İskan (Yapı Kullanma İzni) Nasıl Alınır?

İskan nedir, neden bu kadar önemlidir?

Yapı kullanma izni, binanın ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun tamamlandığını ve kullanılmasında sakınca bulunmadığını gösteren idari izindir (3194 sayılı İmar Kanunu md. 30; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64). Müteahhit için sonuçları geniştir:

• İzin alınmayan yapıya elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez (3194 md. 31); yönetmelik buna haberleşmeyi de ekler. Şantiye abonelikleri kalıcı aboneliğe dönüşmez.
• İznin verildiği tarih yapının tamamlandığı tarih sayılır; izin, beş yıllık ruhsat süresi içinde alınmalıdır.
• Tapuda cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş iskandan sonra yapılır; alıcıya teslim ve tapu takvimi buna bağlıdır.
• Yapı denetim kuruluşunun taşıyıcı sistemde 15, diğer kısımlarda 2 yıllık sorumluluk süresi iskan tarihinden başlar (4708 md. 3).

Başvurudan önce sahada hazır olması gerekenler

İskan dosyası kâğıtla bitmez; idare, yapının projeye uygunluğunu yerinde inceler. Başvuru yapmadan önce şu kontrolü kendi ekibinizle yapın:

• Projeye aykırılık kalmasın: kapatılmış balkon, kullanılmış çatı arası, depoya çevrilmiş otopark gibi değişiklikler varsa ya geri alın ya da önce tadilat projesi onaylatın.
• Ortak alanlar bitsin: merdiven ve korkuluklar, asansör, otopark, sığınak, bahçe ve çevre düzenlemesi. İstinat duvarı gereken parselde duvar tamamlanmadan iskan verilmez (PAİY md. 60).
• Şantiye binası kaldırılsın: şantiye binası ruhsatlandırılmadıkça yıkılmadan esas binaya iskan düzenlenmez (PAİY md. 63).
• Testler ve kurum uygunlukları tamamlansın: elektrik, doğalgaz, su ve kanal bağlantıları, asansör kontrolleri, yangın güvenliği, bina içi haberleşme tesisatı (Elektrik ve Mekanik Tesisat Testleri).
• Enerji kimlik belgesi yetkili bir uzmana düzenletilsin.
• Yapı denetim kuruluşu son kontrollerini yapıp bitirme raporunu hazırlasın; hizmet bedeli ve laboratuvar kayıtları kapansın.
• SGK dosyası açılsın; asgari işçilik incelemesi zaman alır (İnşaatlarda Asgari İşçilik).

İskan nasıl alınır? Adım adım başvuru

1. Başvuru: yapı sahibi ya da vekili, ruhsatı veren idareye (belediye veya valilik) dilekçe ya da idarenin formuyla başvurur. Kat karşılığı projelerde başvuruyu çoğunlukla arsa sahiplerinden vekâlet alan müteahhit yapar.
2. Ekler: fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları, enerji kimlik belgesi ve yapı fotoğrafları. Yönetmeliğe göre başvuru sahibinden bunlar dışında belge istenmez; tam liste için İskan İçin Gerekli Belgeler.
3. SGK belgesi: idare, izni vermeden önce bu inşaat nedeniyle SGK'ya borç bulunmadığını gösteren belgeyi aramak zorundadır (5510 md. 90).
4. Yerinde inceleme: idare yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanıp tamamlanmadığını kendisi belirler; antenler ve haberleşme altyapısı, atık ayrıştırma bacası, yenilenebilir enerji, sitelerde gri su ve dış güvenlik kamerası gibi kalemleri de denetler.
5. Harçlar: yapı kullanma izni harcı (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu md. 80) ve 2021'den bu yana belediyece onunla birlikte tahsil edilen cins tashihi harcı ödenir. Hesaplama için Yapı Ruhsatı ve İskan Harçları.
6. Karar: yapı mevzuata uygunsa 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir; eksik varsa giderilmesi istenir ve süreç eksikler tamamlanınca yeniden işler. Belgenin örnekleri mal sahibine, müteahhide ve fenni mesullere verilir.
7. Sonrası: tapuda cins tashihi, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ve kalıcı abonelikler (Kat Mülkiyetine Geçiş).

İskan ne kadar sürer?

İdarenin yasal karar süresi başvurudan itibaren 30 gündür. İmar Kanunu md. 30, bu süre içinde sonuçlandırılmayan başvuruda kullanma izninin verilmiş sayılacağını söyler; ancak belge düzenlenmeden abonelik ve tapu işlemleri pratikte yürümediği için bu hükme güvenip beklemek yerine eksikleri hızla kapatmak daha sağlıklıdır. Gerçek takvimi çoğu zaman belediye değil hazırlık belirler: SGK incelemesi, kurum onayları ve yapı denetimin kapanış işlemleri haftalar sürebilir. İskan hazırlığını son kat kaplamaları devam ederken başlatın ve iş programınıza ayrı bir kalem olarak ekleyin.

Kısmi iskan alınabilir mi?

Evet. Yapının kullanılabilir durumdaki bölümlerine yapı kullanma izni verilebilir; bunun için o bölümlere hizmet veren ortak alanların bitmiş ve kullanılabilir olması ve yapıda mevzuata aykırılık bulunmaması gerekir. Aynı parselde birden çok bina varsa, bir binadaki aykırılık diğer uygun binaların iskanını engellemez. Kısmi iskan alan bölümler abonelik hizmetlerinden yararlanır; etaplı projelerde teslim takvimini bu imkâna göre planlayabilirsiniz.