Keşif Özeti ve Yaklaşık Maliyet Nasıl Hazırlanır?

Keşif özeti ve yaklaşık maliyet nedir?

Keşif, bir işin yapılmadan önce miktar ve bedel olarak belirlenmesidir. Keşif özeti bu çalışmanın poz poz dökümünü veren tablodur: her satırda iş kalemi, birimi, miktarı, birim fiyatı ve tutarı yer alır. Tablonun alt toplamına eklenen paylarla ulaşılan sonuç ise yaklaşık maliyettir.

Bu rakamı farklı kişiler farklı amaçlarla kullanır: iş sahibi bütçesini ve ihale kararını, yüklenici teklif fiyatını, müteahhit kat karşılığı pazarlığını ve kredi başvurusunu buna dayandırır. Bu yüzden keşif özeti yalnız bir toplam değil, nasıl hesaplandığı izlenebilen bir belge olmalıdır.

Yaklaşık maliyet adım adım nasıl hazırlanır?

1. Metrajı kesinleştirin. Keşfin doğruluğu metrajdan yüksek olamaz; önce metraj kontrol edilmiş olmalıdır.
2. Her kaleme bir fiyat kaynağı seçin. Resmî birim fiyat, tedarikçi teklifi, kendi geçmiş işlerinizin gerçekleşen maliyeti ya da birim fiyat analizi.
3. Fiyatları aynı tarihe getirin. Farklı aylarda alınmış teklifleri ya da geçen yılın birim fiyatlarını uygun bir endeksle güncelleyin.
4. Tabloyu kurun. Miktar × birim fiyat = tutar; her satırın toplam içindeki payını (oran %) da gösterin. Payı büyük kalemler, kontrolde öncelikli bakılacak yerlerdir.
5. Payları ayrı satırlarda ekleyin. Genel gider ve kâr, öngörülmeyen giderler ve KDV ara toplamın içine gömülmemeli, ayrı görünmelidir.
6. m² maliyetiyle sağlama yapın. Toplamı inşaat alanına bölün ve benzer projelerinizle karşılaştırın; uç bir sonuç genellikle metraj ya da birim hatasına işaret eder.
7. Tarih ve dayanak yazın. Hangi revizyon projeyle, hangi tarihli fiyatlarla hazırlandığı, hazırlayanın adı ve imzası tabloda bulunsun.

Örnek keşif özeti

Rakamlar yalnız hesabın kuruluşunu göstermek için seçilmiştir; güncel piyasa fiyatı değildir. Birim fiyatlar kâr ve genel gider hariç maliyet fiyatlarıdır.

Bu sayfadaki hazır Excel keşif özetini indirip kullanabilirsiniz: satırları doldurduğunuzda tutar ve oranlar, genel gider-kâr ve KDV yüzdelerini girdiğinizde genel toplam kendiliğinden hesaplanır; inşaat alanını yazınca m² maliyeti de görünür.

Fiyatlar nereden alınır?

• Resmî birim fiyatlar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı başta olmak üzere bazı kamu kurumları her yıl birim fiyat yayımlar. Bu fiyatlar %25 kâr ve genel gider payını zaten içerir; bunları kullanıyorsanız payı ikinci kez eklemeyin. Ayrıntı için birim fiyat ve poz rehberine bakın.
• Piyasa teklifleri: aynı teknik tanımla, KDV hariç ve aynı teslim şartlarıyla en az üç tedarikçiden alınmalıdır.
• Kendi gerçekleşen maliyetleriniz: bitmiş projelerinizin hakediş ve fatura kayıtları, en güvenilir yerel veridir.
• Analiz: listede olmayan kalemler için malzeme, işçilik ve makine girdileri tek tek fiyatlanır.

Kamu ihalelerinde yaklaşık maliyet nasıl hesaplanır?

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu (md. 9), yaklaşık maliyetin ihaleden önce idarece KDV hariç belirlenmesini, dayanaklarıyla hesap cetvelinde gösterilmesini ve isteklilere açıklanmamasını öngörür. Yapım İşleri İhaleleri Uygulama Yönetmeliği'ne göre idare fiyatları; kendi benzer işlerinden, kamu kurumlarının birim fiyatlarından, meslek odası ve üniversite fiyatlarından, deneyimli yüklenicilerden ve piyasa araştırmasından öncelik sırası gözetmeden alabilir (md. 10). İmalat miktarları kâr ve genel gider içermeyen bu fiyatlarla çarpılır, KDV hariç toplama %25 yüklenici kârı ve genel gider karşılığı eklenir (md. 11). Eylül 2025'te yürürlüğe giren değişiklikle, güncelliğini yitirmiş kamu birim fiyat ve rayiçlerinin ilgili alt endeksle güncellenmesi de yönetmeliğe yazılmıştır.

Öngörülmeyen giderler ve güncelleme

Özel sektörde keşfe, projenin ne kadar kesinleştiğine bağlı olarak bir öngörülmeyen giderler payı eklemek yerinde olur: avan projeyle hazırlanan keşifte bu pay daha yüksek, uygulama projeleriyle hazırlananda daha düşük tutulur. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde keşif birkaç ay içinde eskiyebilir; tablonun tarihini ve kullanılan fiyat dönemini mutlaka yazın, iş başladıktan sonra keşfi bütçe ve maliyet takibine dönüştürün.

Bakanlığın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri ise başka bir amaca hizmet eder: harç, yapı denetim hizmet bedeli ve mimarlık-mühendislik ücreti gibi resmî hesaplarda kullanılır, sizin keşfinizin yerini tutmaz. Bu hesap için yapı yaklaşık maliyeti hesaplama aracına bakabilirsiniz.