Ön ödemeli konut satışında müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan satış yapamaz; sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verir ve sözleşmeyi tapuda kat irtifaklı devirle ya da noterde satış vaadiyle kurar. Otuz ve üzeri konutlu projelerde satıştan önce teminat sağlar, konutu en geç 48 ayda teslim eder, alıcının cayma ve dönme haklarına uyar.
Ön ödemeli konut satışı nedir, kimi kapsar?
Tüketicinin konutun bedelini peşin ya da taksitle önceden ödediği, satıcının da bedelin tamamı veya bir kısmı ödendikten sonra konutu devrettiği satışlara ön ödemeli konut satışı denir (6502 md. 40). Projeden yapılan satışların büyük bölümü bu tanıma girer. Konut kavramı geniştir: kat mülkiyetine tabi meskenlerin yanında tüketicinin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm de kapsama alınmıştır. Alıcı daireyi ticari veya mesleki olmayan bir amaçla, örneğin oturmak için alıyorsa tüketicidir; birden çok daireyi yatırım için alan kişinin tüketici sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre tartışılabilir.
Satışa başlamadan önce yapılacaklar
- Yapı ruhsatını alın. Ruhsatsız ön ödemeli satış yasaktır; ruhsat tarihi hem ön bilgilendirme formuna hem sözleşmeye yazılır.
- Teminatı kurun. Konut adedi otuz ve üzerindeyse teminat, satışa başlamadan önce hazır olmalıdır (Yönetmelik md. 12).
- Satış dosyasını hazırlayın. Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı, mahal listesi, net-brüt alan tablosu ve vergiler dâhil peşin ve taksitli fiyat listesi.
- Ön bilgilendirme formunu düzenleyin. En az on iki punto, sade dille; satıcı bilgileri, ada-parsel-blok-kat, net ve brüt alan, fiyat, faiz, cayma ve dönme hakları, teslim tarihi, teminat, ruhsat tarihi ve ortak giderler bulunur. Form sözleşmeden en az bir gün önce yazılı ya da kalıcı veri saklayıcısıyla verilir. Verildiğini ispat etmek size düşer; alıcıya tarihli ve imzalı alındı tutanağı imzalatın.
- Tahsilatı sözleşmeye bağlayın. Geçerli sözleşme olmadan “rezervasyon bedeli”, kapora veya senet dahil hiçbir ödeme ya da borç belgesi istenemez (6502 md. 41).
Teminat türleri: hangisi ne sağlar?
| Teminat | Nasıl işler? | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Bina tamamlama sigortası | Satıcı yükümlülüğünü yerine getiremezse sigorta güvencesi devreye girer | Sigortaya ilişkin önemli hususlar formu ön bilgilendirmeye eklenir; teminat cayma süresi bitince yürürlüğe girer |
| Banka teminat mektubu | Konut teslim edilmezse banka, tüketicinin ödediği bedeli ilk talepte öder | Mektup kesin ve süresiz olmalı |
| Hakediş sistemi | Ödemeler satıcı adına açılan bloke hesaba yatar; banka parayı inşaatın ilerlemesine göre serbest bırakır | Banka tüketiciden komisyon alamaz; ilerlemeyi yapı denetim veya müşavir firmayla kontrol ettirebilir |
| Bağlı kredi | Kullanılan kredi tutarı kadar teminat sağlanmış olur | Kredinin üstünde kalan tutar ayrıca teminata bağlanır |
Bu dördü dışında, tüketicinin bütün ödemelerini güvenceye alan başka bir yöntem Ticaret Bakanlığınca uygun görülürse teminat sayılabilir. Seçimi finansman yapınıza göre yapın: hakediş sisteminde tahsilat inşaatın gerisinden gelir, nakit akışınızı buna göre planlayın.
Sözleşme nasıl kurulur, içinde neler olmalı?
İki geçerli yol vardır: kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edildiği yazılı sözleşme ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi (6502 md. 41; Yönetmelik md. 6). Bunlardan biri yapılmazsa sözleşme geçersizdir; ancak satıcı bu geçersizliği tüketicinin aleyhine kullanamaz. Sözleşmede yönetmeliğin saydığı bilgilerin yanında şunlar özellikle bulunmalıdır: ödeme planı ve banka hesabı, faiz ve gecikme faizi oranı (gecikme faizi sözleşme faizinin yüzde otuz fazlasını geçemez), temerrüdün sonuçları, cayma ve dönme bildirimlerinin yapılacağı adres, teslim tarihi ve şekli, uyuşmazlıkta başvuru yolları. Peşin satışta taksit ve faizle ilgili bentler aranmaz. Şekil seçenekleri için Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi sayfasına bakın.
Cayma ve sözleşmeden dönme hakları
| Hak | Süre | Tüketiciden istenebilecek | Satıcının iade süresi |
|---|---|---|---|
| Cayma | Sözleşmeden itibaren 14 gün | Hiçbir bedel | 14 gün |
| Sözleşmeden dönme | Sözleşmeden itibaren 24 aya kadar | Yasal masraflar ve tazminat: ilk 3 ayda en çok %2, 3–6 ayda %4, 6–12 ayda %6, 12–24 ayda %8 | 180 gün |
| Bedelsiz dönme | Devir veya teslime kadar | Hiçbir bedel | 180 gün |
Bedelsiz dönme; satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölümü, kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması ve aynı konutun birden fazla kişiye satılması hâllerinde söz konusudur. Projede değişiklik yapılırsa tüketiciye yazılı bildirilir; tüketici bir ay içinde bedelsiz dönebilir. Değişiklik yasal bir zorunluluktan ya da mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, dönme tablosundaki kesintiyi uygulayabilir. Tüketicinin cayma veya dönme bildirimini noter aracılığıyla göndermesi yeterlidir; bu yüzden bildirim adresini sözleşmeye açıkça yazın ve o adrese gelen tebligatları günlük izleyin.
Teslim yükümlülüğü: 48 ay sınırı
Konut sözleşmede taahhüt edilen sürede, her hâlde sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir (6502 md. 44). Kat mülkiyetinin tüketici adına tescili ya da kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte konutun oturmaya elverişli olarak teslim edilmesi, teslim sayılır. İş programınızı bu sınıra göre kurun ve iskan, kurum onayları ve tapu işlemleri için ayrıca süre bırakın: İskan Nasıl Alınır?. Sözleşmeye, imzalandığı tarihte yürürlükte olan yönetmelik hükümleri uygulanır. Maddelerin özeti için Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik sayfasına bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40 tanım, ön bilgilendirme, ruhsat şartı · md. 41 şekil · md. 42 teminat · md. 43 cayma · md. 44 teslim · md. 45 dönme
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik RG 27.11.2014 / 29188 · md. 5 ön bilgilendirme · md. 6 şekil · md. 7 zorunlu içerik · md. 8–9 cayma ve dönme · md. 10 teslim · md. 12–16 teminat
Sık sorulan sorular
Hayır. Teminat, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satışa başlamadan önce zorunludur. Daha küçük projelerde teminat zorunlu değildir, ancak ruhsat, ön bilgilendirme, şekil, cayma ve teslim kuralları aynen uygulanır.
Hiçbir bedel ödemez ve gerekçe göstermek zorunda değildir. Satıcı aldığı tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri, bildirim kendisine ulaştıktan sonra en geç 14 gün içinde iade eder.
Sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ayda bedelin en çok yüzde 2'si, 3–6 ayda yüzde 4'ü, 6–12 ayda yüzde 6'sı, 12–24 ayda yüzde 8'i ile vergi, harç gibi yasal masraflar istenebilir. Satıcı kusurluysa hiçbir bedel istenemez.
Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmemiş olur; tüketici bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir ya da teslim ve gecikme tazminatı isteyebilir. Teminat varsa banka teminat mektubu veya sigorta yoluna başvurulabilir.
Geçerli bir sözleşme kurulmadan tüketiciden hiçbir isim altında ödeme veya borç doğuran belge istenemez. Rezervasyon ya da kapora adı altında para almak da bu yasağın kapsamındadır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.