Götürü Bedel, Birim Fiyat ve Anahtar Teslim Sözleşme Farkları

Üç sözleşme türü kısaca

Birim fiyat sözleşme: iş kalemlere ayrılır, her kalemin birim fiyatı sözleşmede yazılıdır. Yüklenici kaç metreküp beton döktüyse, kaç metrekare duvar ördüyse onun bedelini alır. Toplam bedel, işin sonunda gerçekleşen miktarlarla belli olur.

Götürü bedel sözleşme: belirli bir işin tamamı için tek bir bedel kararlaştırılır. Miktarlar öngörülenden fazla çıksa da az çıksa da bedel değişmez; değişen tek şey, iş sahibinin sonradan istediği kapsam değişiklikleridir.

Anahtar teslim sözleşme: yüklenici yapıyı, iş sahibinin anahtarı alıp kullanmaya başlayabileceği hâlde teslim etmeyi üstlenir. Bedel çoğunlukla götürüdür; kamu mevzuatında da “anahtar teslimi götürü bedel” adıyla geçer. Bazı anahtar teslim işlerde tasarım da yüklenicinin sorumluluğundadır.

Karşılaştırma tablosu

Kamu ihale mevzuatında sözleşme türleri

4735 sayılı Kanun'un 6. maddesi yapım işlerinde üç ana tür sayar: uygulama projeleri ve mahal listelerine dayanan anahtar teslimi götürü bedel sözleşme; ön ya da kesin projelere, mahal listelerine ve birim fiyat tariflerine dayanan birim fiyat sözleşme; kalemlerin bir kısmı götürü, bir kısmı birim fiyatla ihale edilen karma sözleşme. 4734 sayılı Kanun'un 62. maddesine göre uygulama projesi bulunan yapım işlerinde anahtar teslimi götürü bedel teklif almak zorunludur; ön ya da kesin projeyle ihaleye çıkılabilen istisnalar aynı maddede sayılır. Götürü bedelli işlerde hakediş, ihale dokümanında öngörülen ilerleme yüzdeleri üzerinden ödenir (Yapım İşleri Genel Şartnamesi md. 39).

Özel sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu ne der?

• Götürü bedel (md. 480): yüklenici eseri o bedelle yapmak zorundadır; iş fazla emek ve masraf gerektirse de artış isteyemez. İş öngörülenden kolay çıksa da iş sahibi bedelin tamamını öder. Başlangıçta öngörülemeyen durumlar işi imkânsız kılar ya da son derece güçleştirirse hâkimden uyarlama istenebilir.
• Değere göre bedel (md. 481): bedel hiç belirlenmemiş ya da yaklaşık belirlenmişse, eserin değerine ve yüklenicinin giderine göre belirlenir.
• Yaklaşık bedelin aşılması (md. 482): yaklaşık bedel iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılacaksa iş sahibi sözleşmeden dönebilir ya da yapı kendi arsasındaysa indirim isteyebilir.

Bu kurallar, birim fiyatlı bir işte toplam bedelin keşifteki rakamın çok üzerine çıkmasının iş sahibine belirli haklar verdiğini, götürü bedelde ise yüklenicinin miktar hatasının bedelini kendisinin ödediğini gösterir. Ayrıntılı açıklama için eser sözleşmesi sayfasına bakın.

Hangi işte hangisi seçilmeli?

• Projesi tam ve değişmeyecek bir bina: götürü bedel ya da anahtar teslim; iş sahibi bütçe kesinliği kazanır.
• Zemin ve kapsam belirsiz işler (derin kazı, iksa, altyapı): birim fiyat; belirsizliğin bedelini yükleniciye fiyatlatmak pahalıya patlar.
• Onarım ve tadilat: birim fiyat ya da maliyet artı kâr; ne çıkacağı ancak söküm sırasında görülür.
• Taşeron işçilik paketleri: birim fiyat ya da adam-gün; ölçüsü kolay kalemlerde birim fiyat, ölçüsü zor yardımcı işlerde adam-gün.
• Kat karşılığı: bedel para yerine bağımsız bölümle ödenir; kendine özgü kuralları için kat karşılığı sözleşmesi rehberine bakın.

Özel sektörde dördüncü bir yol olarak maliyet artı kâr modeli de kullanılır: iş sahibi gerçekleşen maliyeti belgeyle öder, üzerine anlaşılan bir kâr ya da sabit ücret ekler. Şeffaflık yüksektir ama iş sahibinin denetim yükü de büyüktür.

Götürü bedel sözleşmede dikkat edilecekler

• Kapsamı tanımlayan belgeleri (projeler, mahal listesi, teknik şartname) ve aralarındaki öncelik sırasını yazın.
• Bedele dahil olmayan işleri tek tek sayın.
• Hakediş için ilerleme yüzdeleri tablosunu sözleşmeye ekleyin.
• Değişiklik ve ek iş usulünü, yeni fiyatın nasıl belirleneceğiyle birlikte yazın (bkz. iş artışı ve iş eksilişi).
• Uzun süreli işlerde fiyat farkı ya da eskalasyon maddesini düşünün.