Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınan projelerde konutun net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmı %10, aşan kısmı %20 KDV'ye tabidir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm konutlarında ilk 150 m² için %1 uygulanır. Daha önce ruhsat alınmış projelerde eski kurallar geçerlidir; işyeri teslimleri %20'dir.
Oranı belirleyen dört soru
Bir konut tesliminde hangi KDV oranının uygulanacağını bulmak için sırasıyla şu sorulara cevap verin:
- Yapı ruhsatı ne zaman alındı? 1 Nisan 2022 ve sonrası mı, öncesi mi? Oran rejimini bu tarih belirler.
- Teslim edilen birim konut mu? Dükkân, ofis gibi işyerleri genel orana tabidir.
- Konutun net alanı kaç m²? Sınır 150 m²'dir ve net alan esas alınır.
- Proje 6306 sayılı Kanun kapsamında mı? Kentsel dönüşüm konutları için daha düşük oran vardır.
2022 sonrası ruhsatlı konutlarda oranlar
1 Nisan 2022'den itibaren yapı ruhsatı alınan projeler için 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'yla kademeli bir sistem getirildi; oranlar 10 Temmuz 2023'ten itibaren %8'den %10'a, %18'den %20'ye yükseltildi. 2026 yılı itibarıyla uygulama şöyledir:
| Teslim | Net alanın ilk 150 m²'si | 150 m²'yi aşan kısım |
|---|---|---|
| Konut (genel) | %10 | %20 |
| 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm konutu | %1 | %20 |
| İşyeri (dükkân, ofis) | %20 (tamamı) | |
Kademeli sistemde konut 150 m²'den büyük olsa bile ilk 150 m²'lik kısmı indirimli oranla vergilendirilir; yalnız aşan kısım genel orana tabidir. Dönüşüm konutlarında %1 için konutun riskli yapı, riskli alan ya da rezerv yapı alanı kapsamında yapılan bir proje içinde teslim edilmesi gerekir.
Örnek hesap
Net alanı 180 m² olan bir konut KDV hariç 9.000.000 ₺'ye satılıyor. Bedel net alana oranla bölünür:
| Kısım | Bedel (₺) | Genel konut | Dönüşüm konutu |
|---|---|---|---|
| İlk 150 m² (150/180) | 7.500.000 | %10 → 750.000 | %1 → 75.000 |
| Aşan 30 m² (30/180) | 1.500.000 | %20 → 300.000 | %20 → 300.000 |
| Toplam KDV | 1.050.000 | 375.000 |
Net alan nasıl belirlenir?
150 m² sınırında brüt alan değil, net alan esas alınır. Net alan, imar mevzuatındaki tanıma göre hesaplanır; Danıştay kararından sonraki uygulamada açık balkon, teras gibi en az bir cephesi açık mekânlar 150 m² hesabına katılmamaktadır. Satış sözleşmesine yazılan alan ile projedeki net alanın tutarlı olması gerekir; sınıra yakın daireler için hesabı mimarınızla birlikte yapın ve mali müşavirinize teyit ettirin. Alan kavramları için brüt ve net alan hesaplama aracına bakabilirsiniz.
2022 öncesi ruhsat alınmış projeler
Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022'den önce alınmış projelerde eski rejim uygulanmaya devam eder. Bu projelerde net alanı 150 m²'ye kadar olan konutlarda oran çoğunlukla %1'dir; ancak büyükşehir belediye sınırlarında lüks ya da birinci sınıf inşaat niteliğindeki konutlarda, ruhsat tarihine ve arsanın metrekare vergi değerine göre %10 ya da %20 uygulanabilir. Net alanı 150 m²'yi aşan konutların ise tamamı %20'ye tabidir. Eski ruhsatlı bir projede oranı, ruhsat tarihi ve arsa değeri belgeleriyle birlikte mali müşavirinize hesaplatın.
Kat karşılığında KDV nasıl uygulanır?
Kat karşılığı işlemde iki ayrı teslim vardır: arsa sahibi arsayı (arsa payını) müteahhide, müteahhit de bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder.
- Arsa sahibinin teslimi: arsa sahibi bu işi ticari bir faaliyet olarak değil, arızi olarak yapıyorsa arsa teslimi KDV'ye tabi değildir. Ticari faaliyet kapsamındaysa fatura düzenlemesi gerekir.
- Müteahhidin teslimi: arsa sahibine verilen bağımsız bölümler KDV'ye tabidir. Matrah, Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen emsal bedeldir; oran ise teslim edilen birimin konut ya da işyeri olmasına ve yukarıdaki kurallara göre belirlenir.
- Vergiyi doğuran olay: bağımsız bölümün tapuda arsa sahibine devri ya da daha önce fiilen kullanımına bırakılmasıdır.
Kat karşılığı sözleşmesinde KDV'yi kimin üstleneceğini açıkça yazmak, teslim aşamasındaki tartışmaları önler (bkz. kat karşılığı sözleşmesi).
İndirimli oranın müteahhide etkisi
Müteahhit malzeme ve hizmet alımlarında çoğunlukla %20 KDV öder, konutu ise %10 ya da %1 ile satar. Bu fark indirilemeyen KDV birikmesine yol açar. KDV Kanunu'nun 29. maddesine göre indirimli orana tabi işlemlerden doğan ve indirilemeyen vergi, Cumhurbaşkanınca belirlenen şartlar ve sınırlar içinde iade edilebilir. İade süreci zaman aldığı için bu tutarı nakit akışı planına ayrı bir kalem olarak koyun. Tapu aşamasındaki harç ve masraflar için tapu devri ve harçlar rehberine bakın.
Kaynaklar
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu md. 28 oranlar, md. 29/2 indirimli orana tabi işlemlerde iade
- 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ve 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı 01.04.2022 sonrası ruhsatlı konutlarda kademeli oran; 10.07.2023'ten itibaren %10 ve %20
- KDV Genel Uygulama Tebliği — konut teslimleri ve arsa karşılığı inşaat net alan, oran uygulaması, emsal bedel
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu md. 267 emsal bedel
Sık sorulan sorular
Ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınan projelerde hayır; yalnız 150 m²'yi aşan kısım %20'dir, ilk 150 m² indirimli oranla vergilendirilir. Daha önce ruhsat alınmış projelerde ise 150 m²'yi aşan konutun tamamı %20'ye tabidir.
Uygulanacak oran rejimini yapı ruhsatının tarihi belirler. Satış ya da teslim tarihi ise verginin hangi dönemde doğduğunu gösterir.
Evet. Müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler KDV'ye tabidir; vergi emsal bedel üzerinden ve birimin niteliğine uygun oranla hesaplanır.
Konutun 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ya da rezerv yapı alanında yürütülen bir proje içinde yapılıp teslim edilmesi gerekir. İşyerleri bu indirimden yararlanmaz.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.