İnşaat maliyeti, iş kalemlerinin miktarlarının (metraj) birim fiyatlarla çarpılıp toplanması ve buna proje, ruhsat, şantiye genel giderleri ve finansman gibi dolaylı giderlerin eklenmesiyle bulunur. m² maliyeti, bu toplamın seçilen alana bölünmesidir; yapı inşaat alanına mı satılabilir alana mı böldüğünüzü mutlaka belirtin.
Formül
Toplam maliyet = Σ (miktar × birim fiyat) + dolaylı giderler
m² maliyeti = toplam maliyet ÷ bölen alan
Doğrudan giderler yapıya giren iş kalemleridir: kazı, beton, demir, kalıp, duvar, sıva, tesisat, doğrama, kaplama, boya gibi. Dolaylı giderler yapıya doğrudan girmez ama yapı olmadan da oluşmaz: proje ve harçlar, yapı denetim, şantiye kurulumu ve personeli, sigorta, finansman.
Kalem kalem neler hesaba katılır?
| Grup | Başlıca kalemler |
|---|---|
| Arsa ve hazırlık | Arsa bedeli ya da kat karşılığı payı, yıkım, hafriyat, iksa (fizibilitede ayrıca izlenir) |
| Kaba yapı | Temel, betonarme (beton, demir, kalıp, işçilik), duvarlar, çatı |
| İnce işler | Sıva, şap, kaplamalar, doğrama, kapılar, boya, mutfak ve banyo |
| Tesisat | Sıhhi tesisat, ısıtma, doğalgaz, elektrik, zayıf akım, asansör, yangın tesisatı |
| Dış cephe ve çevre | Mantolama ya da cephe kaplaması, bahçe duvarı, peyzaj, otopark kaplaması, altyapı bağlantıları |
| Resmî giderler | Proje bedelleri, ruhsat ve iskan harçları, yapı denetim hizmet bedeli, abonelikler |
| Şantiye genel giderleri | Şantiye binası, şantiye şefi ve personel, İSG, güvenlik, enerji, sigorta |
| Finansman | Kredi faizi, teminat mektubu masrafları, satılana kadar taşınan stokun maliyeti |
Fiyat artışının yüksek olduğu dönemlerde her kalem, işin yapılacağı aya göre fiyatlandırılmalı ya da bugünkü fiyatlara bir artış payı eklenmelidir; iki yıl sürecek bir yapının maliyeti bugünün fiyatlarıyla doğru hesaplanamaz (inşaat maliyet endeksi).
Örnek: 2.000 m²'lik bir konut binası
Aşağıdaki tutarlar yalnız hesap yöntemini göstermek için seçilmiş varsayımsal rakamlardır; piyasa verisi değildir ve KDV hariç kabul edilmiştir. Kendi projenizde her kalemi metraj ve güncel tekliflerle doldurun.
| Grup | Tutar (TL, örnek) | Pay |
|---|---|---|
| Kaba yapı | 18.000.000 | %36 |
| İnce işler | 14.000.000 | %28 |
| Tesisat | 8.000.000 | %16 |
| Dış cephe ve çevre | 3.500.000 | %7 |
| Resmî giderler | 2.000.000 | %4 |
| Şantiye genel giderleri | 3.000.000 | %6 |
| Finansman | 1.500.000 | %3 |
| Toplam | 50.000.000 | %100 |
Yapı inşaat alanı 2.000 m², bağımsız bölümlerin satılabilir brüt alanı 1.600 m² ise:
- İnşaat alanına göre: 50.000.000 ÷ 2.000 = 25.000 TL/m²
- Satılabilir alana göre: 50.000.000 ÷ 1.600 = 31.250 TL/m²
İkisi de doğrudur ama farklı sorulara cevap verir: birincisi yapının ne kadara mal olduğunu, ikincisi satılan her m²'nin taşıdığı maliyeti gösterir. Satış fiyatıyla karşılaştırma ikincisiyle yapılır (daire satış kâr hesaplama).
Resmî birim maliyetle karşılaştırma
Bulduğunuz m² maliyetini Bakanlığın yıllık yapı yaklaşık birim maliyetiyle karşılaştırmak iyi bir akıl kontrolüdür ama iki değer aynı şeyi ölçmez. Resmî değer KDV hariçtir, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı içerir; arsa, çevre düzenlemesi ve altyapı giderlerini içermez (yapı yaklaşık maliyeti hesaplama). Karşılaştırmayı aynı kapsamdaki kalemlerle yapın.
Sık yapılan hatalar
- Hangi alana bölündüğünü belirtmeden “m² maliyeti” vermek.
- KDV dahil ve KDV hariç tutarları aynı tabloda karıştırmak.
- Şantiye personeli, finansman ve harçlar gibi dolaylı giderleri unutmak; tek tek küçük görünseler de toplamda belirgin bir pay tutarlar.
- Önceki bir projenin m² maliyetini enflasyon ve kapsam farkını düzeltmeden yeni projeye taşımak.
- İnce işleri mahal listesi olmadan kaba tahminle bırakmak; en büyük sapmalar genellikle burada çıkar.
Hesaptan takibe
Kalem bazlı bir keşif özeti için keşif özeti şablonu sayfasındaki hazır Excel dosyasını kullanabilir, yöntemin ayrıntısı için inşaat maliyeti nasıl hesaplanır rehberine bakabilirsiniz. Şantiye başladıktan sonra gerçekleşen maliyeti bütçeyle karşılaştırmak, ilk hesabın kendisi kadar önemlidir; Şantiye Plus'ta bütçe kalemleri, satınalma ve hakedişler aynı projede izlenir.
Sık sorulan sorular
Bütün doğrudan ve dolaylı giderlerin toplamı seçilen alana bölünür. Yapı inşaat alanına bölmek yapının maliyetini, satılabilir alana bölmek satılan her m²'nin maliyetini verir.
Yapım maliyeti hesabında genellikle ayrı tutulur; proje kârlılığı hesabında ise mutlaka eklenir. Kat karşılığı işlerde arsa sahibine verilen dairelerin maliyeti arsa bedelinin yerini tutar.
Kullanmamalısınız. Resmî değer ortalama bir yapı için belirlenmiştir ve kapsamı farklıdır; yalnız karşılaştırma ve resmî hesaplar için kullanılır.
İndirim konusu yapabildiğiniz KDV maliyet sayılmaz; firmalar genellikle KDV hariç hesaplar. Konut teslimlerindeki KDV etkisini ayrıca değerlendirin ve mali müşavirinize danışın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.