634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir binadaki bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülk edinilmesini ve ortak yerlerin yönetimini düzenler. İnşaat sürerken arsa payına bağlı kat irtifakı kurulur, yapının tamamı için iskan alınınca kat mülkiyetine geçilir. Ortak yerlerde inşaat ve dış cephe değişikliği kat maliklerinin beşte dördünün rızasını, kat ilavesi ise oybirliğini gerektirir.
Kanun neyi düzenler, kimleri bağlar?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23 Haziran 1965'te kabul edildi ve 2 Temmuz 1965 tarihli, 12038 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Kanun; bağımsız bölümlerin mülkiyetini, bunlara bağlı arsa paylarını, ortak yerleri ve kat maliklerinin birbirine karşı hak ve borçlarını düzenler. Muhatapları kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri, yönetici ve denetçiler, tapu müdürlükleri ve ilgili idarelerdir; kat karşılığı inşaatta müteahhit de doğrudan taraftır.
Kanun 2007'de 5711 sayılı Kanunla kapsamlı biçimde değişti. 2018 ve 2021 değişiklikleri tapu işlemlerini elektronik ve resen yürüyen bir yapıya kavuşturdu; Mayıs 2026'daki 7579 sayılı Kanun ise işletme projesi ve toplu yapı yönetimine ilişkin hükümleri yeniledi.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat irtifakı ise henüz yapılmamış ya da tamamlanmamış bir yapının ileride bağımsız bölüm olacak kısımları için, arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak türüdür. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabilir (md. 3).
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | Arsa üzerinde, yapı tamamlanmadan | Yapının tamamı için iskan alındıktan sonra |
| Hangi belgelerle? | Onaylı mimari proje (tapuya elektronik gönderilir) ve yönetim planı (md. 14) | Mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi (md. 12); yönetim planı yeniden istenmez |
| Tapuda nasıl görünür? | Arsa payları ve gelecekteki bağımsız bölüm numaraları beyanlar hanesinde | Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfada |
Adım adım işlemler için kat irtifakı nasıl kurulur ve kat mülkiyetine geçiş kılavuzlarına bakabilirsiniz.
Arsa payı nasıl belirlenir?
Arsa payı, her bağımsız bölümün konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak projede tahsis edilir (md. 3). Uygulamada yalnız metrekareye değil; katına, cephesine ve kullanımına (dükkân ya da konut) da bakılır. Paylar değerle orantılı tahsis edilmemişse her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir; ancak bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış ya da azalış gerekçesiyle arsa payı değiştirilemez. Hesap yöntemi için arsa payı nasıl hesaplanır kılavuzuna bakabilirsiniz.
Sahada ve yönetimde en çok başvurulan maddeler
| Madde | Kural |
|---|---|
| md. 10 | Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senet ve tapuya tescille doğar. Kat karşılığı sözleşmesine dayanan binalarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti, yüklenicinin talebiyle ilgili idarece tesis edilebilir. İskan alan yapıların cins değişikliği resen yapılır. |
| md. 19 | Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; mahkemece acil onarım veya güçlendirme zorunluluğu tespit edilmişse rıza aranmaz. Kimse kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz. |
| md. 20 | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım, güçlendirme ve yönetici ücreti gibi giderler arsa payı oranında paylaşılır. Ortak yeri kullanmadığını söyleyerek ödemekten kaçınılamaz. |
| md. 28 | Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir; değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. |
| md. 37 | İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; 2026 değişikliğiyle geçici işletme projesine ilişkin kurallar yenilendi. |
| md. 44 | Kat ilavesi ya da sonradan bağımsız bölüm eklenmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği, arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi ve yeni bölüm için kat irtifakı tescili gerekir. |
Müteahhit ve satış açısından pratik çıkarımlar
- Satılan şey bağımsız bölüm ile ona bağlı arsa payıdır; satış sözleşmesinde bağımsız bölüm numarasını ve arsa payını açıkça yazın.
- Yönetim planını şablon olarak bırakmayın; otopark, depo ve ortak alan kullanımını, gider paylaşımını ve dükkân-konut ayrımını baştan netleştirin. Kat mülkiyetine geçişte yönetim planı yeniden istenmediği için ilk plan uzun süre geçerli kalır.
- Emsal dışı bırakılan alanları ya da sığınağı sonradan bağımsız bölüme çevirmeye çalışmayın; imar mevzuatı buna izin vermez.
- Aynı parselde ruhsata aykırı bir bina varsa, diğer binalara iskan verilebilse de bunlara kat mülkiyeti kurulamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 54).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu RG 02.07.1965/12038 · md. 3, 10, 12, 14, 19, 20, 28, 37, 44
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 54/12 kısmi iskan ve kat mülkiyeti
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifaktır; kat mülkiyeti ise iskan alınmış binadaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir. Yapının tamamı için iskan alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir (md. 3).
Yapı kullanma izni alınan yapılarda cins değişikliği resen yapılır; kat irtifakı kurulu taşınmaz da başka belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilir (md. 10). Arsa maliki ya da kat irtifakı sahiplerinden biri de istemde bulunabilir.
Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve farklı renkte dış boya ya da badana için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (md. 19).
Kat ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi, arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi ve imar mevzuatına göre ruhsat alınması gerekir (md. 44).
Aksine anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım, güçlendirme ve yönetici ücreti gibi giderler arsa payı oranında paylaşılır (md. 20).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.