İnşaat maliyeti; kaba inşaat, ince işler, mekanik ve elektrik tesisat, çevre düzenlemesi, proje-ruhsat-denetim giderleri, şantiye genel giderleri ve beklenmeyen giderler toplanarak bulunur. m² maliyeti bu toplamın brüt inşaat alanına bölünmesidir. Arsa, finansman ve satış giderleri eklenince projenin toplam maliyeti ortaya çıkar.
m² maliyeti hangi alana göre hesaplanır?
“Metrekaresi kaça mal oldu?” sorusunun cevabı, hangi metrekareden söz edildiğine göre çok değişir. Hesaba başlamadan alan tanımını sabitleyin:
- Brüt inşaat alanı: bodrumlar, ortak alanlar ve emsal dışı alanlar dahil yapılan bütün katların toplamı. Yapım maliyetinin bölüneceği alan genellikle budur.
- Emsale esas alan: imar hesabında KAKS ile sınırlanan alan; maliyet karşılaştırması için tek başına yanıltıcıdır.
- Satılabilir alan: bağımsız bölümlerin satışta kullanılan alanları. Fizibilite ve satış fiyatı kararında bu alan kullanılır.
- Net alan: bağımsız bölümün iç kullanım alanı. Konut KDV'sinde ve alıcının karşılaştırmasında önemlidir.
Alanların farkını ve hesabını brüt ve net alan hesaplama aracında görebilirsiniz.
İnşaat maliyetine hangi kalemler girer?
| Grup | İçerik |
|---|---|
| Arsa | Satın alma bedeli ya da kat karşılığında arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümler, tapu masrafları, yıkım |
| Proje ve izinler | Mimari, statik ve tesisat projeleri, zemin etüdü, ruhsat harçları, yapı denetim hizmet bedeli, gerekiyorsa otopark bedeli |
| Kaba inşaat | Hafriyat, iksa, temel, betonarme karkas, duvarlar, çatı |
| İnce işler | Sıva, şap, yalıtım, kaplamalar, doğrama, boya, mutfak ve banyo |
| Tesisat | Sıhhi tesisat, ısıtma-soğutma, havalandırma, yangın, elektrik, zayıf akım, asansör |
| Çevre ve altyapı | Peyzaj, otopark kaplaması, istinat duvarları, su-elektrik-doğalgaz bağlantıları |
| Şantiye genel giderleri | Şantiye ekibi, ofis ve depo, şantiye elektriği-suyu, güvenlik, İSG, sigorta |
| Finansman ve satış | Kredi faizi, teminat mektubu komisyonları, reklam, satış ofisi, komisyonlar |
m² maliyeti adım adım nasıl hesaplanır?
- Alan tanımını ve brüt inşaat alanını belirleyin.
- Her grubu ya keşiften (metraj × birim fiyat) ya da benzer işlerinizin gerçekleşen m² değerlerinden fiyatlandırın.
- Proje, izin ve genel giderleri unutmayın; bunlar kaba ve ince işler kadar görünür değildir ama toplamda belirgin bir pay tutar.
- Ara toplama projenin belirsizliğine uygun bir beklenmeyen giderler payı ekleyin.
- Toplamı brüt alana bölün; arsa ve finansman dahil toplam maliyeti ayrıca hesaplayın.
- Sonucu hangi tarihli fiyatlarla bulduğunuzu yazın; enflasyonlu dönemde tarihsiz m² maliyeti anlamını hızla yitirir.
Örnek hesap
3.000 m² brüt alanlı bir konut binası için örnek bir dağılım (tutarlar yalnız yöntemi göstermek içindir, güncel fiyat değildir):
| Kalem | Tutar (₺) |
|---|---|
| Kaba inşaat | 30.000.000 |
| İnce işler | 27.000.000 |
| Mekanik ve elektrik tesisat | 12.000.000 |
| Çevre düzenlemesi ve altyapı bağlantıları | 3.000.000 |
| Proje, ruhsat, yapı denetim ve harçlar | 4.500.000 |
| Şantiye genel giderleri | 4.500.000 |
| Ara toplam | 81.000.000 |
| Beklenmeyen giderler (%5) | 4.050.000 |
| Yapım maliyeti | 85.050.000 |
| Brüt m² maliyeti (÷ 3.000 m²) | 28.350 ₺/m² |
Bina kat karşılığı yapılıyor ve müteahhide 1.320 m² satılabilir alan kalıyorsa, yapım maliyetinin tamamı bu alana yüklenir: 85.050.000 ÷ 1.320 ≈ 64.432 ₺/m². Müteahhit için asıl önemli olan bu rakamdır; satış fiyatı kararını brüt m² maliyetine göre vermek ciddi bir yanılgıdır. Kendi kalemlerinizle hesap için inşaat maliyeti hesaplama aracını kullanabilir, kârlılığı fizibilite rehberindeki adımlarla sınayabilirsiniz.
Resmî yapı birim maliyeti ile gerçek maliyet aynı mı?
Bakanlığın her yıl tebliğle ilan ettiği yapı yaklaşık birim maliyetleri, yapı sınıfına göre m² başına resmî bir değer verir. Bu değer ruhsat harcı, yapı denetim hizmet bedeli ve proje ücretleri gibi hesaplarda esas alınır; 4708 sayılı Kanun'a göre yapı denetim hizmet bedeli de bu maliyetin belirli bir yüzdesi olarak bulunur. Piyasadaki gerçek maliyet ise malzeme ve işçilik fiyatlarına, kaliteye ve şantiye koşullarına göre bundan farklıdır. Güncel resmî değerler için 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri sayfasına bakın.
Maliyeti en çok neler etkiler?
- Zemin durumu ve temel sistemi; derin kazı ve iksa gereken arsalar.
- Bodrum kat sayısı ve kapalı otopark ihtiyacı.
- Bina yüksekliği, taşıyıcı sistem ve deprem tasarım gereksinimleri.
- Cephe sistemi, doğrama ve ince işlerde seçilen kalite.
- Şantiyeye erişim, depolama alanı ve iş güvenliği önlemleri.
- Süre: uzayan iş, genel giderleri ve enflasyon etkisini büyütür.
Kendi m² maliyet verinizi nasıl oluşturursunuz?
En güvenilir m² maliyeti, kendi bitirdiğiniz projelerden gelir. Her proje kapandığında gerçekleşen maliyetleri aynı maliyet gruplarıyla ve aynı alan tanımıyla (brüt inşaat alanı) bir tabloya yazın; yapı türünü, kat ve bodrum sayısını, ince iş kalitesini ve işin bittiği tarihi not edin. Yeni bir projeye fiyat verirken bu değerleri uygun bir maliyet endeksiyle bugüne taşıyın. Birkaç projelik arşiv, piyasadaki genel rakamlardan çok daha isabetli bir başlangıç sağlar ve keşif sonucunuzu sağlamanın da en hızlı yoludur.
Kaynaklar
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun yapı denetim hizmet bedelinin yapı yaklaşık maliyetine bağlanması
Sık sorulan sorular
Genellikle yapım maliyeti arsa hariç verilir. Projenin toplam maliyetini ve kârlılığını görmek için arsa bedeli ya da kat karşılığında arsa sahibine bırakılan alanın etkisi ayrıca eklenir.
Önerilmez. Bu değerler resmî harç ve ücret hesapları içindir; gerçek bütçe keşiften ya da kendi gerçekleşen maliyetlerinizden hazırlanmalıdır.
Sabit bir oran yoktur; zemin, bodrum sayısı ve ince iş kalitesine göre değişir. En güvenilir oran, kendi bitmiş projelerinizin gerçekleşen maliyetlerinden çıkardığınız orandır.
KDV mükellefi bir müteahhit için indirilebilen KDV maliyet değildir. Ancak konut teslimlerinde indirimli oran uygulandığında indirilemeyen ve iadesi beklenen KDV nakit yükü yaratır; bunu mali müşavirinizle ayrıca planlayın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.