Türk Borçlar Kanunu'nda Eser (İnşaat) Sözleşmesi

Eser sözleşmesi nedir, inşaatta nerede karşımıza çıkar?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 4 Şubat 2011 tarihli, 27836 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. 470. madde eser sözleşmesini, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Anahtar teslim inşaat, kaba inşaat ya da tesisat işi için yapılan taşeron sözleşmeleri, tadilat ve güçlendirme işleri uygulamada genellikle bu kapsama girer. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin bir arada bulunduğu karma sözleşmelerdir; uygulamada inşaat borcu bakımından eser hükümleri esas alınır. Kamu ihaleleriyle yapılan yapım işleri ayrıca 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu'na tabidir.

Yüklenicinin borçları nelerdir? (md. 471–473)

• Sadakat ve özen: yüklenici işi iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek yapar; özen ölçüsü, aynı alanda iş yapan basiretli bir yüklenicinin uyması gereken meslekî ve teknik kurallardır.
• İşi kendisi yapma: yüklenici eseri bizzat ya da kendi yönetimi altında yaptırır; kişisel özellikleri önemli değilse işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet ya da anlaşma yoksa araç ve gereçleri kendisi sağlar.
• Malzeme: malzemeyi yüklenici sağlamışsa ayıplı malzemeden satıcı gibi sorumludur. İş sahibinin verdiği malzeme ya da gösterdiği arsa ayıplıysa veya işi tehlikeye düşüren başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bunu hemen bildirmezse sonuçlarından sorumlu olur.
• Zamanında başlama: yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi teslim gününde bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse, iş sahibi teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilir. İşin ayıplı yapılacağı açıkça görülüyorsa iş sahibi uygun bir süre vererek düzeltilmesini, aksi hâlde masrafı yükleniciye ait olmak üzere işin üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir.

Ayıp, kabul ve zamanaşımı (md. 474–478)

İş sahibi teslimden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve ayıp varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir; taraflardan her biri bilirkişi incelemesi isteyebilir. Yüklenicinin sorumlu olduğu ayıplarda iş sahibi şu seçimlik haklardan birini kullanır (md. 475):

Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı ayrıca saklıdır. Ayıp, yüklenicinin açık uyarısına rağmen iş sahibinin talimatından doğmuşsa iş sahibi bu hakları kullanamaz (md. 476). Eser açıkça ya da örtülü olarak kabul edildikten sonra yüklenici, kasten gizlediği ve olağan incelemede fark edilemeyecek ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur; gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal eden iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır, sonradan ortaya çıkan ayıp da gecikmeden bildirilmelidir (md. 477).

Ayıp nedeniyle açılacak davalarda zamanaşımı teslim tarihinden başlar: taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde 2 yıl, taşınmaz yapılarda 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yıl (md. 478). Yapı denetim mevzuatındaki 15 yıllık taşıyıcı sistem sorumluluğu ise farklı bir ilişkiye dayanır; bkz. 4708 sayılı Kanun. Konut alıcısının hakları için ayıplı konut ve garanti kılavuzuna bakabilirsiniz.

Bedel: götürü bedel ve yaklaşık bedel (md. 479–482)

Bedel kural olarak eserin tesliminde muaccel olur; eser parça parça teslim edilecek ve bedel parçalara göre belirlenmişse her parçanın bedeli o parçanın tesliminde ödenir (md. 479). Götürü bedelde yüklenici, iş öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse de artış isteyemez; iş daha ucuza çıksa da iş sahibi bedelin tamamını öder. Ancak başlangıçta öngörülemeyen ya da öngörülebildiği hâlde hesaba katılmayan durumlar işin o bedelle yapılmasını engeller veya son derece güçleştirirse, yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün değilse dönmeyi isteyebilir (md. 480).

Bedel önceden belirlenmemiş ya da yaklaşık belirlenmişse, eserin yapıldığı yer ve zamandaki değerine ve yüklenicinin giderine göre belirlenir (md. 481). Yaklaşık bedelin iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş sahibi sözleşmeden dönebilir; yapı iş sahibinin arsası üzerindeyse bedelin uygun ölçüde indirilmesini isteyebilir ya da iş bitmemişse yapılan kısım için hakkaniyete uygun bedel ödeyerek sözleşmeyi feshedebilir (md. 482). Sözleşme türlerinin risk dağılımı için götürü bedel, birim fiyat ve anahtar teslim kılavuzuna bakabilirsiniz.

Sözleşme nasıl sona erer? (md. 483–486)

• Eser teslimden önce beklenmedik bir olayla yok olursa, iş sahibi teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici ücret ve gider isteyemez (md. 483).
• İş sahibi, eser tamamlanmadan önce yapılan kısmın karşılığını ödeyip yüklenicinin bütün zararını gidermek şartıyla sözleşmeyi feshedebilir (md. 484).
• Eserin tamamlanması iş sahibiyle ilgili beklenmedik bir olay yüzünden imkânsızlaşırsa yüklenici yaptığı işin değerini ve giderlerini isteyebilir (md. 485).
• Yüklenicinin kişisel özellikleri gözetilerek yapılan sözleşme, onun ölümü ya da kusuru olmadan işi bitirme yeteneğini kaybetmesiyle kendiliğinden sona erer (md. 486).

Sözleşmeye neler yazılmalı?

Kanundaki kurallar, taraflar sözleşmede ayrıntı vermediğinde devreye girer. Uyuşmazlığı önlemek için teslim ve kabul tutanağının nasıl düzenleneceğini, ayıp bildiriminin süresini ve yöntemini, fiyat farkı ya da eskalasyon esaslarını, iş programını ve gecikme cezasını, malzemeyi kimin sağlayacağını ve alt yükleniciye iş verilip verilemeyeceğini açıkça yazın. Teslim tarihi zamanaşımını başlattığı için teslim tutanağını tarihli ve imzalı düzenleyin. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta avukatınıza danışın.