İnşaat nakit akışı planı, proje süresince her ay ya da çeyrek gelecek tahsilatları ve yapılacak ödemeleri karşılaştırır. Çıkışlar iş programı ve ödeme vadelerinden, girişler satış planı ve tahsilat koşullarından çıkarılır. Kümülatif bakiyenin en düşük olduğu nokta, projenin ihtiyaç duyduğu öz kaynak ya da kredi tutarını gösterir.
Nakit akışı neden kârdan farklıdır?
Kâğıt üzerinde kârlı bir proje, para doğru zamanda gelmediği için yarıda kalabilir. İnşaatta harcamaların büyük kısmı kaba inşaat döneminde yoğunlaşır; satış gelirleri ise taksitlere bölünür, banka kredili satışlar çoğu zaman iskan ve tapu aşamasına kadar beklenir. Taahhüt işlerinde hakediş, iş yapıldıktan ancak haftalar sonra tahsil edilir; teminat kesintileri ise işin sonuna kadar içeride kalır. Nakit akışı planı bu zaman farklarını görünür kılar ve “ne zaman, ne kadar paraya ihtiyacım var?” sorusunu cevaplar.
Çıkış kalemleri nasıl planlanır?
- Arsa ve hazırlık: arsa bedeli ya da kat karşılığında arsa sahibine yapılan ödemeler, yıkım, proje ve etüt giderleri.
- Ruhsat aşaması: harçlar, yapı denetim hizmet bedeli, otopark bedeli; bunlar inşaat başlamadan çıkar.
- Yapım giderleri: iş programındaki her işin maliyetini yapıldığı aylara dağıtın, sonra ödeme vadesi kadar ileri kaydırın: peşin alınan beton aynı ay, 60 gün vadeli demir iki ay sonra, aylık taşeron hakedişi bir sonraki ay.
- İşçilik ve SGK: kendi personelinizin ücreti ve primleri her ay düzenli çıkar.
- Vergiler: KDV, muhtasar ve stopaj ödemeleri; indirimli oranlı konut satışlarında biriken KDV'nin iadesi gecikebilir.
- Finansman: kredi faizi ve anapara ödemeleri, teminat mektubu komisyonları.
- Satış ve pazarlama: reklam, satış ofisi, örnek daire, komisyonlar.
Giriş kalemleri nasıl planlanır?
- Ön satış: peşinatlar ve taksitler, satış planındaki aylık satış adedine ve ödeme planlarına göre dağıtılır. Projeden satışta tüketiciye karşı yükümlülükleriniz için ön ödemeli konut satışı rehberine bakın.
- Kredili satışlar: banka kredisiyle yapılan satışlarda tahsilat çoğunlukla tapu devriyle gerçekleşir; bu girişleri iskan sonrasına koyun.
- Hakediş tahsilatı: taahhüt işlerinde hakediş tutarını değil, kesintilerden sonra kalan net tutarı ve onay-ödeme süresini hesaba katın.
- Teminat iadesi: kesin kabul ya da sözleşmedeki tarihte geri gelir.
- Öz kaynak ve kredi: açığı kapatmak için planlanan girişler.
- KDV iadesi: başvuru ve inceleme süresi dikkate alınarak gerçekçi bir aya yazılır.
Taahhüt işlerinde gecikme payı: ocak ayında yapılan iş, şubatın ilk günlerinde hakedişe bağlanır; onay, tahakkuk ve ödeme süreleri eklendiğinde para çoğu zaman mart ya da nisan ayında gelir. Kamu işlerinde bu süreler sözleşmede yazılıdır (bkz. hakediş nasıl hazırlanır). Gelen tutar da hakediş tutarı değil, tevkifat, stopaj, teminat ve avans mahsubu düşüldükten sonra kalan nettir. Planınıza hakedişin brüt tutarını yazmak, açığı olduğundan küçük gösterir.
Örnek: çeyreklik nakit akışı
18 ay süren bir konut projesi için örnek (tutarlar milyon ₺):
| Dönem | Giriş | Çıkış | Net | Kümülatif |
|---|---|---|---|---|
| 1. çeyrek | 2 | 12 | −10 | −10 |
| 2. çeyrek | 6 | 14 | −8 | −18 |
| 3. çeyrek | 10 | 16 | −6 | −24 |
| 4. çeyrek | 14 | 15 | −1 | −25 |
| 5. çeyrek | 20 | 10 | +10 | −15 |
| 6. çeyrek | 28 | 6 | +22 | +7 |
Proje sonunda 7 milyon ₺ kâr bırakıyor; ama dördüncü çeyrek sonunda kümülatif açık 25 milyon ₺'ye ulaşıyor. Bu, projenin en az 25 milyon ₺ öz kaynak ya da kredi gerektirdiği, üstüne bir güvenlik payı eklenmesi gerektiği anlamına gelir. Satışlar bir çeyrek gecikirse açık daha da derinleşir; bu yüzden planı mutlaka “satış yavaşlarsa” ve “maliyet artarsa” senaryolarıyla da çalıştırın (bkz. fizibilite).
Nakit açığı nasıl küçültülür?
- Ön satışları kaba inşaatın yoğun döneme denk gelecek şekilde planlamak.
- Tedarikçilerle vade, taşeronlarla ödeme takvimi üzerinde önceden anlaşmak.
- Büyük projeyi blok ya da etaplara bölüp bir etabın satışıyla diğerini finanse etmek.
- KDV iadesi başvurularını zamanında ve eksiksiz yapmak.
- Erken malzeme alımının fiyat avantajı ile nakdi bağlamanın maliyetini karşılaştırmak.
- Kredi ihtiyacını son ana bırakmadan, plandaki en derin noktaya göre önceden ayarlamak.
Planı güncel tutmak
Nakit akışı bir kez yapılıp rafa kaldırılan bir tablo değildir. Her ay gerçekleşen giriş ve çıkışları plana işleyin, sapmaların nedenini yazın ve kalan dönemleri yeniden tahmin edin. Alınan ve verilen çek-senetlerin vadeleri bu plana doğrudan bağlanmalıdır (bkz. çek ve senet takibi); maliyet tarafındaki değişiklikler de bütçe ve maliyet takibinden gelir. İlk yıl aylık, iş oturduktan sonra çeyreklik bir ritim çoğu proje için yeterlidir.
Sık sorulan sorular
Ödemelerin yoğun olduğu ilk dönemde aylık hazırlanması önerilir. Proje oturduktan sonra çeyreklik plan yeterli olabilir; ancak kritik aylarda yine aylık kontrol yapılmalıdır.
Kümülatif maliyetin zamana göre grafiğidir; başta yavaş, kaba inşaatta hızlı, sonda tekrar yavaş yükseldiği için S harfine benzer. Yapım çıkışlarını aylara dağıtırken başlangıç noktası olarak kullanılır.
Alımlarda ödenen KDV, konut satışlarındaki indirimli oran yüzünden tamamen indirilemeyebilir ve iadesi zaman alır. Bu tutar planda ayrı bir çıkış ve daha sonraki bir aya yazılan iade girişi olarak gösterilmelidir.
Kümülatif nakit bakiyesinin en düşük olduğu değer bulunur ve buna beklenmeyen gecikmeler için bir güvenlik payı eklenir. Bu tutar öz kaynak, kredi ya da ön satış tahsilatıyla karşılanmalıdır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.