Daire satış kârı, satış gelirlerinden arsa, inşaat, resmî giderler, pazarlama ve finansman dahil toplam maliyetin çıkarılmasıyla bulunur. Kâr marjı kârın satış gelirine, maliyete göre kâr oranı kârın toplam maliyete bölünmesidir. Kat karşılığı işlerde bütün inşaatın maliyeti yalnız müteahhide kalan dairelere bölünür.
Formüller
- Kâr = toplam satış geliri − toplam maliyet
- Kâr marjı = kâr ÷ satış geliri (satışın yüzde kaçı kâr?)
- Maliyete göre kâr oranı = kâr ÷ toplam maliyet (harcanan her lira ne kazandırdı?)
- Daire başına maliyet = toplam maliyet ÷ satılacak daire sayısı (ya da satılabilir m²)
- Başabaş satış fiyatı = daire başına maliyet
Kâr marjı ile maliyete göre kâr oranı sık karıştırılır: maliyete göre %20 kâr, satışa göre yaklaşık %16,7 kâr marjı demektir.
Toplam maliyete neler girer?
| Kalem | Not |
|---|---|
| Arsa | Satın alınan arsada bedel ve tapu masrafları; kat karşılığında arsa sahibine verilen dairelerin inşaat yükü |
| İnşaat | Kaba ve ince işler, tesisat, dış cephe, çevre düzenlemesi |
| Resmî giderler | Proje, ruhsat ve iskan harçları, yapı denetim, abonelikler |
| Pazarlama ve satış | Reklam, satış ofisi, emlak komisyonları, örnek daire |
| Finansman | Kredi faizi, satışların inşaattan sonraya kalmasının maliyeti |
| Vergiler | KDV etkisi ve kâr üzerinden vergiler; mali müşavirle ayrıca değerlendirilir |
İnşaat maliyetinin kalem kalem hesabı için inşaat maliyeti hesaplama sayfasına bakın.
Örnek: kat karşılığı 20 daireli proje
Arsa sahibi 20 dairenin 9'unu alıyor, müteahhide 11 daire kalıyor. Tutarlar örnektir ve KDV hariç kabul edilmiştir:
| Kalem | Hesap | Tutar (TL) |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | 2.600 m² × 20.000 TL/m² | 52.000.000 |
| Proje, ruhsat, harç, yapı denetim | 3.000.000 | |
| Pazarlama ve satış | 1.500.000 | |
| Finansman | 2.500.000 | |
| Toplam maliyet | 59.000.000 | |
| Satış geliri | 11 daire × 6.500.000 | 71.500.000 |
| Kâr | 71.500.000 − 59.000.000 | 12.500.000 |
- Kâr marjı: 12.500.000 ÷ 71.500.000 = %17,5
- Maliyete göre kâr: 12.500.000 ÷ 59.000.000 = %21,2
- Daire başına maliyet, yani başabaş satış fiyatı: 59.000.000 ÷ 11 = 5.363.636 TL
Dikkat: maliyet 20 daireye değil, müteahhidin satacağı 11 daireye bölünür; arsa sahibinin 9 dairesinin inşaat maliyetini de müteahhit karşılar. Paylaşım oranının kâra etkisini görmek için kat karşılığı hesaplama sayfasına bakın.
Duyarlılık: fiyat ve maliyet değişirse?
| Senaryo | Satış geliri | Toplam maliyet | Kâr | Kâr marjı |
|---|---|---|---|---|
| Temel durum | 71.500.000 | 59.000.000 | 12.500.000 | %17,5 |
| Satış fiyatı %10 düşük | 64.350.000 | 59.000.000 | 5.350.000 | %8,3 |
| İnşaat maliyeti %10 yüksek | 71.500.000 | 64.200.000 | 7.300.000 | %10,2 |
| İkisi birlikte | 64.350.000 | 64.200.000 | 150.000 | %0,2 |
Örnekte satış fiyatında ve inşaat maliyetinde %10'luk iki olumsuz sapma birlikte gerçekleşince kâr neredeyse sıfıra iniyor. Bu yüzden fizibilitede tek bir sonuç yerine birkaç senaryo hesaplanmalıdır (fizibilite nasıl yapılır).
Zaman ve nakit akışı
Basit kâr hesabı paranın zaman değerini göstermez. Satışların bir kısmı temel aşamasında indirimle, bir kısmı iskandan sonra yapılıyorsa ve maliyetler iki yıla yayılıyorsa, aynı nominal kâr çok farklı bir gerçek kazanç anlamına gelir. Yüksek enflasyonda, ön satışlardan gelen paranın maliyet artışlarını karşılayıp karşılamadığını aylık nakit akışıyla izleyin (inşaat nakit akışı).
Vergi ve KDV
Konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı, bağımsız bölümün net alanı ve arsa değeri gibi koşullara göre değişebilir; kat karşılığı işlerde arsa sahibine yapılan teslimlerin de vergisel sonuçları vardır. Kârı hesaplarken satış fiyatının KDV dahil mi hariç mi olduğunu netleştirin ve vergi yükünü mali müşavirinizle birlikte hesaplayın (konut teslimlerinde KDV).
Sık sorulan sorular
Kâr marjı kârın satış gelirine, maliyete göre kâr oranı kârın toplam maliyete oranıdır. Aynı projede maliyete göre %20 kâr, satışa göre yaklaşık %16,7 marja karşılık gelir.
Arsa sahibine verilen daireler dahil bütün inşaatın maliyeti, müteahhide kalan dairelerin sayısına ya da satılabilir alanına bölünür. Bulunan tutar müteahhidin başabaş satış fiyatıdır.
Karşılaştırmanın tutarlı olması için gelir ve giderler aynı esasla, genellikle KDV hariç alınır. Konut teslimlerindeki KDV oranı ve vergi etkisi için mali müşavirinize danışın.
En az temel, iyimser ve kötümser üç senaryo önerilir. Satış fiyatı, inşaat maliyeti ve satış süresindeki sapmaların kâra etkisini birlikte görmek gerekir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.