Yapı yaklaşık maliyeti, yapı inşaat alanının yapı sınıfına karşılık gelen resmî birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Birim maliyetleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl tebliğle ilan eder; 2026 tebliğinde örneğin III-B sınıfı için 21.050 TL/m²'dir. Bu tutar piyasa maliyeti değil, hizmet bedeli ve asgari işçilik gibi hesaplara esas resmî bir değerdir.
Formül
Yapı yaklaşık maliyeti = yapı inşaat alanı (m²) × yapı sınıfının birim maliyeti (TL/m²)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre yapı inşaat alanı; ışıklıklar ve avlular dışında bodrum katlar, asma katlar, çatı arasındaki mekânlar, teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ve ortak alanlar dahil bütün katların alanıdır. Yani emsale esas alandan büyüktür ve ruhsat eki projelerin metrekare cetvelinden alınır.
2026 yılı birim maliyetleri
“Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış, değerler 1 Ocak 2026'dan geçerli kılınmıştır. Konutlarla ilgili sınıflar:
| Sınıf | Konut tanımı (tebliğe göre, özet) | 2026 birim maliyeti (TL/m²) |
|---|---|---|
| III-A | Üç kata kadar (üç kat dahil) apartman tipi konutlar | 19.800 |
| III-B | Üç katın üzerinde, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar olan konutlar; bağımsız bölüm brüt alanı 200 m²'nin altındaki müstakil ve ikiz konutlar | 21.050 |
| III-C | Yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla, 30,50 m'ye kadar olan konutlar; bağımsız bölüm brüt alanı 200 m² ile 500 m² arasındaki müstakil ve ikiz konutlar | 23.400 |
| IV-A | Yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla, 51,50 m'ye kadar olan konutlar | 26.450 |
| IV-B | Yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerindeki konutlar; bağımsız bölüm brüt alanı 500 m² ve üzerindeki müstakil ve ikiz konutlar | 33.900 |
Tebliğde, I-A sınıfında 2.600 TL/m²'den başlayıp V-E grubunda 103.500 TL/m²'ye kadar çıkan ve okul, hastane, otel, sanayi gibi yapı türlerini de kapsayan tam bir liste vardır. Diğer sınıflar ve geçmiş yıllar için 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri ve yıllara göre birim maliyetler sayfalarına bakın.
Örnek hesaplar
| Yapı | Sınıf | Yapı inşaat alanı | Hesap | Yaklaşık maliyet (2026) |
|---|---|---|---|---|
| 5 katlı apartman, yapı yüksekliği 15,50 m | III-B | 1.200 m² | 1.200 × 21.050 | 25.260.000 TL |
| 12 katlı konut, yapı yüksekliği 37,00 m | IV-A | 6.000 m² | 6.000 × 26.450 | 158.700.000 TL |
| Müstakil ev, bağımsız bölüm brüt alanı 260 m² | III-C | 300 m² | 300 × 23.400 | 7.020.000 TL |
Sınıfı belirleyen ölçütler (yapı yüksekliği, kat sayısı, bağımsız bölüm alanı) onaylı projeden alınmalıdır. Tebliğde adı geçmeyen yapılarda sınıf benzer yapılara göre belirlenir; sınıfı belirsiz yapılarda metraj ve birim fiyatlarla bulunan maliyet toplam inşaat alanına bölünür ve sonuca en yakın sınıf seçilir.
Birim maliyete neler dahil, neler değil?
- Dahil: ortalama nitelikte malzemeyle yapım; yüklenici genel giderleri (%15) ve yüklenici kârı (%10).
- Hariç: KDV; arsa bedeli; bahçe duvarı, drenaj ve yollar gibi çevre düzenlemesi giderleri; altyapı giderleri.
Bu nedenle tebliğ değeri, kendi projenizin gerçek maliyetinin yerine kullanılmamalıdır. Gerçek maliyet; malzeme kalitesine, şehre, şantiye koşullarına ve yapım süresindeki fiyat artışlarına göre bundan belirgin biçimde farklı olabilir (inşaat maliyeti hesaplama).
Yaklaşık maliyet nerelerde kullanılır?
- Proje hizmet bedelleri: tebliğin asıl amacı mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabıdır.
- SGK asgari işçilik: özel bina inşaatlarında SGK, ruhsattaki alanı bu birim maliyetlerle çarparak bulduğu maliyete asgari işçilik oranını uygular ve bildirilmesi gereken işçiliği buna göre belirler (inşaatlarda asgari işçilik).
- Yapı denetim hizmet bedeli: burada aynı tebliğ değil, Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği'nin 26. maddesinde yapı grupları için ayrıca belirlenen ve her yıl güncellenen birim maliyetler kullanılır (yapı denetimi uygulama yönetmeliği). İki değeri karıştırmayın.
Sık yapılan hatalar
- Yapı inşaat alanı yerine emsale esas alanı kullanmak; bodrum, otopark ve ortak alanlar unutulur.
- Bir önceki yılın tebliğini kullanmak; değerler her yıl yeniden ilan edilir.
- Yalnız kat sayısına bakarak sınıf seçmek; yapı yüksekliği de belirleyicidir.
- Tebliğ değerini KDV dahil sanmak.
Kaynaklar
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ RG 03.02.2026 / 33157; değerler 01.01.2026'dan geçerli
- Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği md. 26 hizmet bedeline esas yapı grupları ve birim maliyetler
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği RG 03.07.2017 / 30113; md. 4 yapı inşaat alanı tanımı
Sık sorulan sorular
2026 tebliğine göre apartman tipi konutlar yüksekliklerine göre III-A (19.800 TL/m²), III-B (21.050 TL/m²), III-C (23.400 TL/m²), IV-A (26.450 TL/m²) ve IV-B (33.900 TL/m²) sınıflarındadır. Değerler KDV hariçtir.
Hayır. Ortalama nitelikte bir yapı için belirlenmiş resmî bir değerdir; genel gider ve kâr dahil, KDV, arsa, çevre düzenlemesi ve altyapı hariçtir. Gerçek maliyet projeye göre ayrıca hesaplanmalıdır.
Yapının kullanım amacına, yüksekliğine ve kat sayısına göre tebliğdeki listeden bulunur. Listede olmayan yapılarda benzer yapılar esas alınır ya da metraja dayalı maliyetle en yakın sınıf seçilir.
Hayır. Yapı denetim hizmet bedeli için Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği'nde yapı gruplarına göre ayrıca belirlenen ve her yıl güncellenen birim maliyetler kullanılır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.