birim maliyetle çarparak bina maliyetini bulur ve işçilik oranını bu tutara uygular. Aynı yıl başlayıp biten işte o yılın tebliği, önceki yıllarda başlayıp bu yıl biten işte bitiş yılından önceki yılın son tebliği esas alınır. Ayrıntılar inşaatlarda asgari işçilik sayfasında.
- Yapı denetim hizmet bedeli: Bu hesapta kullanılan birim maliyetler ayrıca ilan edilir ve bu tablodaki değerlerle aynı değildir; iki listeyi karıştırmayın.
- Ön maliyet: Resmî ve herkesin bildiği bir taban değer olduğu için ilk karşılaştırmada işe yarar; gerçek maliyeti ise kendi keşfinizle bulursunuz (yaklaşık maliyet nasıl hazırlanır).
Örnek: bir apartmanın resmî yaklaşık maliyeti
Yapı yüksekliği 18,50 m, toplam inşaat alanı 2.400 m² olan bir apartman III-B grubundadır: 2.400 m² × 21.050 TL/m² = 50.520.000 TL (KDV hariç). Bu tutara arsa, çevre düzenlemesi ve altyapı bağlantıları dahil değildir. Farklı sınıf ve alanlarla denemek için yapı yaklaşık maliyeti hesaplama aracını, önceki yılların değerleri için yıllara göre birim maliyetler sayfasını kullanabilirsiniz.
Kaynaklar
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ RG 03.02.2026 / 33157; 01.01.2026'dan geçerli
- Yüksek Fen Kurulu Başkanlığı duyuruları 2026 tebliğ duyurusu 22.01.2026
Sık sorulan sorular
Hayır. Tebliğdeki tutarlar KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı ise tutarın içindedir.
Yüksekliğe bakılır: üç kata kadar olanlar III-A, 21,50 m'ye kadar olanlar III-B, 30,50 m'ye kadar olanlar III-C, 51,50 m'ye kadar olanlar IV-A, daha yüksekleri IV-B grubundadır.
Doğrudan göstermez. Resmî hesaplarda kullanılan ortalama bir değerdir; arsa, altyapı ve çevre düzenlemesi dışarıda kalır, malzeme kalitesi ve bölge de gerçek maliyeti değiştirir.
Tebliğ 3 Şubat 2026'da yayımlandı ancak 1 Ocak 2026 tarihinden geçerli olacak şekilde yürürlüğe girdi.
Aynı yıl içinde başlayıp biten işlerde o yılın tebliği, önceki yıllarda başlayıp sonradan biten işlerde bitiş yılından önceki yılın son tebliği esas alınır. Dosyanız için mali müşavirinize danışın.
Veriler kaynağında belirtilen tarih itibarıyladır; güncel değer için ilgili kurumun son yayınına bakın.