İnşaat sürerken arsa vergisi ödenmeye devam eder; bina vergisi inşaatın bittiği yılı izleyen yıldan itibaren başlar ve arsa vergisi aynı yıl sona erer. Yeni bina için inşaatın bittiği yıl içinde belediyeye emlak vergisi bildirimi verilir. 1319 sayılı Kanuna göre oranlar konutta binde 1, diğer binalarda binde 2, arsada binde 3'tür; büyükşehirlerde %100 artırımlı uygulanır.
Emlak vergisi nedir, kim öder?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (RG 11.08.1970 / 13576) iki vergi düzenler: binalar için bina vergisi (md. 1) ve arazi ile arsalar için arazi vergisi (md. 12). Vergiyi malik, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa mala malik gibi tasarruf eden öder; paylı mülkiyette her malik hissesi oranında mükelleftir (md. 3 ve 13). Vergiyi belediye tarh ve tahsil eder; iki eşit taksitte, birincisi Mart–Mayıs, ikincisi Kasım ayında ödenir (md. 30).
Kat karşılığı işlerde mükellef tapudaki kayda göre belirlenir. Kat irtifakı kurulup arsa payları müteahhide devredildiyse, müteahhide geçen bağımsız bölümlerin vergisi müteahhide aittir; satılmayan daireler müteahhidin üzerinde kaldıkça vergisi de müteahhitten istenir.
İnşaat sürecinde vergi ne zaman değişir?
| Aşama | Ne olur? | Madde |
|---|---|---|
| Arsa satın alındı veya mükellef değişti | Yeni malik adına mükellefiyet, izleyen yıldan itibaren başlar; değişiklik bildirilir | md. 19, 23, 33 |
| İnşaat sürüyor | Arsa vergisi devam eder | md. 19 |
| İnşaat bitti veya bina kısmen kullanılmaya başlandı | Aynı yıl içinde belediyeye bildirim verilir; olay yılın son üç ayındaysa süre üç aydır | md. 23 |
| İzleyen yıl | Bina vergisi başlar, üzerine bina yapılan arsanın arsa vergisi sona erer | md. 9, 19 |
| İlk dört yıl | Yeni binanın vergisi, arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz | md. 8 |
Kanun inşaatın sona ermesini esas alır; uygulamada bu tarih olarak genellikle yapı kullanma izninin tarihi ya da binanın fiilen kullanılmaya başlandığı tarih dikkate alınır. Örnek: Ağustos 2026'da iskan alan bir apartman için bildirim 2026 sonuna kadar verilir; bina 15 Kasım 2026'da tamamlandıysa bildirim üç ay içinde, yani 15 Şubat 2027'ye kadar yapılabilir. Her iki durumda bina vergisi 2027'den başlar, arsa vergisi 2027'den itibaren alınmaz.
Oranlar ve vergi değeri
| Taşınmaz | Genel oran | Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanda |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | Binde 1 | Binde 2 |
| Diğer binalar (işyeri vb.) | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
Cumhurbaşkanı oranları yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir (md. 8 ve 18). Vergi değeri, arsalar için takdir komisyonlarının belirlediği asgari metrekare birim değerlerine, binalar için Bakanlıkların ilan ettiği bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payı değerine göre hesaplanır (md. 29). Bu değer her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; 7566 sayılı Kanunla (kabul 04.12.2025) artışın yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamı üzerinden yapılması öngörüldü ve 2026 değerlerindeki sıçramayı sınırlamak için geçici 23. madde ile bir üst sınır getirildi. Örnek: büyükşehirde vergi değeri 3.000.000 TL olan bir konutun yıllık vergisi binde 2 oranıyla 6.000 TL'dir.
Tapu devri, muafiyetler ve diğer konular
- Tapu devri: tapu müdürlükleri emlak vergisi borcunu elektronik ortamda sorgular; miras, mahkeme kararı ve cebrî icra gibi hâller dışında borcu bulunan taşınmazın devri yapılmaz (md. 30). Satıştan önce borcu kapatın; bkz. tapu devri ve harçlar.
- Tek konut indirimi: geliri olmayanlar, emekliler, gaziler, engelliler ve şehit yakınlarının brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutu için oran sıfıra kadar indirilebilir (md. 8).
- Afet: deprem, sel veya yangınla yıkılan binaların arsaları için olayı izleyen yıldan itibaren iki yıl vergi alınmaz (md. 19).
- Değerli konut vergisi: yüksek değerli konutlar için ayrıca değerli konut vergisi uygulanır (md. 42 vd.); sınır her yıl güncellenir.
Müteahhit için pratik notlar
- Satış sözleşmesine, teslimden sonraki ilk yılın emlak vergisinin kime ait olacağını açıkça yazın.
- Arsa alımı, kat irtifakı ve iskan gibi her değişiklikten sonra belediyeye bildirimin verildiğini kontrol edin; geciken bildirim ceza ve gecikme zammı doğurur.
- Teslim ettiğiniz dairelerin tapu devrini geciktirmeyin; devir yapılana kadar vergi ve diğer yükümlülükler sizin adınıza devam eder.
Yeni yapılarda tapu işlemlerinin sırası için yeni yapıda tapu işlemleri sayfasına bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu RG 11.08.1970 / 13576 · md. 8 ve 18 oranlar · md. 9 ve 19 mükellefiyet · md. 23 bildirim · md. 29 vergi değeri · md. 30 ödeme ve tapu devri
- 7566 sayılı Kanun — Emlak Vergisi Kanunu değişikliği kabul 04.12.2025; md. 29 ve geçici md. 23
Sık sorulan sorular
Evet. İnşaat devam ettiği sürece arsa vergisi ödenir; üzerine bina yapılan arsanın vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren sona erer (md. 19).
Yeni bina inşa edilmesi vergi değerini değiştiren bir sebeptir; bina vergisi, inşaatın sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren başlar (md. 9 ve 33).
İnşaatın bittiği ya da bina kısmen kullanılmaya başlandığı yıl içinde belediyeye verilir; olay yılın son üç ayındaysa bildirim süresi olaydan itibaren üç aydır (md. 23).
Tapuda malik kimse vergiyi o öder. Kat karşılığı işlerde müteahhide devredilen bağımsız bölümler müteahhit adına kayıtlı olduğu sürece vergisi de müteahhide aittir.
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.