Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, projeden konut satan müteahhidin tüketiciye karşı yükümlülüklerini belirler: ruhsat alınmadan satış yapılamaz, sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilir, tüketicinin 14 gün cayma hakkı vardır, teslim süresi 48 ayı geçemez ve 30 ve üzeri konutlu projelerde teminat zorunludur.
Yönetmeliğin dayanağı ve kapsamı
Ön ödemeli konut satışı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40–46. maddelerinde düzenlenir (RG 28.11.2013/28835). Ayrıntılar 27 Kasım 2014 tarihli, 29188 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'tedir; yönetmelik 2017 ve 2022'de değişti. Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konutun bedelini önceden peşin ya da taksitle ödediği, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu devir veya teslim ettiği satıştır (6502 md. 40). Kurallar, konutu ticari ya da mesleki olmayan amaçla alan tüketiciyi korur; projeden daire satan müteahhit ve geliştiriciler bu kurallara uymak zorundadır.
Satıştan önce: ruhsat, şekil ve ön bilgilendirme
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (6502 md. 40).
- Satış tapuya tescil edilmeli, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde satıcı sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremez. Geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden hiçbir ad altında ödeme ya da borç belgesi istenemez (6502 md. 41).
- Sözleşmeden en az bir gün önce, en az 12 punto ve anlaşılır bir dille hazırlanmış ön bilgilendirme formu verilir (Yönetmelik md. 5).
Formda satıcının unvanı, adresi ve varsa MERSİS numarası; ada, parsel, blok, kat ile bağımsız bölümün net ve brüt alanı; vergiler dahil peşin ve taksitli Türk lirası fiyatı; varsa faiz; cayma ve dönme hakları; teslim tarihi; teminat; yapı ruhsatı tarihi ve yönetim planına göre genel giderlere katılım yer alır. Forma bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi eklenir; teminat bina tamamlama sigortasıysa sigortanın önemli hususlarını anlatan form da verilir. Uygulama ayrıntıları için ön ödemeli konut satışı ve satış vaadi sözleşmesi kılavuzlarına bakabilirsiniz.
Cayma, dönme ve teslim süreleri
| Hak veya kural | Süre ya da sınır |
|---|---|
| Cayma hakkı (gerekçesiz, cezai şartsız) | 14 gün |
| Sözleşmeden dönme hakkı | Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar |
| Dönmede satıcının isteyebileceği tazminat | İlk 3 ayda %2, 3–6 ayda %4, 6–12 ayda %6, 12–24 ayda %8'e kadar; ayrıca vergi, harç ve benzeri yasal masraflar |
| Dönmede iade | Dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün |
| Teslim süresi | Sözleşmedeki süre; her hâlde sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay |
Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden bedel isteyemez; tüketicinin ölümü ya da kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması gibi hâllerde de tazminat istenmez (6502 md. 45). Konut, kat mülkiyetinde tüketici adına tescil edildiğinde ya da kat irtifakında tüketici adına tescil edilip oturmaya elverişli biçimde zilyetliği devredildiğinde teslim edilmiş sayılır (Yönetmelik md. 10).
Örnek: 1 Mart 2026'da 5.000.000 ₺'ye satış vaadi sözleşmesi imzalayan tüketici 15 Temmuz 2026'da sözleşmeden dönerse, dönme üçüncü ile altıncı ay arasına düştüğü için satıcı en fazla %4, yani 200.000 ₺ tazminat ile vergi ve harç masraflarını isteyebilir. Aynı sözleşmede konutun en geç 1 Mart 2030'a kadar teslim edilmesi gerekir.
Proje değişikliği ve teminat
Projede sonradan değişiklik yapılırsa tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilir; tüketici değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir. Değişiklik yasal zorunluluktan ya da mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, dönmedeki tazminat oranlarını dikkate alarak kesinti yapabilir (md. 11).
Konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da şu teminatlardan en az birini sağlamak zorundadır: kesin ve süresiz banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat. Tüketicinin bütün ödemelerini güvenceye alan başka bir yöntem de Bakanlık uygun görürse kabul edilebilir (md. 12). Bina tamamlama sigortası kapsamındaki tazminat haczedilemez ve iflas masasına girmez.
Sık yapılan hatalar
- Ruhsat çıkmadan “ön talep” ya da kapora adı altında para toplamak.
- Satış vaadini noterde düzenleme şeklinde değil, adi yazılı sözleşmeyle yapmak.
- Ön bilgilendirme formunu sözleşmeyle aynı gün imzalatmak.
- Teslim tarihini 48 aydan uzun yazmak ya da belirsiz bırakmak.
- Formda net ve brüt alanı ya da mahal listesini projeyle uyumsuz göstermek.
Kaynaklar
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik RG 27.11.2014/29188 · md. 5, 10–14; değişiklikler RG 11.03.2017/30004, 04.08.2022/31913
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun RG 28.11.2013/28835 · md. 40–46 ön ödemeli konut satışı
Sık sorulan sorular
Tüketici ön ödemeli konut satış sözleşmesinden 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir; bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmesi yeterlidir (6502 md. 43).
Hayır. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz; geçerli sözleşme olmadan herhangi bir ad altında ödeme de istenemez (6502 md. 40–41).
Teslim süresi sözleşmede taahhüt edilen süredir ve her hâlde sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (6502 md. 44, Yönetmelik md. 10).
Satıcı, dönme zamanına göre sözleşme bedelinin ilk üç ayda %2'sine, 3–6 ay arasında %4'üne, 6–12 ay arasında %6'sına ve 12–24 ay arasında %8'ine kadar tazminat ile vergi ve harç masraflarını isteyebilir.
Konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi gibi teminatlardan biri zorunludur (Yönetmelik md. 12).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.