6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu

Kanunun amacı ve uygulayan kurumlar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16 Mayıs 2012'de kabul edildi ve 31 Mayıs 2012 tarihli, 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Kanun; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve bu alanların dışındaki riskli yapılarda sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak için yapılacak iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerini düzenler. Uygulamayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve belediyeler yürütür. En kapsamlı değişiklik 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla yapıldı; 2024 ve 2025'te de bazı hükümler eklendi.

Riskli yapı tespiti ve itiraz nasıl işler?

1. Tespit: riskli yapı tespiti öncelikle malikler ya da kanuni temsilcileri tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare tespiti resen yapabilir ya da maliklere süre verebilir; tespit engellenirse mülki amirin yazılı izniyle kolluk desteği alınabilir (md. 3/1).
2. Tapuya bildirim: riskli yapı, tespitten itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve beyanlar hanesine işlenir. Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır (md. 3/2).
3. İtiraz: malikler tespite on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazları, dördü üniversite öğretim üyesi, üçü Bakanlık veya Başkanlık personeli olan yedi kişilik teknik heyetler karara bağlar.

Karar çoğunluğu: anlaşmayan maliklere ne olur?

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, parsellerin birleştirilmesi, ada bazında uygulama, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar, yapıda paydaş olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Yeni uygulamanın gerektirdiği ruhsat ve diğer idari işlemler de bu karara dayanılarak yürütülür (md. 6).

Karara katılmayan maliklere, kararın ve anlaşma şartlarının yer aldığı teklif noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerin altında olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda bu yolla satış gerçekleşmezse, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılana kadar işlem tekrarlanır.

Örnek: Arsa payları eşit on daireli bir binada altı malik anlaşırsa hisselerin %60'ı karara katılmış olur ve salt çoğunluk sağlanır. Kalan dört malike teklif bildirilir; teklifi kabul etmeyenlerin payları açık artırmaya çıkarılır.

Tahliye, yıkım ve kira yardımı

Uygulamada önce maliklerle anlaşma yoluna gidilir. Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (md. 5/1). Riskli yapının yıktırılması için maliklere en fazla doksan gün süre verilir; malik yıktırmazsa tahliye ve yıkım mülki amir ve idare eliyle yapılır, masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 21 Mayıs 2024'te yenilenen 16. maddesine göre aylık kira yardımı tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren yapılır. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında en fazla 48 aydır. Aylık tutarı Başkanlık belirler; kiracılara ve kapıcı dairesinde oturanlara ayrıca tek seferlik yardım yapılabilir. Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

Müteahhidi doğrudan ilgilendiren hükümler

• Bağımsız bölüm satışı: müteahhit payına düşen bağımsız birimler, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin izniyle satılabilir. İdare inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapuya bildirir; tamamlanma oranında ya da üzerinde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (md. 6/13).
• Sözleşmenin feshi: anlaşma ya da salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa veya iş en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla yürütülmüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık müteahhide otuz gün süre verir; bu sürede işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır ve o tarihe kadar ödenen kira yardımları hak sahiplerinden geri istenemez (md. 6/14).
• Haciz koruması: kat karşılığı ya da satış vaadi sözleşmesiyle müteahhide devredilen taşınmazlara, o işin malzeme ve işçilik alacakları dışında müteahhidin borçları için malikler adına kat irtifakı kurulana kadar haciz ve tedbir uygulanamaz; yapıma başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (md. 6).
• Vergi ve harç muafiyetleri: kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri ile dönüşüme ilişkin diğer işlemler; noter ve tapu harçları, belediye harç ve ücretleri, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden muaftır (md. 7). Muafiyetin hangi kişi ve işlemlere uygulandığı maddede ayrıntılı sayıldığından işlem öncesinde mali müşavirinize danışın.

Dönüşüm projelerinde sözleşme hazırlarken kat karşılığı sözleşmesi ve teminat ve gecikme cezası kılavuzlarına, yeni binanın tasarım kuralları için deprem yönetmeliği sayfasına bakabilirsiniz.