İnşaat fizibilitesi, bir arsada proje yapmanın kârlı olup olmadığını önceden sınar: imar durumundan satılabilir alan, piyasa araştırmasından satış geliri, keşiften maliyet, sözleşmeden kat karşılığı payı ve iş programından nakit ihtiyacı çıkarılır. Sonuç kâr, kâr marjı ve finansman ihtiyacıdır; satış fiyatı ve maliyet senaryolarıyla test edilir.
Fizibilite hangi sorulara cevap verir?
Fizibilite, arsa için söz vermeden ya da kat karşılığı sözleşmesini imzalamadan önce yapılan bir masa başı provasıdır. İyi bir fizibilite şu sorulara rakamla cevap verir:
- Bu arsaya imar kurallarına göre ne kadar inşaat yapılabilir, bunun ne kadarı satılabilir?
- Hangi daire tipleri ve kaç bağımsız bölüm çıkar, bölgede hangisi satılır?
- Toplam gelir ve toplam maliyet ne olur, kâr kalır mı?
- Ne zaman, ne kadar paraya ihtiyaç duyulur?
- Satış fiyatı düşer ya da maliyet artarsa proje hâlâ ayakta kalır mı?
1. Adım: İmar durumundan satılabilir alana
Önce imar durumunu okuyun: parsel alanı, TAKS, KAKS, kat adedi ya da yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notları. Parsel alanı × KAKS, emsale esas alanı verir; bodrum katlar, otopark, sığınak ve mevzuatın izin verdiği diğer emsal dışı alanlarla birlikte brüt inşaat alanı bulunur. Bu alandan ortak alanlar düşülünce satılabilir alan, satılabilir alandan da daire karması çıkar. İlk hesap için emsal ve TAKS hesaplama aracını kullanabilirsiniz; kesin alanlar mimarın avan projesiyle netleşir.
2. Adım: Gelir tahmini
Satış fiyatını, bölgede son dönemde gerçekleşen ilk el satışlardan ve benzer projelerin fiyat listelerinden çıkarın. Ortalama tek fiyat yerine kat, cephe, manzara ve daire büyüklüğüne göre fiyat farklarını ayrı ayrı yazın. Projeden satışta ilk dönem indirimli, yapı ilerledikçe daha yüksek fiyatla satış yapılır; gelir tahmini bu zamanlamayı da içermelidir. Dükkân ve ofis gibi ticari birimlerin fiyatını ve satış hızını konutlardan ayrı düşünün.
3. Adım: Maliyet ve kat karşılığı payı
Yapım maliyetini keşiften ya da m² maliyetinden hesaplayın; proje, izin, finansman ve satış giderlerini eklemeyi unutmayın (bkz. inşaat maliyeti nasıl hesaplanır). Arsa kat karşılığı alınıyorsa, arsa sahibine bırakılacak alan gelirden düşülür ama yapım maliyeti tüm bina için müteahhide aittir. Arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin KDV'si de maliyete etki eder. Paylaşım oranının nasıl belirlendiği kat karşılığı oranları rehberinde anlatılır.
Örnek fizibilite
Rakamlar yöntemi göstermek için seçilmiştir; kendi bölgenizin verileriyle değiştirin.
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Parsel alanı / KAKS | 1.200 m² / 1,80 |
| Emsale esas alan | 2.160 m² |
| Brüt inşaat alanı (emsal dışı alanlarla) | 3.000 m² |
| Satılabilir alan | 2.400 m² |
| Arsa sahibi payı (%45) | 1.080 m² |
| Müteahhide kalan satılabilir alan | 1.320 m² |
| Ortalama satış fiyatı (örnek) | 80.000 ₺/m² |
| Satış geliri | 105.600.000 ₺ |
| Yapım maliyeti | 85.050.000 ₺ |
| Satış, pazarlama ve finansman giderleri | 6.000.000 ₺ |
| Kâr | 14.550.000 ₺ (gelirin %13,8'i) |
4. Adım: Duyarlılık analizi
Tek bir sonuç yanıltıcıdır; asıl karar, kötü senaryoda ne olduğuna bakılarak verilir. Aynı örnekte iki ana değişkeni oynattığımızda:
| Senaryo | Gelir (₺) | Toplam maliyet (₺) | Kâr (₺) |
|---|---|---|---|
| Baz senaryo | 105.600.000 | 91.050.000 | 14.550.000 |
| Satış fiyatı %10 düşük | 95.040.000 | 91.050.000 | 3.990.000 |
| Yapım maliyeti %10 yüksek | 105.600.000 | 99.555.000 | 6.045.000 |
| İkisi birlikte | 95.040.000 | 99.555.000 | −4.515.000 |
Görüldüğü gibi baz senaryoda makul görünen proje, iki olumsuzluk birlikte gelirse zarar eder. Bu durumda kat karşılığı oranını, daire karmasını, maliyet hedefini ya da satış takvimini yeniden müzakere etmek gerekir. Kat karşılığı payının sonuca etkisini kat karşılığı hesaplama, daire bazında kârı daire satış kâr hesaplama aracıyla deneyebilirsiniz.
5. Adım: Zaman, nakit ve karar ölçütleri
Kâr tek başına yeterli değildir; paranın ne zaman çıkıp ne zaman girdiği de önemlidir. İş programına göre giderleri, satış planına göre tahsilatları aylara dağıtın ve en yüksek finansman ihtiyacını bulun (bkz. inşaat nakit akışı planlama). Karar verirken şu ölçütlere birlikte bakın:
- Kâr marjı: kârın gelire oranı.
- Öz kaynak getirisi: kârın, projeye koyduğunuz kendi paranıza oranı.
- En yüksek finansman ihtiyacı: kümülatif nakit açığının en derin noktası.
- Süre: paranın projede kaç ay bağlı kalacağı; uzun projelerde enflasyon ve faiz kârın reel değerini aşındırır.
- Riskler: plan değişikliği, ruhsat süresi, zemin sürprizleri, satış hızı, arsa sahibiyle uyuşmazlık.
Sık sorulan sorular
Arsayı satın almadan ya da kat karşılığı sözleşmesini imzalamadan önce yapılmalıdır. Avan proje ve kesin keşif çıktıkça fizibilite güncellenir.
Herkes için doğru tek bir oran yoktur. Projenin süresi, satış riski, finansman maliyeti ve kat karşılığı payı birlikte değerlendirilir; kötü senaryoda bile zarar etmeyen bir marj hedeflenir.
Emsal alanı imar hesabında sınırlanan alandır. Satılabilir alana bazı emsal dışı alanlar eklenir, ortak alanlar ise düşülür; bu yüzden ikisi nadiren eşittir.
Genellikle müteahhit ya da proje geliştirici, mimar ve teknik ofisle birlikte hazırlar. Satış fiyatı varsayımı için bölgeyi tanıyan bir emlak danışmanından, vergi etkileri için mali müşavirden görüş almak yararlıdır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.