Yeni bir binada tapu işlemleri genellikle şu sırayla yürür: arsa üzerinde kat irtifakı kurulur, bağımsız bölümler kat irtifaklı olarak satılır, yapı kullanma izni alınınca tapudaki arsa niteliği yapıya göre düzeltilir (cins tashihi) ve kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. 2021'den beri cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş resen yapılır.
Cins tashihi (cins değişikliği) nedir?
Tapuda her taşınmazın bir niteliği, yani cinsi yazar; boş bir parsel “arsa” olarak kayıtlıdır. Üzerine bina yapıldığında bu kaydın yapının durumuna göre güncellenmesine cins tashihi ya da cins değişikliği denir. Eskiden malikin ayrıca başvurmasını gerektiren bu işlem, 9 Haziran 2021 tarihli 7327 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesine eklenen hükümle kendiliğinden yapılır hâle geldi.
Süreç şöyle işler: yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemi'ne yükler ve elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir. Kadastro müdürlüğü, iskan belgesi ve yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi hazırlar; tapu müdürlüğü bu bildirime dayanarak başka belge istemeden cins değişikliğini resen tescil eder. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Cins tashihi harcı ise 2021'den beri belediye tarafından yapı kullanma izni harcıyla birlikte tahsil edilir (492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarife, I-13).
Yeni yapıda tapu işlemleri hangi sırayla yapılır?
- Arsa hazırlığı: gerekiyorsa ifraz, tevhit ya da 18. madde uygulamasıyla imar parseli oluşturulur; bkz. 18. madde uygulaması.
- Kat karşılığı sözleşmesi: arsa sahibiyle müteahhit arasındaki paylaşımı belirleyen sözleşme, taşınmaz devri vaadi içerdiği için uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır (kat karşılığı sözleşmesi).
- Yapı ruhsatı: projeler onaylanır ve ruhsat alınır.
- Kat irtifakı: arsa malikinin ya da bütün paydaşların istemi üzerine onaylı mimari proje elektronik ortamda tapuya gönderilir ve yönetim planıyla birlikte kat irtifakı kurulur; her bağımsız bölümün arsa payı beyanlar hanesine yazılır (634 md. 14). Hak sahiplerine düşecek bölümleri belli olan kat karşılığı sözleşmelerinde bu işlem, yüklenicinin talebi üzerine ilgili idarece yapılır ve malik imzası aranmaz (md. 10). Ayrıntılar için kat irtifakı nasıl kurulur kılavuzuna bakın.
- Satışlar: bağımsız bölümler kat irtifaklı tapuyla satılır; harçlar için tapu devri ve harçlar kılavuzuna bakın.
- Yapı kullanma izni: yapı tamamlanınca iskan alınır.
- Cins değişikliği: iskan belgesine dayanarak resen yapılır.
- Kat mülkiyetine geçiş: cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifaklıysa, kat irtifakının resmî senedine ve 12. maddedeki belgelere dayanılarak başka belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilir; yönetim planı yeniden istenmez (md. 10, 14).
Hangi işlemi kim yapar, hangi belgeler gerekir?
| İşlem | Kim başlatır? | Dayanak belgeler |
|---|---|---|
| Kat irtifakı | Arsa maliki veya bütün paydaşlar; kat karşılığında yüklenicinin talebiyle ilgili idare | Onaylı mimari proje (elektronik), yönetim planı |
| Bağımsız bölüm satışı | Satıcı ve alıcı | Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet ve harç ödemesi |
| Cins değişikliği | Resen: idare, kadastro ve tapu müdürlüğü | Yapı kullanma izin belgesi, yapı aplikasyon projesi |
| Kat mülkiyeti | Resen ya da malik istemiyle | Kat irtifakı senedi, mimari proje, yapı kullanma izin belgesi |
İskandan sonra yapılan satış ve kiralamalarda enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması da aranır (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği md. 25).
Sık yapılan hatalar
- Arsa payı cetvelini bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı hazırlamamak; bu durumda maliklerin mahkemeye başvurma hakkı doğar (634 md. 3).
- Yönetim planını şablon olarak geçirmek; kat mülkiyetine geçişte yeniden istenmediği için ilk plan uzun süre bağlayıcı kalır.
- Aynı parselde ruhsata aykırı bir bina bırakmak; diğer binalara iskan verilebilse de bunlara kat mülkiyeti kurulamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 54).
- Tapunun beyanlar hanesini kontrol etmeden satış yapmak; imar mevzuatına aykırılık bilgisi idarece tapuya işlenir (3194 md. 32).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3, 10, 12, 14 (7099 ve 7327 sayılı Kanun değişiklikleri)
- 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-13 cins tashihi harcı; 7327 sayılı Kanunla belediyece tahsil
- Tapu Sicili Tüzüğü RG 17.08.2013/28738 · md. 11 kat mülkiyeti kütüğü
Sık sorulan sorular
Tapuda arsa olarak kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin, üzerine yapılan binaya göre güncellenmesidir. Yeni yapılarda yapı kullanma izni alındıktan sonra yapılır.
Hayır. 2021'den beri yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği, idare ile kadastro arasındaki elektronik bildirimle resen yapılır (634 md. 10).
Cins tashihi harcı, ilgili belediye tarafından yapı kullanma izni harcıyla birlikte tahsil edilir. Harcın taraflardan hangisince karşılanacağını kat karşılığı ya da satış sözleşmesinde yazmak uygun olur.
Yapının tamamı için yapı kullanma izni alındıktan ve cins değişikliği yapıldıktan sonra kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir; arsa maliki ya da kat irtifakı sahiplerinden biri de istemde bulunabilir.
Hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümleri belli olan kat karşılığı sözleşmelerinde, yüklenicinin talebi üzerine kat irtifakı ilgili idarece tesis edilir; elektronik ortamdaki onaylı proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz (634 md. 10).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.