Kat irtifakı kurulmuş bir binada kat mülkiyetine geçiş, binanın tamamı için yapı kullanma izni alınmasıyla başlar. İzin belgesi elektronik ortamda kadastroya, oradan tapuya iletilir; tapu müdürlüğü önce cins değişikliğini, ardından kat mülkiyetine çevirmeyi kendiliğinden yapar ve bu işlemler döner sermaye bedelinden muaftır. Kat irtifakı yoksa malikler proje ve yönetim planıyla başvurur.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | İnşaattan önce ya da inşaat sırasında | Bina tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra |
| Hakkın konusu | Arsa payına bağlı bir irtifak | Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet |
| Tapudaki görünüm | Taşınmaz arsa niteliğinde; bölümler beyanlar hanesinde | Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfada |
| Yönetim | Bina fiilen bitip bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanınca kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK md. 17) | Kat Mülkiyeti Kanunu bütünüyle uygulanır |
| Dayanak belge | Onaylı mimari proje ve yönetim planı | Yapı kullanma izin belgesi (kat irtifakı yoksa proje ve yönetim planıyla birlikte) |
Kat mülkiyetine geçiş nasıl işler?
Kanun, kat irtifakının yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma iznine dayanılarak kat mülkiyetine kendiliğinden çevrileceğini; bunun arsa malikinin ya da ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabileceğini söyler (KMK md. 3). 2021'de yapılan değişiklikle süreç büyük ölçüde elektronik ve resen işler hâle geldi (KMK md. 10):
- Yapı kullanma izni alınır. Binanın tamamı için iskan alınması gerekir (iskan nasıl alınır).
- Belge sisteme yüklenir. İzni düzenleyen idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemi'ne yükler ve kadastro müdürlüğüne elektronik ortamda iletir.
- Tescil bildirimi hazırlanır. Kadastro müdürlüğü yapı kullanma izni ve yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimini düzenleyip tapu müdürlüğüne gönderir.
- Cins değişikliği yapılır. Tapu müdürlüğü başka belge aramadan taşınmazın cinsini resen değiştirir; arsa, artık üzerinde bina bulunan bir taşınmaz olarak kayda geçer.
- Kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakı kuruluysa, kat irtifakının tesciline dayanak olan resmî senede ve belgelere göre başka bir belge istenmeden kat mülkiyetine çevrilir; her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açılır.
- Kayıtlar kontrol edilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Malikler kendi kayıtlarını e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama hizmetinden görüp bölüm numarası, nitelik, arsa payı ve eklentilerin doğru işlendiğini kontrol etmelidir.
Kat mülkiyetine geçerken ayrıca yönetim planı istenmez; kat irtifakı kurulurken verilen plan geçerliliğini sürdürür (KMK md. 14).
Kat irtifakı kurulmamış binada kat mülkiyeti
Bina kat irtifakı kurulmadan tamamlanmışsa, taşınmazın maliki ya da bütün paydaşları tapu müdürlüğüne başvurur. Başvuruya; bağımsız bölümleri, eklentileri, ortak yerleri ve değerleriyle oranlı arsa paylarını gösteren, mimarca hazırlanıp malik imzalarıyla yetkili idarece onaylanan ve elektronik ortamda gönderilen mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve maliklerin imzaladığı yönetim planı eklenir (KMK md. 12). Tapu memuru belgeleri yeterli bulursa kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin resmî senedi düzenler (md. 13).
Geçişi geciktiren durumlar
- İskanın alınamaması: projeye aykırı imalat, eksik işler ya da tamamlanmamış kurum onayları (iskan için gerekli belgeler).
- Müteahhidin borçları: yapı tamamlandığı hâlde müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları yüzünden iskan işlemi tamamlanamıyorsa, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebiyle idare durumu tespit edip yapı kullanma izin belgesi verebilir (İmar Kanunu md. 28; asgari işçilik).
- Kısmi iskan: bazı bölümler kısmi iskanla kullanılabilir (PAİY md. 64/5); ancak kat mülkiyeti binanın tamamı çevrilmeden yalnız bazı bölümlerde kurulamaz (KMK md. 10) ve çevirme yapının tamamı için düzenlenen izne bağlıdır. Parseldeki binalardan biri ruhsatına aykırıysa, diğer binalara yapı kullanma izni verilebilse bile bunlarda kat mülkiyeti kurulamaz (PAİY md. 54/12).
- Projeden farklı uygulama: kat irtifakı projesinden farklı yapılmış bölümler önce tadilat projesiyle düzeltilmelidir (tadilat ruhsatı).
- İmzadan kaçınan sorumlular: yapı süresi içinde ruhsatına uygun tamamlandığı belgelenmişse, müteahhit, şantiye şefi ya da mimari proje müellifine ulaşılamaması veya haklı gerekçe olmadan imzadan kaçınması iskanı durdurmaz; belge onların imzası olmadan düzenlenir ve sorumlulukları sürer (PAİY md. 64/12).
Geçişten sonra yapılacaklar
- Kat malikleri kurulunu toplayıp yönetici seçin; yönetim planındaki kuralları uygulamaya koyun.
- Zorunlu deprem sigortası poliçelerini yeni tapu kayıtlarına göre güncelleyin.
- Emlak vergisi bildirimlerini yapın (inşaatta emlak vergisi).
- Kat karşılığında arsa sahibine ve alıcılara yapılacak devirleri tamamlayın (tapu devri ve harçlar).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3 kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, md. 10 resen cins değişikliği ve çevirme, md. 12–14 belgeler ve tescil, md. 17 yönetim
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 28 müteahhit borcu nedeniyle tamamlanamayan iskan, md. 30–31 yapı kullanma izni
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 54/12 aynı parselde aykırı bina ve kat mülkiyeti, md. 64 yapı kullanma izni ve kısmi iskan
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı kurulu ve binanın tamamı için yapı kullanma izni alınmışsa, izin belgesi elektronik ortamda tapuya ulaştığında cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme resen yapılır. İşlem gecikirse arsa maliki ya da ortak maliklerden biri tapu müdürlüğüne başvurarak çevirmeyi isteyebilir.
Yapı kullanma iznine dayalı resen cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. İskan aşamasında belediyeye ödenen yapı kullanma izni harcı bundan ayrıdır.
Hayır. Kat mülkiyeti binanın tamamı çevrilmeden yalnız bazı bölümlerde kurulamaz ve çevirme yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma iznine bağlıdır; kısmi iskan alan bölümler kullanılabilir ama tapu kaydı kat irtifakı olarak kalır.
Yapının tamamlandığı tespit tutanağıyla belgelenmişse, müteahhit olmayan yapı sahibi, müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları nedeniyle tamamlanamayan iskan için idareden durum tespiti yaparak belge verilmesini isteyebilir. Ayrıntıları belediye ve SGK ile birlikte değerlendirin.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.