Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır ve arsanın bütün malikleri tarafından imzalanır. Sözleşmede arsa ve proje bilgileri, paylaşım oranı ile daire listesi, ruhsat ve teslim süreleri, mahal listesi, giderlerin kime ait olduğu, teminatlar, gecikme cezası, aşamalı tapu devri, fesih ve uyuşmazlık maddeleri açıkça yer almalıdır.
Kat karşılığı sözleşmesi hukuken nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, arsa üzerine bina yapmayı; arsa sahibi de bunun karşılığında arsadan belirli payları müteahhide devretmeyi üstlenir. Sözleşmenin yapım tarafı Türk Borçlar Kanunundaki eser sözleşmesi hükümlerine tabidir (md. 470 vd.), devir tarafı ise taşınmaz satış vaadine benzer. Bu ikinci yüz, sözleşmenin şeklini belirler: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ve taşınmaz satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TMK md. 706, TBK md. 237); kanunun istediği şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK md. 12).
Uygulamada bu nedenle sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu md. 60). Dışarıda yazılıp yalnız imzaları noterde onaylatılan metin bu şartı karşılamaz. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı olaylarda şekil eksikliğini ileri sürmeyi dürüstlük kuralına aykırı saymıştır; ama bu, davayı uzatan bir istisnadır ve baştan güvenilecek bir yol değildir.
Noterde düzenlenen sözleşme, taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh edilir ve böylece arsayı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009, Tapu Kanunu md. 26). Şerhten itibaren beş yıl içinde devir ya da tescil yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir; uzun projelerde bu süreyi takvime yazın. Arsa paylıysa yapı işleri ve tasarruf işlemleri bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğundan (TMK md. 692) sözleşmeyi paydaşların tamamı imzalamalıdır.
Sözleşmede olması gereken maddeler
| Madde | İçeriği | Neden önemli? |
|---|---|---|
| Taraflar ve arsa | Bütün malikler ve payları, ada, parsel, tapu kayıtları, temsil yetkileri | Eksik bir malik, sözleşmeyi uygulanamaz hâle getirir |
| Proje ve imar varsayımı | İmar durumunun tarihi, emsal, öngörülen bağımsız bölüm sayısı, avan proje eki; emsal artar ya da azalırsa ne olacağı | Plan değişikliği riskini baştan paylaştırır |
| Paylaşım | Oran ve bağımsız bölüm listesi: blok, kat, cephe, alan, numara (daire paylaşımı) | Liste varsa müteahhit kat irtifakı işlemini kendi talebiyle yürütebilir (KMK md. 10) |
| Süreler | Proje, ruhsat başvurusu, işe başlama, iskan dahil teslim tarihi; süreyi uzatan hâller ve nasıl belgeleneceği | Gecikme cezasının hangi gün işlemeye başlayacağını belirler |
| Teknik şartname ve mahal listesi | Taşıyıcı sistem, yalıtım, doğrama, kaplamalar, vitrifiye, ısıtma, asansör; marka ve model ya da muadil tanımı | “Birinci sınıf malzeme” gibi muğlak ifadeler uyuşmazlık doğurur |
| Giderler | Proje, zemin etüdü, harçlar, yapı denetim, abonelikler, iskan, otopark bedeli, SGK ve vergiler kime ait | Sonradan en çok tartışılan kalemdir |
| Mevcut bina ve kira yardımı | Tahliye tarihi, yıkım, inşaat süresince arsa sahibine kira desteği | Gecikmenin arsa sahibine maliyetini azaltır |
| Aşamalı devir ve teminatlar | Hangi inşaat seviyesinde ne kadar pay devredileceği, teminat mektubu, ipotek | Arsa sahibini müteahhidin işi bırakması riskine karşı korur |
| Ceza koşulu | Gecikme, eksik ve ayıplı iş için önceden belirlenmiş tutarlar | Zararın ispatına gerek kalmadan alacak doğar |
| Satış ve devir | Müteahhidin kendi payını hangi aşamadan sonra satabileceği; sözleşmeyi başkasına devri için arsa sahibinin yazılı onayı | Arsa sahibi müteahhidi kişisel özellikleri için seçmiştir |
| Teslim ve sorumluluk | Teslim tutanağı, eksik listesi, ayıp bildirimi ve garanti | Ayıp sorumluluğu ve zamanaşımı süreleri bu tarihten başlar (TBK md. 474–478) |
| Fesih ve dönme | Hangi hâllerde, hangi bildirimle; yapılmış imalatın ve devredilmiş payların akıbeti | Belirsizlik, yarım kalan inşaatta yıllar süren davaya dönüşür |
| Vergi | Arsa sahibine ve müteahhide düşen bölümlerin vergi ve KDV sonuçları (konut teslimlerinde KDV) | Mali müşavirle birlikte netleştirilmelidir |
| Tebligat ve uyuşmazlık | Tebligat adresleri, yetkili mahkeme, teknik konularda bilirkişi | İhtarların geçerli biçimde yapılmasını sağlar |
Sözleşme adım adım nasıl hazırlanır?
- Arsayı ve imarı inceleyin. Tapu kayıtlarını, imar durumunu ve zemini kontrol edin (arsa kontrol listesi).
- Avan projeyi ve oranı netleştirin. Daire karması ve satılabilir alan belli olmadan oran konuşmak sonradan yeniden pazarlık demektir (paylaşım oranı).
- Müteahhidi araştırın. Yetki belgesi sınıfı, bitirdiği işler, devam eden işleri ve mali durumu; daha önce teslim ettiği binaların sakinleriyle konuşmak çok şey söyler.
- Taslağı inceletin. Hukuki metni bir avukata, teknik şartnameyi ve süreleri bir mühendise kontrol ettirin.
- Noterde imzalayın ve şerh verdirin. Düzenleme şeklinde sözleşme yapılır, tapuya şerh istenir.
- Vekâletnameyi sınırlı tutun. Müteahhide ruhsat, proje ve abonelik işleri için vekâlet verilir; satış ve devir yetkisi verilecekse sözleşmedeki aşamalara bağlanır.
- Kat irtifakını kurun. Ruhsattan sonra paylaşım listesine göre kat irtifakı tesis edilir.
En sık yapılan hatalar
- Sözleşmeyi adi yazılı ya da yalnız imza onaylı yapmak.
- Paydaşlardan yalnız bir kısmıyla anlaşmak.
- Oranı yazıp hangi dairenin kime düşeceğini listelememek.
- Arsa paylarının tamamını işin başında müteahhide devretmek.
- Teslim sırasında gecikme cezası hakkını saklı tutmamak (teminat, gecikme cezası ve fesih).
Madde madde bir taslak üzerinden ilerlemek isterseniz kat karşılığı sözleşme örneğine bakabilirsiniz. İmzadan sonra pay oranını, hissedarları, teslim süresini ve gecikme cezasını Şantiye Plus'ın Kat Karşılığı ekranında tek bir sözleşme kartında izleyebilirsiniz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 12 sözleşmelerde şekil, md. 237 taşınmaz satışı ve satış vaadinde resmî şekil, md. 470–486 eser sözleşmesi
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 692 paylı mülkiyet, md. 706 taşınmaz devrinde resmî şekil, md. 1009 arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60 noterlerin görevleri
- 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 resmî senetler; noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi ve beş yıllık şerh süresi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10 kat karşılığı sözleşmesine dayalı kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi
Sık sorulan sorular
Kural olarak evet; taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için resmî şekle tabidir ve adi yazılı sözleşme hüküm doğurmaz. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı olaylarda şekle aykırılığı ileri sürmeyi dürüstlük kuralına aykırı saymıştır; buna güvenerek sözleşmeyi adi yazılı yapmak yine de ciddi bir risktir.
Hayır. Sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması gerekir; dışarıda yazılan metnin yalnız imzalarının onaylanması resmî şekil şartını karşılamaz.
Evet. Noterde düzenlenen sözleşme taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh edilir ve arsanın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir. Şerh, beş yıl içinde devir veya tescil yapılmazsa tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir.
Paylı bir arsada yapı işleri ve tasarruf işlemleri bütün paydaşların kabulüne bağlıdır; ruhsat için de parsel maliklerinin muvafakati aranır. Bir paydaşın imzası eksik sözleşmeyle inşaata başlamak pratikte mümkün olmaz.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.