Yeni dairede tapu devri tapu müdürlüğünde, 1 Temmuz 2023'ten beri istenirse noterde yapılır. Web Tapu'dan başvurulup randevu alınır; kimlik, temsil belgesi ve zorunlu deprem sigortası poliçesi hazırlanır. Tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedelin binde 20'si oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; ayrıca döner sermaye ücreti ödenir.
Yeni dairede tapu hangi aşamada devredilir?
Yeni yapılarda tapu kayıtları inşaatla birlikte değişir: arsa üzerinde kat irtifakı kurulur, bağımsız bölümler ayrı kayıt kazanır, iskandan sonra cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş yapılır (Yeni Yapıda Tapu İşlemleri). Daire alıcıya bu aşamaların herhangi birinde devredilebilir, ama alıcının eline geçen hak farklıdır:
| Devir aşaması | Ne devredilir? | Alıcı için anlamı |
|---|---|---|
| Kat irtifakından önce | Arsadan hisse | Hangi dairenin kime ait olduğu tapuda görünmez; alıcı için risklidir |
| Kat irtifakından sonra, iskandan önce | Kat irtifaklı bağımsız bölüm | Daire tapuda ayrı kayıttır; inşaat sürerken de devredilebilir |
| Kat mülkiyetinden sonra | Kat mülkiyetli bağımsız bölüm | İskanlı yapı; en kesin durum |
Kat irtifakının nasıl kurulduğu için Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? sayfasına bakın.
Tapu devri için gerekli belgeler ve adımlar
- Tarafların kimlik belgeleri; temsil varsa vekâletname, şirketlerde imza sirküleri ve yetki belgesi.
- Taşınmazın tapu bilgileri: il, ilçe, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası.
- Emlak vergisi değeri bilgisi; birçok tapu müdürlüğü bunu belediyeden elektronik olarak alır.
- Konut ve binadaki bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
- Müteahhit KDV mükellefiyse kesilecek faturayla uyumlu satış bedeli.
Başvuru Web Tapu üzerinden yapılır ve randevu alınır. Harç ve döner sermaye ödendikten sonra taraflar imza için tapu müdürlüğüne, noterde satış seçildiyse noterliğe gider. İstenen belgeler müdürlüklere göre küçük farklar gösterebilir; randevudan önce kontrol edin.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Satışta tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrasına göre, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır; toplam yükü yüzde 4'tür. Kat irtifaklı taşınmaz devirlerinde harç, bedelin tamamı üzerinden hesaplanır (md. 63).
Örnek: 4.200.000 ₺'ye satılan, emlak vergisi değeri 1.600.000 ₺ olan bir dairede matrah satış bedelidir. Alıcının harcı 4.200.000 × 0,02 = 84.000 ₺, müteahhidin harcı da 84.000 ₺'dir. Bunlara işlem için döner sermaye ücreti eklenir.
Bedeli düşük göstermek cazip görünebilir; ancak beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farkın harcı ve vergi ziyaı cezası alınır (md. 63). Müteahhit açısından tapudaki bedel ile faturadaki bedelin farklı olması ayrıca vergi incelemesi riski doğurur. Cumhurbaşkanı, yeni yapılan konutların ilk satışı dahil belirli işlemler için oranı indirebilir veya artırabilir; işlem tarihinde geçerli oranı kontrol edin.
Döner sermaye ve diğer masraflar
| Kalem | Kanunen kim öder? | Nasıl belirlenir? |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı | Beyan edilen bedel üzerinden binde 20 + binde 20 |
| Döner sermaye ücreti | İşleme göre; sözleşmeyle paylaşılabilir | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün her yıl yayımladığı tarife; tutar bölgeye göre değişebilir |
| Zorunlu deprem sigortası | Malik | Sigorta şirketinin poliçesi |
| Vekâletname ve noter ücretleri | İhtiyaç duyan taraf | Noter tarifesi |
| KDV | Alıcı, fatura üzerinden | Konutun alanı ve niteliği: Konut Teslimlerinde KDV |
Noterde yapılan satışlarda (Noterlik Kanunu md. 61/A) aynı tapu harcı alınır; satış sözleşmesi damga vergisinden istisnadır ve noter ücreti, tarifede belirlenen alt ve üst sınırlar arasında kalır. Tescil, noterin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce yapılır.
Kat karşılığı projelerde tapu devri
Kat karşılığında tapu işlemleri sözleşmedeki paylaşım listesi ve devir takvimine göre yürür. Kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler paylaşım listesine göre arsa sahipleri ve müteahhit adına kaydedilebilir; arsa sahibine düşen bölümler zaten onun adına kaldığından onlar için ayrıca satış yapılmaz. Müteahhide düşen paylar ise ya inşaatın ilerlemesine göre kademeli olarak müteahhide devredilir ya da müteahhidin bulduğu alıcıya arsa sahibinden doğrudan devredilir. Mülkiyetin el değiştirdiği her işlemde devreden ve devralan ayrı ayrı harç öder; bu nedenle bir bölümün önce müteahhide, sonra alıcıya devredilmesi aynı bölüm için iki kez harç anlamına gelebilir. Kurgu harç ve KDV sonucunu değiştirdiği için devir planını mali müşavirinizle birlikte yapın. Arsa sahibini koruyan kademeli devir için Kat Karşılığında Teminat ve Gecikme sayfasına bakın.
Devir öncesi müteahhit kontrol listesi
- Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh var mı? İnşaat kredisi ipoteği varsa bankadan kaldırma yazısı alındı mı?
- Satış vaadi şerhi varsa devirle birlikte silinmesi istendi mi?
- Alıcının ödemeleri tamam mı; değilse kalan borç için ipotek kurulacak mı?
- Faturadaki bedel ile tapuda beyan edilecek bedel aynı mı?
- Kat karşılığı projede bölüm gerçekten müteahhide düşüyor mu?
Kaynaklar
- 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 matrah ve kat irtifaklı devirler · (4) sayılı tarife I/20-a satışta binde 20, devreden ve devralan için ayrı ayrı
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 61/A noterlerce taşınmaz satış sözleşmesi
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706 taşınmaz devrinde resmî şekil
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Web Tapu başvuru, randevu ve ödeme
Sık sorulan sorular
Beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20'dir; matrah emlak vergisi değerinden az olamaz. Oran Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebildiği için işlem tarihinde kontrol edin.
Evet. 1 Temmuz 2023'ten beri taşınmaz satış sözleşmesi noterde de yapılabilir (Noterlik Kanunu md. 61/A). Tapu harcı yine alınır ve tescil tapu müdürlüğünce sistem üzerinden yapılır.
Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farkın harcı ve vergi ziyaı cezası alınır. Müteahhit için fatura ile tapu bedelinin farklı olması ayrıca vergi riski doğurur.
Evet. Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm, inşaat sürerken de tapuda ayrı kayıt olarak satılabilir. İskan alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir.
Konutların ve binalardaki bağımsız bölümlerin satışında tapu müdürlüğü zorunlu deprem sigortası poliçesini arar. Poliçeyi randevudan önce yaptırın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.