Daire satışı taşınmaz satışı olduğu için resmî şekle bağlıdır: bitmiş dairede tapu müdürlüğünde ya da noterde satış, projeden satışta noterde düzenleme şeklinde satış vaadi yapılır. Alıcı tüketiciyse ön ödemeli konut kuralları da devreye girer. Sözleşmede bağımsız bölüm, net-brüt alan, fiyat, ödeme planı, teslim tarihi, gecikme tazminatı, teminat ve cayma hakkı açıkça yazılmalıdır.
Daire satış sözleşmesi hangi şekilde yapılmalı?
Türk hukukunda mülkiyeti devretmeyi amaçlayan taşınmaz sözleşmeleri resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237). Şantiye ofisinde imzalanan “ön protokol”, “rezervasyon formu” ya da adi yazılı satış sözleşmesi, alıcıya daireyi isteme hakkı vermez; müteahhit için de tahsil ettiği parayı güvenceye almaz. Hangi şeklin seçileceği, dairenin hangi aşamada olduğuna bağlıdır:
| Dairenin durumu | Geçerli sözleşme şekli | Not |
|---|---|---|
| Bitmiş, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş | Tapu müdürlüğünde resmî satış; 1 Temmuz 2023'ten beri noterde satış da mümkün (1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 61/A) | Mülkiyet tescille geçer |
| İnşaat sürüyor, kat irtifakı kurulmuş | Tapuda kat irtifaklı bağımsız bölüm devri ya da noterde satış vaadi | Tüketiciye satışta ön ödemeli konut sözleşmesi bu iki yoldan biriyle kurulur |
| Kat irtifakı henüz yok (projeden satış) | Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi ve tapuya şerh | Ayrıntı: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi |
Alıcı tüketiciyse hangi ek kurallar uygulanır?
Daireyi oturmak ya da kendi kullanımı için alan kişi kural olarak tüketicidir. Bedelin tamamını veya bir kısmını konut teslim edilmeden önce ödüyorsa sözleşme ön ödemeli konut satışıdır ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40–46 ile ilgili yönetmelik uygulanır. Müteahhidi en çok etkileyen sonuçlar:
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle satış sözleşmesi yapılamaz (md. 40).
- Sözleşmeden en az bir gün önce alıcıya ön bilgilendirme formu verilir (md. 40).
- Geçerli sözleşme kurulmadan kapora, peşinat ya da senet istenemez (md. 41).
- Alıcının 14 günlük cayma (md. 43) ve 24 aya kadar sözleşmeden dönme (md. 45) hakkı vardır.
- Konut, sözleşmedeki sürede ve her hâlde sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ayda teslim edilir (md. 44).
Satışa hazırlık adımları için: Ön Ödemeli Konut Satışında Müteahhidin Yükümlülükleri.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler
Tüketici satışlarında zorunlu içerik yönetmelikte sayılmıştır; alıcı tüketici olmasa da aynı başlıklar iyi bir kontrol listesidir:
- Taraflar: satıcının unvanı, adresi ve MERSİS numarası; alıcının kimlik ve iletişim bilgileri.
- Bağımsız bölüm: ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm numarası, cephe ve net-brüt alan. Hangi alanın satıldığını tanımlayın; teslimden sonraki tartışmaların başında metrekare gelir.
- Ekler: bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi. “Birinci sınıf malzeme” ya da “muadili” gibi ölçülemeyen ifadeler yerine marka, sınıf veya teknik özellik yazın.
- Fiyat: vergiler dâhil Türk lirası bedel; KDV'nin bedele dâhil olup olmadığı açıkça belirtilmeli.
- Ödeme planı: peşinat, taksit tutarları ve vadeleri, ödeme yapılacak hesap, varsa faiz ve gecikme faizi, ödenmezse ne olacağı.
- Teslim: gün-ay-yıl olarak teslim tarihi, teslimin neyi kapsadığı (iskan, kat mülkiyeti), gecikmede tazminat ve mücbir sebebin tanımı.
- Teminat, cayma ve dönme: verilen teminat, hakların şartları ve bildirimlerin yapılacağı açık adres.
- Masraflar: tapu harcı, döner sermaye, abonelik bedelleri ve aidatın hangi tarihten itibaren kime ait olduğu.
- Uyuşmazlık: tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesine başvuru bilgisi.
Fiyat, KDV ve döviz konusunda dikkat edilecekler
Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut satışlarında bedel döviz veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz (Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar'da 2018'de yapılan değişiklik ve ilgili tebliğ); yurt dışında yerleşiklere satış gibi istisnaları güncel tebliğden kontrol edin. Tüketici işlemlerinde bileşik faiz yasaktır (6502 md. 4). KDV oranı konutun alanına ve niteliğine göre değiştiği için fiyatı yazmadan önce Konut Teslimlerinde KDV Oranları sayfasına bakın.
Teslim tarihi ve gecikme maddesi nasıl yazılmalı?
“İnşaat bitiminde” veya “iskan alınınca” gibi belirsiz ifadeler, gecikme olduğunda kimin haklı olduğunu belirsizleştirir. Somut bir tarih yazın ve teslimin tanımını yapın: ön ödemeli satışta kat irtifakının alıcı adına tescili ile birlikte oturmaya elverişli zilyetlik devri ya da kat mülkiyetinin alıcı adına tescili teslim sayılır. Gecikme için uygulamada genellikle her ay için emsal kira bedeli kadar tazminat kararlaştırılır. Projede değişiklik yaparsanız alıcıya yazılı bildirmeniz gerekir; tüketici bir ay içinde bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir.
Müteahhitlerin en sık yaptığı hatalar
- Ruhsattan önce “ön satış” adıyla kapora toplamak.
- Adi yazılı sözleşmeyle yüksek tahsilat yapmak: sözleşme geçersiz sayılırsa Yargıtay içtihadına göre alınan bedel çoğu zaman günün değerine uyarlanarak iade edilir.
- Kat karşılığı projede arsa sahibine düşen daireyi listeden kontrol etmeden satmak (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi).
- Aynı bağımsız bölümü iki alıcıya vaat etmek: tüketici bedelsiz dönebilir, müteahhit ağır tazminat ve hukuki sorumlulukla karşılaşır.
Madde madde örnek metin için Daire Satış Sözleşmesi Örneği sayfasını kullanabilirsiniz; nihai metni proje özelinde bir avukata kontrol ettirin.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706 taşınmaz devrinde resmî şekil
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237 taşınmaz satışı ve satış vaadinde resmî şekil
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 4 bileşik faiz yasağı · md. 40–46 ön ödemeli konut satışı
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60 ve 89 satış vaadi · md. 61/A noterde taşınmaz satışı
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik RG 27.11.2014 / 29188 · md. 5 ön bilgilendirme · md. 6 şekil · md. 7 zorunlu içerik · md. 8–9 cayma ve dönme · md. 10 teslim · md. 12–16 teminat
Sık sorulan sorular
Hayır. Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçersizdir (TBK md. 237). Ödenen bedelin iadesi istenebilir, ancak daireyi talep etmek için tapuda satış ya da noterde düzenlenmiş satış vaadi gerekir.
Tüketiciye ön ödemeli konut satışı yapı ruhsatı alınmadan yapılamaz (6502 md. 40). Geçerli sözleşme olmadan kapora veya senet istemek de yasaktır.
Ön ödemeli konut satışında teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Tüketici olmayan alıcılarla süre serbestçe belirlenir, ama somut bir tarih yazılmalıdır.
Tapu harcı kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; taraflar iç ilişkide farklı bir paylaşım kararlaştırabilir. Tüketici sözleşmelerinde satıcıya düşen masrafın alıcıya yüklenmesi tartışma yaratabileceği için bu maddeyi açık ve müzakere edilmiş biçimde yazın.
Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut satışlarında bedel döviz veya dövize endeksli belirlenemez, Türk lirası yazılmalıdır. Yurt dışında yerleşiklere satış gibi istisnalar için güncel kambiyo mevzuatına bakın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.