Yapı denetim kuruluşunu, sözleşme bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda yapı sahibi seçer. Daha büyük yapılarda Bakanlık sistemi elektronik ortamda birinci ve ikinci sıralı en fazla iki kuruluş belirler; yapı sahibi bunlardan biriyle sözleşme imzalar. Hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin kanunda yazılı oranıdır ve emanet hesaba yatırılır.
Hangi yapılar yapı denetimine tabidir?
4708 sayılı Kanun, belediye ve mücavir alan içinde ve dışında ruhsata tabi yapıların büyük çoğunluğunu kapsar. Kapsam dışında kalanlar sınırlıdır (md. 1):
- Kamu kurumlarının yaptığı ya da yaptırdığı yapılar ve köylerde ruhsat aranmayan yapılar,
- Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar (bir parseldeki müstakil yapıların toplamı 200 m²'yi aşarsa kanun uygulanır),
- Entegre tesis niteliği taşımayan tarım ve hayvancılık yapıları, güneş ve rüzgâr enerjisi santralleri,
- Köy yerleşik alanlarında, iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerde, en çok iki katlı ve 500 m²'yi aşmayan konutlar.
Bu yapılarda denetimi, İmar Kanununa göre fenni mesuliyeti üstlenen mimar ve mühendisler yapar.
Yapı denetim kuruluşu nasıl belirlenir?
Belirleme usulü 2024'te değişti ve 12.06.2025'ten beri şöyle uygulanıyor (md. 5):
| Sözleşme bedeline esas inşaat alanı | Kuruluşu kim belirler? |
|---|---|
| 500 m²'ye kadar | Yapı sahibi dilediği kuruluşu seçer |
| 500 m²'nin üzeri | Bakanlığın usul ve esaslarına göre, ildeki kuruluş sayısı da dikkate alınarak elektronik ortamda aynı anda birinci ve ikinci sıralı en fazla iki kuruluş belirlenir; yapı sahibi bunlardan biriyle sözleşme yapar |
Sözleşmenin bir sureti taahhütnameyle birlikte idareye verilir ve sözleşme Bakanlıkça belirlenen hâller dışında feshedilemez. Sözleşmeyi yapı sahibi ya da vekili imzalar; ancak kanun, yapı sahibinin yapım işi için anlaştığı müteahhidi bu iş için vekil tayin etmesini yasaklar (md. 2). Bu nedenle kat karşılığı işlerde yapı denetim sözleşmesi, müteahhide verilen vekâletle değil, arsa maliklerinin kendi imzalarıyla yapılır; bedelin kimin tarafından karşılanacağı ise kat karşılığı sözleşmesinde ayrıca kararlaştırılır.
Hizmet bedeli nasıl hesaplanır?
Bedelin tabanı hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetidir: yapı inşaat alanı ile Bakanlığın her yıl ilan ettiği birim maliyetin çarpımı (md. 1). Oranlar kanunda sabittir:
| Sözleşme bedeline esas yapı inşaat alanı | Hizmet bedeli (yaklaşık maliyetin) |
|---|---|
| 1.000 m²'ye kadar (dahil) | %1,75 |
| 1.001 – 50.000 m² | %1,5 |
| 50.000 m²'nin üzeri | %1,25 |
- Elektronik dağıtıma tabi olmayan işlerde oran en fazla %3,50'ye kadar artırılabilir.
- Yapım süresi bir yılı aşan işlerde hizmet bedeli oranı yıllık %5 artırılır.
- Güçlendirme işlerinde bedel, yapının tamamı için hesaplanacak bedelin %25'inden az olamaz.
- Bedele taşıyıcı sisteme ilişkin deneylerden Bakanlıkça belirlenenler dahildir; KDV ve taşıyıcı olmayan malzeme ve imalat deneyleri dahil değildir. Kuruluş, yapı sahibinden başka bir ad altında ücret isteyemez.
Varsayımsal örnek: 3.000 m² bir konut binasında birim maliyetin 25.000 ₺/m² olduğunu kabul edelim. Yaklaşık maliyet 3.000 × 25.000 = 75 milyon ₺, hizmet bedeli %1,5 ile 1.125.000 ₺ artı KDV olur. Gerçek hesap için o yılın birim maliyetini kullanın (2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri).
Bedel, il muhasebe birimlerinde açılan emanet nitelikli hesaba yatırılır; yatırılan tutarın %3'ü ruhsatı veren idareye, %3'ü Bakanlığın döner sermaye işletmesine aktarılır (md. 5). Kuruluşa ödeme, inşaatın ulaştığı seviyelere göre hakedişlerle ve idarenin onayıyla yapılır.
Yapı denetim kuruluşu neleri denetler?
- Zemin raporunu ve uygulama projelerini mevzuata göre inceler, uygunluk görüşünü idareye bildirir.
- Denetimi üstlendiğini taahhüt eder; yapı bilgilerini ruhsat tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirir.
- İnşaatın ruhsat ve eklerine uygun yürüdüğünü denetler; aykırılık görürse üç iş günü içinde idareye bildirir.
- Malzeme ve imalatın projeye, şartnameye ve standartlara uygunluğunu kontrol eder, deneyleri laboratuvarlarda yaptırır (beton numunesi).
- Çalışmaların sağlık ve güvenlik planına uygunluğunu kontrol eder, müteahhidi yazılı uyarır, uyulmazsa ilgili kuruma bildirir.
- Yapının kısmen ya da tamamen bittiğini raporla idareye bildirir.
Sorumluluk süreleri ve yapı sahibinin yükümlülükleri
Yapı denetim kuruluşu; denetçileri, proje müellifleri, laboratuvar ve müteahhitle birlikte, yapının ruhsata ve fen kurallarına aykırı yapılmasından doğan hasardan kusurları oranında sorumludur. Bu sorumluluk yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için on beş, diğer kısımlar için iki yıldır (md. 3). Yapı sahibi ise bedeli zamanında yatırmak ve sözleşmeye uymakla yükümlüdür; uymazsa idare yapı tatil tutanağıyla inşaatı durdurur (md. 5). Kuruluş ya da denetçilerinden biri işten ayrılırsa yenisi görevlendirilmeden inşaatın devamına izin verilmez (md. 6). İskandan sonra izinsiz esaslı tadilat yapılırsa, bundan doğan hasardan tadilatı yapan sorumludur.
Sözleşmeden önce kontrol edin
- Kuruluşun izin belgesinin geçerli olduğunu ve yeni iş almaktan men cezası bulunmadığını (bu cezalar Resmî Gazete'de ilan edilir).
- Sözleşmedeki inşaat alanının ve yapı sınıfının ruhsat projesiyle aynı olduğunu.
- Görevlendirilecek denetçilerin listesini ve şantiyeye hangi aşamalarda geleceklerini.
Kanunun tamamı için 4708 sayılı Kanun özetine, uygulama ayrıntıları için Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği sayfasına bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 1 kapsam ve tanımlar, md. 2 görevler, md. 3 sorumluluk süreleri, md. 5 belirleme usulü, sözleşme ve hizmet bedeli, md. 6 ilişiğin kesilmesi
- Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği hizmet sözleşmesi, hakediş ve denetim aşamalarının ayrıntıları
Sık sorulan sorular
Sözleşme bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda evet. Daha büyük yapılarda sistem elektronik ortamda birinci ve ikinci sıralı en fazla iki kuruluş belirler; bunlardan biriyle sözleşme yaparsınız.
Hayır. Oranlar kanunda yazılıdır; farklı bir bedelle iş üstlenmek kuruluş için idari para cezası sebebidir ve kuruluş yapı sahibinden başka bir ad altında ek ücret de isteyemez.
Sözleşme ancak Bakanlıkça belirlenen hâllerde sona erdirilebilir. Kuruluş görevden ayrılırsa yeni kuruluş görevlendirilmeden inşaatın devamına izin verilmez.
Yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için iki yıldır. Sorumluluk müteahhit, proje müellifleri ve laboratuvarla birlikte kusur oranına göre paylaşılır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.