Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride devredileceğini taraflar için bağlayıcı hâle getiren ön sözleşmedir. Geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması şarttır. Tapuya şerh verilirse sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir; satıcı devirden kaçınırsa alıcı mahkemeden tapu iptali ve tescil isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesi ne işe yarar?
Tapuda devrin henüz yapılamadığı her durumda taraflar bir ara çözüm arar: satıcı bugün para almak, alıcı da ileride daireyi almak ister. Satış vaadi bu boşluğu doldurur. Satıcı belirli bir tarihte ya da belirli bir şart gerçekleşince devretmeyi, alıcı da bedeli ödemeyi taahhüt eder. İnşaat sektöründe iki yerde sık görülür:
- Projeden daire satışında: kat irtifakı kurulmadan ya da inşaat sürerken alıcıya hukuki bir dayanak sağlamak için.
- Kat karşılığı inşaatta: arsa sahibinin müteahhide pay devrini vaat ettiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de aynı şekle tabidir (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?).
Noterde düzenleme şartı: hangi belge geçerlidir?
Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK md. 237). Bu şekil, noterin sözleşmeyi bizzat düzenlediği “düzenleme şeklinde” işlemdir (Noterlik Kanunu md. 60 ve 89). Tüketiciye ön ödemeli konut satışında da satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması kanunen zorunludur (6502 md. 41). Sahada sık karıştırılan üç belgenin hukuki sonucu şöyledir:
| Belge | Geçerli satış vaadi mi? | Alıcı ne isteyebilir? |
|---|---|---|
| Adi yazılı protokol, rezervasyon formu | Hayır | Ödediği bedelin iadesini |
| Altındaki imzası noterde onaylanmış metin | Hayır, onaylama resmî şekil sayılmaz | Ödediği bedelin iadesini |
| Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi | Evet | Devri, gerekirse mahkeme kararıyla tescili |
Noterde tarafların kimlikleri, varsa vekâletname, şirketlerde imza sirküleri ve yetki belgesi ile taşınmazın tapu bilgileri istenir. Noter harcı, vergi ve ücretleri sözleşme bedeline göre hesaplanır; güncel tutarı işlemden önce notere sorun.
Tapuya şerh nedir, neden önemlidir?
Satış vaadinden doğan hak kişiseldir, yani yalnız satıcıyı bağlar. Satıcı daireyi üçüncü bir kişiye satarsa ya da taşınmaz haczedilirse, şerh verilmemiş vaat alıcıyı korumaz. Vaat tapu kütüğüne şerh edildiğinde ise şerhten sonra o taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK md. 1009). Taraflardan biri isterse noter, harç ve giderler ödendiğinde şerhi tapu bilişim sistemi üzerinden kendisi verir (Noterlik Kanunu md. 60).
Şerhin süresi sınırsız değildir: şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen silinir (2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26). Bu durumda sözleşme ortadan kalkmaz, ama üçüncü kişilere karşı koruma sona erer. Şerh tarihini satış listenize ve takviminize işleyin; devri bu süre dolmadan tamamlayın.
Satıcı devretmezse ne olur?
Alıcı kendi borcunu ödemiş ya da ödemeye hazırsa ve satıcı tapuda devirden kaçınıyorsa, alıcı mahkemeden mülkiyetin hükmen kendisine geçirilmesini isteyebilir (TMK md. 716). Bu dava uygulamada “tapu iptali ve tescil” adıyla açılır; ödenmemiş bir bakiye varsa mahkeme genellikle bunun depo edilmesini ister. Satıcı şerhli taşınmazı başkasına devretmişse alıcı hakkını o kişiye karşı da ileri sürebilir; şerh yoksa çoğu zaman yalnız tazminat yolu kalır.
Genel zamanaşımı süresi on yıldır (TBK md. 146). Yargıtay, daireyi teslim alıp kullanan alıcı karşısında satıcının zamanaşımı savunmasını çoğu durumda dürüstlük kuralına aykırı sayar; kendi dosyanız için mutlaka bir avukatla görüşün.
Satış vaadi sözleşmesine neler yazılmalı?
- Arsa ve vaat edilen bağımsız bölümün tanımı: ada, parsel, blok, kat, numara, net-brüt alan ve ekli kat planı.
- Bedel, ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı hesap.
- Devrin tarihi ya da bağlı olduğu şart: kat irtifakının kurulması, iskanın alınması, son taksidin ödenmesi gibi.
- Teslim tarihi, gecikme tazminatı ve mahal listesi.
- Cezai şart, dönme ve fesih halleri; alıcı tüketiciyse 14 günlük cayma ve 24 aya kadar dönme hakları.
- Şerh talebi ve şerh, devir, terkin masraflarının kime ait olduğu.
- Kat karşılığı projede, vaat edilen bölümün paylaşım listesinde müteahhide düştüğünün belirtilmesi ve gerekiyorsa arsa sahibinin onayı.
Müteahhit için pratik notlar
Arsa payı henüz adınıza geçmemişse, arsa sahibiyle yaptığınız noter sözleşmesinde size satış vaadinde bulunma yetkisi verilip verilmediğini kontrol edin; yetki yoksa alıcıya verdiğiniz vaat zayıf kalır. Her vaadi bağımsız bölüm bazlı tek bir satış listesinde izleyin, iki kez vaat riskini sıfırlayın. Devir zamanı geldiğinde tapu adımları ve harçlar için Yeni Dairede Tapu Devri ve Harçlar sayfasına bakın.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237 satış vaadinde resmî şekil · md. 146 genel zamanaşımı
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60 satış vaadi ve tapuya şerh · md. 89 düzenleme şeklinde işlemler
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 716 hükmen tescil · md. 1009 kişisel hakların şerhi
- 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 noter satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerhi, beş yıl sonra resen terkin
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 41 ön ödemeli konutta noterde satış vaadi zorunluluğu
Sık sorulan sorular
Hayır. İmzanın noterde onaylanması resmî şekil sayılmaz; sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Aksi hâlde vaat geçersizdir ve devir talep edilemez.
Tapu Kanunu md. 26'ya göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen silinir. Sözleşme ortadan kalkmaz, fakat üçüncü kişilere karşı koruma sona erer.
Satış vaadi devretme borcu doğurur; mülkiyet ise ancak tapuya tescille ya da mahkeme kararıyla geçer. Bu nedenle vaat alıcısı tescil yapılana kadar malik değildir.
Sözleşmede öngörülen dönme ve fesih halleri ile borca aykırılıktaki kanuni haklar saklıdır. Alıcı tüketiciyse 14 gün içinde gerekçesiz cayma ve 24 aya kadar sınırlı tazminatla dönme hakkı vardır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.