Kat karşılığı paylaşım oranı pazarlıkla belirlenir, ama hesapla sınanabilir: projenin toplam satış değerinden inşaat, ruhsat, finansman ve pazarlama giderleri ile müteahhidin makul kârı düşülür; kalan değer, arsa sahibinin payının üst sınırını gösterir. Oranı bölgedeki satış fiyatı, emsal ve satılabilir alan, maliyet, ek ödemeler ve süre birlikte belirler.
Oranı belirleyen asıl soru
Kat karşılığında arsa sahibi arsasını, müteahhit ise parasını, emeğini ve riskini ortaya koyar. Paylaşım oranı, ortaya çıkacak binanın değerinin bu iki katkı arasında nasıl bölüneceğini gösterir. Bu yüzden aynı mahallede iki arsa çok farklı oranlarla anlaşabilir: birinin emsali yüksek, zemini iyi ve satışı hızlıdır; diğerinde derin bodrum, iksa ve uzun bir tahliye süreci vardır. Komşu arsada konuşulan oran ancak bir başlangıç noktasıdır; karar, kendi arsanızın hesabıyla verilmelidir.
Oranı hangi etkenler değiştirir?
| Etken | Arsa sahibinin payını artırır | Arsa sahibinin payını azaltır |
|---|---|---|
| Satış fiyatı ve hızı | Yüksek fiyat, hızlı satış | Düşük fiyat, uzun satış süresi |
| Emsal ve parsel verimi | Yüksek emsal, düzgün parsel | Düşük emsal, terk ve DOP kesintisi, dar ya da eğimli parsel |
| İnşaat maliyeti | İyi zemin, sade proje | Derin bodrum, iksa, zemin iyileştirme, yüksek malzeme beklentisi |
| Ek ödemeler | — | Peşin ödeme, kira yardımı, taşınma gideri |
| Süre ve belirsizlik | Hazır imar, hızlı ruhsat | Plan belirsizliği, tahliye sorunu, uzun inşaat |
| Gider paylaşımı | Harç, abonelik ve vergilerin müteahhitte kalması (müteahhit bunu oranla telafi eder) | Bu giderlerin arsa sahibine bırakılması |
Son satır bir hatırlatmadır: oran tek başına değil, giderlerin kimde kaldığıyla birlikte karşılaştırılır. Aynı oran, gider paylaşımı farklı iki sözleşmede çok farklı sonuçlar verir.
Oranı adım adım hesaplamak
- Satılabilir alanı bulun. Net parsel alanı × KAKS ile emsal alanını, buna emsal dışı alanları ekleyerek brüt inşaat alanını hesaplayın; satışta kullanılacak alanı (net mi, brüt mü) baştan seçin (emsal hesabı).
- Toplam satış değerini tahmin edin. İlan fiyatlarını değil, bölgede gerçekleşmiş satışları esas alın; kat, cephe ve daire tipine göre fiyat farklarını hesaba katın.
- Toplam maliyeti çıkarın. Kaba ve ince inşaat, proje ve zemin etüdü, harçlar, yapı denetim, abonelikler, iskan, pazarlama, finansman, kira yardımı ve beklenmeyen giderler (inşaat maliyeti).
- Müteahhidin kârını ve risk payını ekleyin. Sürenin uzunluğu ve satış riski bu payı belirler.
- Oranı bulun. Müteahhit payı ≈ (toplam maliyet + kâr) ÷ toplam satış değeri; arsa sahibi payı ≈ 1 − müteahhit payı.
- Sağlamasını yapın. Arsa sahibine düşen bölümlerin değeri, arsanın bugünkü peşin değerinden makul ölçüde yüksek olmalı; olmuyorsa arsa sahibi için peşin satış daha mantıklıdır.
Varsayımsal bir örnek
Net 1.000 m² parsel, KAKS 1,50. Emsal alanı 1.500 m²; emsal dışı alanlar ve bodrumla birlikte brüt inşaat alanı 2.000 m², satışa esas alan 1.800 m² olsun. Ortalama satış fiyatı 50.000 ₺/m² ise toplam değer 90 milyon ₺ eder. Brüt alan × 25.000 ₺/m² inşaat maliyeti 50 milyon ₺, diğer giderler 6 milyon ₺ olmak üzere toplam maliyet 56 milyon ₺'dir. Müteahhit maliyetin %20'si kadar kâr hedefliyorsa 11,2 milyon ₺ ekler ve 67,2 milyon ₺'lik değere ihtiyaç duyar.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Toplam satış değeri | 90,0 milyon ₺ |
| Toplam maliyet | 56,0 milyon ₺ |
| Müteahhit kârı (maliyetin %20'si) | 11,2 milyon ₺ |
| Müteahhit payı: 67,2 ÷ 90 | yaklaşık %75 |
| Arsa sahibi payı (üst sınır) | yaklaşık %25 (yaklaşık 22,8 milyon ₺ değer) |
Arsanın peşin değeri 18 milyon ₺ ise %25 civarındaki bir oran arsa sahibi için de anlamlıdır. Hesabın ne kadar hassas olduğuna dikkat edin: satış fiyatı %10 düşüp 45.000 ₺/m²'ye inerse toplam değer 81 milyon ₺ olur, müteahhit payı 67,2 ÷ 81 ile yaklaşık %83'e çıkar ve arsa sahibine en fazla %17 kalır. Rakamlar yalnız örnektir; KDV, vergiler ve satış süresinin finansman etkisi bu tabloya ayrıca eklenmelidir.
Yüzde mi, daire mi, metrekare mi?
Oran yüzdeyle konuşulsa da sözleşmeye mutlaka somut bir bağımsız bölüm listesi girmelidir. Daireler aynı büyüklükteyse adet, farklıysa metrekare ya da değer puanı esas alınır; hangi alanın (net veya brüt) kullanıldığı yazılmalıdır. Kalan küsurat metrekare ya da para farkıyla denkleştirilir. Oranın daire ve metrekare karşılığını kat karşılığı hesaplama aracıyla görebilir, dairelerin dağıtımını daire paylaşımı kılavuzuna göre kurabilirsiniz. Projenin bütün kârlılık tablosu için fizibilite kılavuzuna bakın.
Oran konuşulurken yapılan hatalar
- Geliri ilan fiyatlarıyla hesaplamak.
- Maliyete harçları, yapı denetim bedelini, abonelikleri ve kira yardımını eklememek.
- Net ve brüt metrekareyi karıştırmak ya da satılamayacak ortak alanları satılabilir saymak.
- Süreyi ve finansman maliyetini hesaba hiç katmamak.
- Emsalin artması ya da azalması hâlinde oranın nasıl uygulanacağını sözleşmeye yazmamak.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 4 tanımlar, md. 21 katlar alanı, md. 22 katlar alanına dahil edilmeyen kullanımlar
Sık sorulan sorular
Herkese uyan bir oran yoktur; oran bölgenin satış fiyatına, emsale, maliyete ve tarafların üstlendiği giderlere göre geniş bir aralıkta değişir. Komşu arsada konuşulan oranı değil, kendi arsanızın hesabını esas alın.
Evet; peşin ödeme, kira yardımı ya da taşınma gideri gibi ek ödemeler sık görülür. Bu ödemeler müteahhidin maliyetine eklendiği için arsa sahibinin daire payını aynı ölçüde azaltır.
Sözleşmede düzenlenmemişse tartışma çıkar. Plan değişikliğiyle artan alanın nasıl paylaşılacağını, azalma hâlinde ne olacağını sözleşmeye baştan yazın.
Alınmalıdır; arsa sahibine yapılan teslimler ve müteahhidin satışları vergisel sonuç doğurur ve net geliri etkiler. Hesabı mali müşavirinizle birlikte yapın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.