Arsa payı, her bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerinin, binadaki bütün bölümlerin toplam değerine oranıdır. Uygulamada her bölüme alan, kat, cephe ve kullanım türüne göre bir değer puanı verilir; puan toplam puana bölünüp seçilen paydayla çarpılır. Paylar mimar tarafından projede gösterilir ve sonradan değer değişti diye değiştirilmez.
Arsa payı nedir, neyi etkiler?
Kat mülkiyetine konu binada arsa, bağımsız bölümler arasında paylı mülkiyetle bölünmüştür; her bölüme düşen ortak mülkiyet payına arsa payı denir (KMK md. 2). Arsa payı yalnız tapuda yazan bir kesir değildir, bina yaşadıkça sonuç doğurur:
- Ortak yerler: kat malikleri merdiven, çatı, sığınak gibi ortak yerlere arsa payları oranında maliktir (md. 16).
- Giderler: başka bir anlaşma yoksa sigorta, bakım, onarım, güçlendirme ve yönetici aylığı gibi giderler arsa payı oranında; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır (md. 20).
- Kararlar: kat malikleri kurulu, maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (md. 30). Birden çok bölümü olan malik, bölüm sayısı ne olursa olsun bütün oyların üçte birinden fazlasına sahip olamaz (md. 31); bu kural özellikle çok sayıda daireyi elinde tutan müteahhit için önemlidir.
- Yeniden yapım: bina yıkılıp yeniden yapılırken maliklerin arsadaki hakkı arsa paylarıyla ölçülür.
Arsa payını kat karşılığındaki paylaşım oranıyla karıştırmayın. Paylaşım oranı hangi dairenin kime düşeceğini belirler (daire paylaşımı); arsa payı ise hangi daireye kimin sahip olduğundan bağımsız olarak her dairenin arsadaki payıdır.
Kanun arsa payının nasıl belirlenmesini ister?
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, her bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı arsa payının projede açıkça gösterilmesiyle kurulur (KMK md. 3). Payları, projeyi hazırlayan mimar belirler ve mimari projede gösterir (md. 12). Kanun iki önemli kural daha koyar: paylar değerle oranlı dağıtılmamışsa her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir; buna karşılık bölümlerin değerinin sonradan artması ya da azalması payların değiştirilmesine gerekçe olamaz. Binaya kat ya da yeni bağımsız bölüm eklendiğinde ise bütün paylar kat malikleri kurulunun oybirliğiyle yeniden belirlenir (md. 44).
Arsa payı adım adım nasıl hesaplanır?
- Alanları belirleyin. Bütün bölümler için aynı ölçütü kullanın (örneğin brüt alan); eklentileri ayrıca not edin.
- Değer katsayılarını belirleyin. Kat, cephe ve yön, manzara, kullanım türü (konut, dükkân, büro), bahçe ya da teras kullanımı ve eklentiler bölümün değerini etkiler.
- Değer puanını hesaplayın. Puan = alan × katsayılar.
- Paydayı seçin. Genellikle bölünmesi kolay bir sayı (1.000 ya da 10.000) ya da arsa alanı seçilir.
- Payları bulun ve yuvarlayın. Pay = bölüm puanı ÷ toplam puan × payda. Tam sayıya yuvarlanan payların toplamı paydaya tam eşit olmalıdır; eksik ya da fazla kalan birimler, kesirli kısmı en büyük olan bölümlerden başlanarak dağıtılır.
- Sağlamasını yapın. Benzer bölümlerin payları birbirine yakın, ticari bölümlerin payı değeriyle uyumlu olmalıdır.
Örnek hesap
Zemin katta bir dükkân ve üstünde dört daireden oluşan varsayımsal bir bina; payda 1.000 seçilmiştir. Katsayılar yalnızca örnektir; dükkânın ticari değeri yüksek katsayıyla yansıtılmıştır.
| Bölüm | Kullanım | Brüt alan | Katsayı | Değer puanı | Arsa payı |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Zemin kat dükkân | 80 m² | 1,40 | 112,0 | 194/1000 |
| 2 | 1. kat daire | 120 m² | 1,00 | 120,0 | 208/1000 |
| 3 | 2. kat daire | 120 m² | 1,03 | 123,6 | 215/1000 |
| 4 | 3. kat daire | 120 m² | 1,06 | 127,2 | 221/1000 |
| 5 | Çatı katı daire | 90 m² | 1,04 | 93,6 | 162/1000 |
| Toplam | — | 530 m² | — | 576,4 | 1000/1000 |
Ham değerler 194,31; 208,19; 214,43; 220,68 ve 162,39'dur. Aşağı yuvarlanınca toplam 998 olur; kalan iki birim kesirli kısmı en büyük olan 4 ve 3 numaralı bölümlere verilerek toplam 1.000'e tamamlanmıştır. Dükkânın alanı en küçük olduğu hâlde payı ara kat dairelerine yakındır; değer esasının sonucu budur.
Arsa payı yanlışsa nasıl düzeltilir?
Bütün kat malikleri anlaşırsa düzeltme, yeni paylara göre düzenlenmiş proje ve resmî senetle tapuda yapılabilir. Anlaşma sağlanamazsa, paylar ilk tahsiste değerle oranlı belirlenmemiş olduğu sürece her kat maliki mahkemeden yeniden düzenleme isteyebilir (KMK md. 3). Sonradan yapılan bir yatırım, değişen manzara ya da piyasa koşulları ise düzeltme sebebi değildir. Düzeltme ihtimalini baştan önlemenin yolu, payları kat irtifakı kurulmadan önce değer esasına göre ve gerekçeli bir tabloyla belirlemektir (kat irtifakı).
Sık yapılan hatalar
- Payları yalnız metrekareye göre dağıtıp kat, cephe ve kullanım farklarını yok saymak.
- Dükkân, çatı katı ya da bahçe kullanımlı zemin daire gibi farklı bölümleri sıradan daire gibi puanlamak.
- Payların toplamının paydaya eşit olup olmadığını kontrol etmemek.
- Proje değiştiği hâlde payları güncellememek.
- Payları bir tarafın lehine bozacak biçimde dağıtmak; bu, ileride hem gider paylaşımında hem karar yeter sayılarında uyuşmazlık doğurur.
Kanunun ilgili hükümlerinin özeti için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfasına bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2 tanımlar, md. 3 değerle oranlı arsa payı ve düzeltme, md. 12 projede gösterim, md. 16 ve 20 ortak yerler ve giderler, md. 30–31 toplantı ve oy, md. 44 bağımsız bölüm ilavesi
Sık sorulan sorular
Yalnız metrekareye göre değil; kanun, bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerle oranlı olmasını ister. Alanı aynı olan iki daire, kat ve cephe farkı nedeniyle farklı arsa payı alabilir.
Payları projeyi hazırlayan mimar hesaplar ve mimari projede gösterir; tapuda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bu projeye göre kurulur.
İlk tahsis değerle oranlı yapılmamışsa kat maliklerinden biri mahkemeye başvurup yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Bölümlerin değerinin sonradan artması veya azalması ise payların değiştirilmesi için sebep değildir.
Aksine bir anlaşma yoksa sigorta, bakım, onarım ve yönetim giderlerinin çoğu arsa payı oranında paylaşılır; kapıcı ve bekçi gibi personel giderleri ise eşit bölünür.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.