Kat Karşılığında Teminat, Gecikme Cezası ve Fesih

Arsa sahibi neden teminata ihtiyaç duyar?

Kat karşılığında arsa sahibi en değerli varlığını işin başında ortaya koyar; müteahhidin edimi ise yıllara yayılır. Müteahhit mali sıkıntıya girer, işi yarım bırakır ya da kendi payına düşen daireleri erken satarsa arsa sahibi hem arsasını hem dairesini riske atmış olur. Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler devreye girdiğinde çözüm daha da zorlaşır. Teminat maddeleri bu riskleri sözleşme imzalanırken fiyatlandırmanın ve paylaştırmanın yoludur.

Aşamalı tapu devri nasıl kurgulanır?

Arsa paylarının tamamını işin başında devretmek yerine, devri inşaatın nesnel olarak belgelenebilen seviyelerine bağlamak en etkili korumadır. Aşağıdaki kurgu yalnızca örnektir; oranları taraflar projenin risklerine göre belirler:

Seviyenin tarafların beyanıyla değil yapı denetim tespiti, belediye onayı ya da bağımsız bir bilirkişi raporu gibi nesnel bir belgeyle kanıtlanacağını yazın. Devir ruhsattan sonra kurulacak kat irtifakı üzerinden bağımsız bölüm bazında yapılırsa hangi dairenin el değiştirdiği de netleşir.

Diğer teminat araçları

• Banka teminat mektubu: gecikme cezasını ve tamamlanmamış işin bedelini karşılayacak tutarda, iskana ve makul bir ek süreye kadar geçerli; hangi durumda nakde çevrileceği açıkça yazılmış olmalıdır.
• İpotek: müteahhide devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulur, aşamalar tamamlandıkça kaldırılır.
• Tapuya şerh: noterde düzenlenen sözleşme tapuya şerh edilerek arsanın sonraki maliklerine karşı da korunur (TMK md. 1009); şerhin beş yıllık süresini takip edin.
• Satış ve devir kısıtı: müteahhidin kendi dairelerini belirli bir seviyeden önce satmaması ve sözleşmeyi arsa sahibinin yazılı onayı olmadan başkasına devretmemesi kararlaştırılır.
• Sigorta: inşaat süresince yapıyı ve üçüncü kişilere verilecek zararları kapsayan poliçeler müteahhidin yükümlülüğü olarak yazılır.
• Kira yardımı: mevcut bina yıkılıyorsa arsa sahibine teslime kadar kira desteği ödenmesi; gecikme sürdükçe ödemenin de sürmesi.

Gecikme cezası nasıl yazılmalı?

Ceza koşulu, borç hiç ya da gereği gibi yerine getirilmezse ödenecek tutarın baştan belirlenmesidir (TBK md. 179–182). İyi yazılmış bir gecikme maddesinde şu unsurlar bulunur:

• Başlangıç günü: teslim tarihi kesin olarak yazılır (örneğin ruhsat tarihinden itibaren belirli bir ay sayısı); süreyi uzatan hâller ve nasıl belgeleneceği sayılır.
• Ölçü: sık görülen yöntem, geciken her daire için benzer bir dairenin aylık kira bedeli kadar tutardır; toplam bedelin bir oranı da seçilebilir.
• Güncelleme: uzun projelerde tutarın bir endeksle güncellenmesi, cezanın değer kaybetmesini önler.
• İfa ile birlikte: ceza, borcun belirlenen zamanda yerine getirilmemesi için kararlaştırılmışsa arsa sahibi daireleri teslim alırken cezayı da isteyebilir; yeter ki bu hakkından açıkça vazgeçmemiş ve ifayı çekincesiz kabul etmemiş olsun (TBK md. 179/2). Teslim tutanağına gecikme cezasına ilişkin haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazdırın.
• Zararla ilişkisi: ceza, hiç zarar doğmasa bile ödenir; gerçek zarar cezayı aşıyorsa aşan kısım için müteahhidin kusurunu arsa sahibi ispat etmelidir (TBK md. 180).
• İndirim: hâkim aşırı bulduğu cezayı kendiliğinden indirir (TBK md. 182); ancak tacir sıfatını taşıyan borçlu, cezanın fahiş olduğunu ileri sürerek indirim isteyemez (TTK md. 22). Şirket olarak çalışan müteahhitler genellikle tacirdir.

Sözleşmede ceza yoksa arsa sahibi, gecikme yüzünden uğradığı zararı (çoğu zaman yoksun kalınan kira geliri) genel hükümlere göre ve ispat ederek isteyebilir.

Sözleşme hangi hâllerde sona erdirilebilir?

• Gecikme: müteahhit işe zamanında başlamazsa, sözleşmeye aykırı biçimde işi geciktirirse ya da işin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK md. 473/1).
• Temerrüt: karşılıklı borçlarda önce uygun bir süre verilir; uygulamada bu noter ihtarnamesiyle yapılır. Süre sonunda borç yerine getirilmezse arsa sahibi ifa ile gecikme tazminatını isteyebilir ya da hemen bildirerek ifadan vazgeçip zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK md. 123–125).
• Ayıplı ya da aykırı yapım: iş sürerken eserin kusurlu ya da sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa arsa sahibi uygun süre vererek düzeltilmesini, aksi hâlde işin masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK md. 473/2).
• Tazminatla fesih: arsa sahibi, yapılan kısmın karşılığını ödeyip müteahhidin bütün zararını gidererek sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK md. 484); bu, en pahalı yoldur.
• Müteahhidin ölümü ya da yetenek kaybı: sözleşme müteahhidin kişisel özellikleri gözetilerek yapılmışsa kendiliğinden sona erer (TBK md. 486).

Sözleşmeden dönmede taraflar aldıklarını geri ister. İnşaatın büyük kısmı tamamlanmışsa Yargıtay uygulamasında geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih ve yapılan işin hakkaniyete göre karşılanması gündeme gelir. Devredilmiş payların ve üçüncü kişilere yapılmış satışların akıbeti ayrı bir uyuşmazlık konusudur; bu aşamada bir avukatla birlikte hareket edin. Eser sözleşmesinin genel kuralları için TBK'da eser sözleşmesi sayfasına bakın.

Uyuşmazlığa hazırlıklı olmak

Haklı olmak yetmez, ispat etmek gerekir. Tarihli şantiye fotoğraflarını ve ilerleme raporlarını, yapı denetim seviye tespitlerini, noter ihtarnamelerini ve yazışmaları düzenli saklayın. İnşaatın durumu tartışmalıysa mahkemeden delil tespiti istemek, ileride açılacak davada inşaatın o günkü seviyesini kanıtlamanın en güvenli yoludur.