Taksitli Daire Satışı ve Senet Takibi

Taksitli daire satışında hangi kurallar uygulanır?

Önce satışın türünü doğru belirleyin; çünkü cayma süresinden temerrüt kurallarına kadar her şey buna göre değişir:

Taksitle satış kuralları konutu da kapsar. Taksitle satış sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (6502 md. 17); taşınmazda bunun da ötesinde resmî şekil, yani tapuda satış ya da noterde satış vaadi gerekir. Ön ödemeli satışın ayrıntıları için Ön Ödemeli Konut Satışında Müteahhidin Yükümlülükleri sayfasına bakın.

Ödeme planı nasıl hazırlanmalı?

• Peşinat, taksit sayısı, her taksidin tutarı ve vade tarihi tek tabloda gösterilir; tüketiciye satışta peşin fiyat ile toplam taksitli fiyat ayrı ayrı yazılır.
• Vade farkı veya faiz varsa yıllık oranı ve toplam faiz tutarı belirtilir. Gecikme faizi, sözleşme faizinin yüzde otuz fazlasını aşamaz; tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanmaz (6502 md. 4).
• Ödemelerin yapılacağı banka hesabı yazılır; elden tahsilatta her ödeme için imzalı makbuz düzenlenir.
• Ara ödemeler (kat irtifakı, iskan, tapu günü) ve kredi kullanılacaksa kredinin hangi aşamada devreye gireceği plana eklenir.
• Tüketici borcun tamamını veya bazı taksitleri erken ödeyebilir; bu durumda faiz ve komisyon indirimi zorunludur (6502 md. 20).

Ödeme planı, projenin nakit akışıyla aynı takvimde olmalıdır; aksi hâlde tahsilattaki birkaç aylık sapma inşaatın finansmanını bozar (İnşaat Projesinde Nakit Akışı Planlama).

Tüketiciden alınan senetlerde zorunlu kurallar

Tüketiciden kıymetli evrak olarak yalnız nama yazılı ve her taksit için ayrı senet alınabilir; senedin tutarı o taksidin tutarını aşamaz. Bu kurala aykırı düzenlenen senet tüketici yönünden geçersizdir (6502 md. 4; Taksitle Satış Sözleşmeleri Hakkında Yönetmelik md. 11). Pratik sonuçları:

• Bütün borcu tek senede yazmak ya da “teminat senedi” adıyla fazladan senet almak işe yaramaz.
• Emre yazılı senet, ciro edilerek tedarikçiye verilmek istense bile tüketiciden bu biçimde alınmamalıdır.
• Senedin bono olarak geçerli olması için kanuni unsurlarının eksiksiz olması gerekir (6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu md. 776); nama yazılılık kaydını ve metni avukatınızla birlikte standart hâle getirin.
• Tüketici işleminde alınan kefalet, adı ne konursa konsun adi kefalet sayılır.
• Tüketiciden ileri tarihli çek almak, yalnız senet düzenlenebileceği kuralı nedeniyle tartışmalıdır; hukuki görüş almadan çekle taksit planı kurmayın.

Tahsilat ve vade takibi adım adım

1. Her satış için cari kart açın: alıcı, bağımsız bölüm, toplam bedel, ödeme planı ve senetler aynı kayıtta (Cari Hesap Takibi).
2. Senet listesini tutun: senet numarası, vade, tutar ve durum (portföyde, tahsil edildi, gecikmede, icrada).
3. Vadeden önce hatırlatın: bir hafta kala kısa mesaj veya e-posta, gecikmeyi en ucuz önleme yoludur.
4. Gecikmeyi aynı gün kaydedin: alıcıyla yazılı iletişime geçin, ödeme sözünü tarihiyle not edin.
5. Muacceliyet şartlarını kontrol edin: konutu teslim ettiğiniz taksitle satışta kalan borcun tamamını isteyebilmek için alıcının bedelin en az onda birini oluşturan art arda en az iki taksidi ya da bedelin en az dörtte birini oluşturan bir taksidi ödememiş olması ve ona en az 30 gün süre veren yazılı uyarı göndermiş olmanız gerekir (6502 md. 19). Muaccel tutarın hesabında faiz ve komisyon dikkate alınmaz.
6. Hukuki yolu avukatla seçin: senede dayalı icra takibi, ön ödemeli satışta sözleşmede yazan temerrüt sonuçları ya da fesih.

Tapu ne zaman verilmeli?

Taksitler bitmeden tapuyu vermek satıcıyı, bitene kadar vermemek alıcıyı riske sokar. Uygulamada üç denge kurulur: tapu teslimde verilir ve kalan borç için konut üzerine satıcı lehine ipotek konur; noterde satış vaadi yapılıp tapuya şerh verilir ve devir son taksitte gerçekleşir; ya da bedelin tamamı konut kredisiyle bankadan tahsil edilir. Hangisini seçerseniz seçin, ödeme planını, senetleri ve tapu takvimini aynı sözleşmede birbirine bağlayın. Alınan ve verilen çek-senetlerin bütünü için İnşaatta Çek ve Senet Takibi sayfasına bakın.