Ayıplı konut; sözleşmeye, mahal listesine, projeye ya da makul olarak beklenen niteliklere uymayan konuttur. Tüketiciye satışta müteahhit teslimden itibaren beş yıl sorumludur; ayıp hileyle gizlenmişse süre sınırı yoktur. Alıcı sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya değişim haklarından birini seçer; onarım konutlarda en geç 60 iş gününde yapılmalıdır.
Ayıplı konut nedir? Açık ve gizli ayıp
Bir konutun ayıplı sayılması için “kusurlu” olması gerekmez; vaat edilenden farklı olması yeterlidir. 6502 sayılı Kanun (md. 8), sözleşmedeki örnek ve modele uymamayı, objektif olarak beklenen özelliklerin eksikliğini, reklam ve ilanda gösterilen niteliklerin bulunmamasını ve tüketicinin makul beklentisini azaltan eksiklikleri ayıp olarak görür. Sahadaki karşılıkları şunlardır: mahal listesinden farklı malzeme, eksik metrekare, su alan bodrum, ısınmayan daire, çatlayan sıva, broşürde gösterilip yapılmayan sosyal tesis.
- Açık ayıp: teslimde olağan bir bakışla görülebilen kusurlar; kırık seramik, çizik cam, eksik süpürgelik.
- Gizli ayıp: kullanımla ortaya çıkan kusurlar; tesisat kaçağı, yalıtım hatası, rutubet, sonradan beliren çatlaklar.
Aksi kararlaştırılmadıkça, daire sözleşmede yazılı yüzölçümünü karşılamıyorsa satıcı eksik alan için tazminatla yükümlüdür (TBK md. 244); tüketici satışlarında eksik metrekare ayrıca ayıp hükümlerine göre değerlendirilir. Bu yüzden sözleşmede hangi alanın (net mi, brüt mü) taahhüt edildiği açıkça yazılmalıdır.
Müteahhit kime karşı, ne kadar süre sorumludur?
| Karşı taraf | Dayanak | Süre |
|---|---|---|
| Tüketici alıcı | 6502 md. 12 | Teslimden itibaren 5 yıl; ayıp ağır kusur veya hileyle gizlendiyse zamanaşımı işlemez |
| Tüketici olmayan alıcı | TBK md. 244 | Mülkiyetin geçmesinden itibaren 5 yıl; satıcının ağır kusuru varsa 20 yıl |
| İş sahibi, kat karşılığında arsa sahibi | TBK md. 478 | Teslimden itibaren 5 yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl |
| Yapı denetim kuruluşu (yapı sahibine ve idareye karşı) | 4708 md. 3 | İskandan itibaren taşıyıcı sistemde 15 yıl, diğer kısımlarda 2 yıl |
Tüketici satışlarında teslimden sonraki altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslimde var olduğu kabul edilir; ayıplı olmadığını ispat etmek satıcıya düşer (6502 md. 10). Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki için Türk Borçlar Kanunu'nda Eser Sözleşmesi sayfasına bakın.
Alıcının seçimlik hakları
Ayıp ortaya çıkınca tüketici dört yoldan birini seçer ve satıcı bu seçime uymak zorundadır (6502 md. 11):
- Konutu geri verip sözleşmeden dönmek,
- Konutu tutup ayıp oranında bedel indirimi istemek,
- Aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafı satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım istemek,
- Mümkünse ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini istemek.
Onarım veya değişim talebi konutlarda en geç 60 iş günü içinde karşılanmalıdır; karşılanmazsa tüketici diğer haklarına geçebilir. Onarım ya da değişim satıcı için orantısız bir yük getiriyorsa tüketici dönme veya indirim yoluna yönelir. Tüketici bu haklardan biriyle birlikte zararının tazminini de isteyebilir.
Konutta garanti belgesi zorunlu mu?
Konutun kendisi için ayrıca garanti belgesi verme zorunluluğu yoktur; müteahhidin sorumluluğu doğrudan kanundan doğar ve yukarıdaki sürelerle işler. Daire içindeki kombi, ankastre cihazlar ve klima gibi ürünlerin ise üretici veya ithalatçı garantileri vardır; bu belgeleri teslimde alıcıya verin (Daire Teslim Kontrol Listesi). Müteahhit, yasal hakları kısıtlamamak şartıyla, örneğin çatı ve su yalıtımı için kanundakinden uzun bir ihtiyari garanti taahhüt edebilir (6502 md. 57). Bu bir satış avantajıdır; ama verdiğiniz taahhüdü yerine getirmekle bağlı olursunuz.
Satış sonrası şikâyetler nasıl yönetilmeli?
- Tek kanal açın: şikâyetleri telefonla değil yazılı alın, her birine numara verin.
- Yerinde tespit yapın: fotoğraflı tutanakla ayıbın yerini, boyutunu ve olası nedenini kaydedin; kullanıcı hatasıyla imalat hatasını ayırın.
- Sorumluyu belirleyin: ilgili taşeronu yazılı bilgilendirin. Taşeron sözleşmelerinizde de ayıp sorumluluğu ve süreleri yer almalı (Taşeron Sözleşmesinde Olması Gereken Maddeler).
- Süreyi izleyin: konutta 60 iş günü sınırını takvime işleyin.
- Kapatın: onarımdan sonra alıcıya imzalı kapanış notu verin.
Uyuşmazlık çıkarsa hangi yol izlenir?
Her yıl güncellenen parasal sınırın altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur (6502 md. 68). Sınırın üzerindeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, örneğin tapu iptali ve tescil, bu şartın dışındadır (md. 73/A). Mahkeme ayıbın varlığını ve onarım bedelini genellikle bilirkişiyle belirler. Şantiye günlüğü, laboratuvar sonuçları, test tutanakları ve imzalı teslim tutanağı, müteahhidin elindeki en güçlü belgelerdir.
Kaynaklar
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 8–12 ayıplı mal, ispat, seçimlik haklar, zamanaşımı · md. 57 ihtiyari garanti · md. 68 hakem heyeti · md. 73/A arabuluculuk
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 244 taşınmaz satışında yüzölçümü ve yapı ayıbı · md. 478 eser sözleşmesinde ayıp zamanaşımı
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 3 sorumluluk süreleri
Sık sorulan sorular
Tüketiciye satılan konutta teslimden itibaren beş yıl sorumludur. Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz.
Ayıbı fotoğraflarla belgeleyip müteahhide yazılı bildirin ve hangi seçimlik hakkı kullandığınızı açıkça yazın. Noter, iadeli taahhütlü mektup veya KEP ispat açısından güçlüdür.
Konutlarda ücretsiz onarım veya değişim talebi, talebin yöneltilmesinden itibaren en geç 60 iş günü içinde yerine getirilmelidir. Süre aşılırsa tüketici diğer seçimlik haklarını kullanabilir.
Sözleşmede yazılı alan karşılanmıyorsa eksik alan için tazminat veya bedel indirimi istenebilir. Hangi alanın (net veya brüt) taahhüt edildiği sözleşmeden belirlenir.
Evet. Yapı denetim kuruluşu kusuru oranında yapı sahibine ve idareye karşı, iskandan itibaren taşıyıcı sistemde 15, diğer kısımlarda 2 yıl sorumludur.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.