Daire paylaşımında amaç, arsa sahibine düşen bölümlerin oranı sayıca olduğu kadar değerce de karşılamasıdır. Kat, cephe, yön, manzara ve büyüklük farkları puanlanır; dengeli dağıtım ya da kura ile hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu belirlenir, kalan farklar ek bedelle denkleştirilir. Sonuç blok, kat ve numaralarıyla bir paylaşım tablosu olarak sözleşmeye eklenir.
Neden yalnız oran yazmak yetmez?
Yirmi dairelik bir binada %40 arsa sahibi payı sekiz daire demektir; ama hangi sekiz daire? Zemin katta arka cepheye bakan bir daire ile üst katta ön cepheye bakan bir dairenin satış fiyatı arasında belirgin bir fark olabilir. Liste yoksa iki taraf da en değerli daireleri kendi payı sayar ve sorun genellikle inşaat bitip satışlar başladığında patlar. Listenin bir hukuki faydası da vardır: hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler sözleşmede belirlenmişse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemi müteahhidin talebiyle yapılabilir (KMK md. 10).
Dairelerin değeri nasıl karşılaştırılır?
En pratik yöntem her bağımsız bölüme bir değer puanı vermektir: alan × kat katsayısı × cephe katsayısı × (varsa) diğer etkenler. Katsayıları taraflar, bölgedeki satış fiyatı farklarına bakarak birlikte belirler. Aşağıdaki değerler yalnızca örnektir:
| Etken | Örnek katsayı | Açıklama |
|---|---|---|
| Zemin kat | 0,95 | Mahremiyet ve gürültü nedeniyle konutta genellikle daha düşük |
| Ara katlar | 1,00 – 1,02 | Referans değer |
| Üst katlar | 1,05 | Manzara ve ışık |
| Ön (güney) cephe | 1,05 | Bölgeye göre yön ya da manzara farkı |
| Arka (kuzey) cephe | 0,95 | Daha az güneş ya da manzara |
| Eklentiler | Ayrı puan | Kapalı otopark, depo, teras, bahçe kullanımı |
| Dükkân | Ayrı fiyatlanır | Ticari bölümler konutla aynı katsayıyla karşılaştırılmaz |
Hangi paylaşım yöntemi seçilmeli?
| Yöntem | Nasıl uygulanır? | Ne zaman uygun? |
|---|---|---|
| Dengeli dağıtım | Her kat ve cephede iki tarafa oranına göre daire verilir | Daire tipleri benzer olduğunda en adil yöntem |
| Blok ya da kat bazında ayırma | Örneğin bir blok arsa sahibine; aradaki değer farkı puanla hesaplanır | Çok bloklu projelerde yönetimi kolaylaştırır |
| Kura | Eş değer gruplar oluşturulup kura çekilir | Özellikle çok paydaşlı arsalarda paydaşlar arasındaki dağıtımda |
| Seçim sırası | Taraflar sırayla daire seçer | Az daireli projelerde; değer dengesi ayrıca kontrol edilmeli |
| Değer esaslı denkleştirme | Puan farkı metrekare ya da para ile kapatılır | Küsurat ve farklı büyüklükteki dairelerde tamamlayıcı yöntem |
Örnek paylaşım tablosu
Dört katlı, her katta 100 m² net iki daire bulunan ve arsa sahibine değerce %50 pay verilen varsayımsal bir bina düşünelim. Kat katsayıları zemin 0,95, birinci kat 1,00, ikinci kat 1,02, üçüncü kat 1,05; cephe katsayıları ön 1,05, arka 0,95 alınmıştır. Toplam puan 804'tür; her tarafa düşmesi gereken değer 402 puandır.
| BB no | Kat | Cephe | Net alan | Değer puanı | Hak sahibi |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Zemin | Ön | 100 m² | 99,75 | Arsa sahibi |
| 2 | Zemin | Arka | 100 m² | 90,25 | Müteahhit |
| 3 | 1. kat | Ön | 100 m² | 105,00 | Müteahhit |
| 4 | 1. kat | Arka | 100 m² | 95,00 | Arsa sahibi |
| 5 | 2. kat | Ön | 100 m² | 107,10 | Arsa sahibi |
| 6 | 2. kat | Arka | 100 m² | 96,90 | Müteahhit |
| 7 | 3. kat | Ön | 100 m² | 110,25 | Müteahhit |
| 8 | 3. kat | Arka | 100 m² | 99,75 | Arsa sahibi |
Her katta iki tarafa birer daire düşüyor ve cepheler katlar arasında dönüşümlü dağıtılıyor. Sonuçta arsa sahibine 401,60, müteahhide 402,40 puan kalıyor; fark toplamın binde birinden azdır, taraflar bunu ihmal edebilir ya da küçük bir bedelle kapatabilir. Oranın kendisini belirlemek için paylaşım oranı kılavuzuna, adet ve metrekare karşılığını görmek için kat karşılığı hesaplama aracına bakabilirsiniz.
Paylaşım tablosu sözleşmeye nasıl eklenir?
- Bağımsız bölüm numaraları mimari projedeki numaralarla aynı olmalıdır; mimari projedeki kat irtifakına esas paylaşım tablosu (PAİY md. 57/2) ile sözleşme eki birebir uyuşmalıdır.
- Her satırda blok, kat, cephe, net ve brüt alan (hangisinin esas alındığı belirtilerek), eklentiler ve hak sahibi yazılmalıdır.
- Proje değişirse tablonun nasıl güncelleneceği (eş değer daire ya da aynı puanlama yöntemi) önceden kararlaştırılmalıdır.
- Tablo tarafların imzasıyla sözleşmenin ayrılmaz eki yapılmalıdır.
Paylaşım tablosu ile arsa payı cetveli farklı şeylerdir: tablo dairelerin kime düşeceğini, arsa payı ise her dairenin arsadaki ortak mülkiyet payını gösterir (arsa payı hesabı).
Çok paydaşlı arsalarda iç paylaşım
Arsa birden çok kişiye aitse, arsa sahiplerine düşen daireler bir de kendi aralarında bölünür. Bunu müteahhitle yapılan sözleşmeye ek bir protokolle, payları oranında ve tercihen eş değer gruplar arasında kurayla yapmak; kurayı noter huzurunda ya da bütün paydaşların katıldığı ve tutanağa bağlanan bir toplantıda çekmek sonradan çıkacak itirazları azaltır. Miras yoluyla gelen paylarda mirasçılık belgesindeki paylar esas alınır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10 hak sahiplerine düşen bölümler belirlenmişse yüklenici talebiyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 57/2 kat irtifakına esas paylaşım tablosu
Sık sorulan sorular
Sözleşmede böyle kararlaştırılabilir; ancak bu durumda oran buna göre düşer. Genellikle her katta ve cephede dengeli dağıtım ya da eş değer gruplar arasında kura tercih edilir.
Adet yerine metrekare ya da değer puanı esas alınır. Hangi alanın (net veya brüt) kullanıldığı sözleşmede açıkça yazmalı; kalan küsurat ek bedel veya metrekare farkıyla denkleştirilir.
Sözleşmede bunun kuralı yoksa uyuşmazlık çıkar. Proje değişikliğinde tablonun eş değer daireyle ya da aynı puanlama yöntemiyle güncelleneceğini yazın ve değişikliği ek protokolle imzalayın.
Yasal bir zorunluluk yoktur; ancak noter huzurunda ya da bütün paydaşların katıldığı ve tutanağa bağlanan bir toplantıda çekilmesi sonradan itiraz riskini azaltır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.