Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı nedir, ne işe yarar?

Bina henüz bitmeden, ileride kat mülkiyetine dönüşmek üzere her bağımsız bölüme bağlı arsa payının tapuda ayrı ayrı gösterilmesine kat irtifakı denir (KMK md. 1 ve 2). Kat mülkiyeti tamamlanmış binalarda kurulurken kat irtifakı, inşaat öncesinde ya da sırasında kurulabilir. Arsanın tapusundaki niteliği hâlâ arsadır; bağımsız bölümlerin numaraları, arsa payları ve eklentileri kütüğün beyanlar hanesinde yer alır.

Uygulamadaki faydası büyüktür: her bağımsız bölüm arsa payıyla birlikte ayrı ayrı satılabilir, ipotek edilebilir ya da devredilebilir. Kat karşılığı işlerde arsa sahibine ve müteahhide düşecek daireler tapuda netleşir, aşamalı devir bölüm bölüm yapılabilir ve projeden daire alanlara somut bir tapu kaydı verilebilir.

Kim başvurur, hangi belgeler gerekir?

• Başvuran: arsanın maliki ya da bütün paydaşları (KMK md. 14). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kat karşılığı temlik sözleşmesinde ya da bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noter sözleşmesinde hak sahiplerine düşecek bölümler belirlenmişse, işlem müteahhidin talebiyle de yapılır; bu durumda elektronik ortamda düzenlenmiş onaylı mimari proje ve yönetim planı esas alınır ve bunlarda malik imzası aranmaz (KMK md. 10).
• Onaylı mimari proje: bağımsız bölümlerin türünü, numarasını, alanını, eklentilerini ve değerleriyle oranlı arsa paylarını gösteren, proje müellifi mimarca hazırlanıp yetkili idarece onaylanan ve tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilen proje (KMK md. 12 ve 14).
• Yönetim planı: binanın nasıl yönetileceğini, bölümlerin kullanım amaçlarını, giderlerin paylaşımını ve yöneticiyle ilgili kuralları düzenleyen, bütün malikleri bağlayan belge (KMK md. 28).
• Kimlik ve temsil belgeleri: vekâletname ya da şirket yetki belgesi.

Harçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanununa göre kurulan kat irtifaklarını irtifak hakkı tesisinde alınan harcın dışında tutar; işlem için tapu müdürlüğünce döner sermaye hizmet bedeli alınır. Güncel tutarı başvurmadan önce öğrenin.

Kat irtifakı adım adım nasıl kurulur?

1. Projeyi ve listeyi hazırlayın. Mimar, ruhsat eki mimari projede bağımsız bölüm listesini, numaralarını ve arsa paylarını gösterir. Kat karşılığı sözleşmesindeki paylaşım tablosuyla birebir aynı olduğunu kontrol edin (daire paylaşımı).
2. Arsa paylarını sınayın. Paylar bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle oranlı olmalıdır (KMK md. 3; arsa payı hesabı).
3. Yönetim planını yazın. Hazır bir şablonu olduğu gibi kullanmak yerine otopark, depo, bahçe ve çatı kullanımını, ticari bölümlerin durumunu ve gider paylaşımını binaya göre düzenleyin; plan sonradan ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (KMK md. 28).
4. Projenin tapuya iletilmesini sağlayın. Onaylı proje belediye tarafından tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilir; gönderimin yapıldığını belediyeden teyit edin.
5. Tapuya başvurun. Başvuru ve randevu tapu müdürlüğü üzerinden alınır; döner sermaye bedeli ödenir.
6. Resmî senedi imzalayın. Tapu memuru belgeleri inceleyip kat irtifakı kurulmasına ilişkin resmî senedi düzenler; bu senet aynı zamanda tescil istemidir (KMK md. 13). Her bölümün numarası, arsa payı ve eklentileri beyanlar hanesine yazılır (md. 14).
7. Kat karşılığında devirleri yapın. Müteahhide düşen bölümlerin arsa payları sözleşmedeki aşamalara göre devredilir (aşamalı devir ve teminatlar).

Kat irtifakı kurulduktan sonra taraflar neyle yükümlüdür?

Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede yazılı sürede başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçları yerine getirmeyi birbirinden isteyebilir (KMK md. 17) ve yapı işini kolaylaştırmakla karşılıklı yükümlüdür (md. 26). Sahiplerden biri, noter ihtarına rağmen iki ay içinde borcunu yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının değeri karşılığında öteki paydaşlara devrine karar verebilir; bir tarafın kusuruyla kat irtifakı düşerse kusurlu taraf diğerlerinin zararını öder. Bina fiilen tamamlanıp bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (md. 17).

Kat irtifaklı bir bölüm satıldığında tapu harcı, beyan edilen devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu md. 63; tapu devri ve harçlar).

Sık yapılan hatalar

• Projedeki bölüm listesinin kat karşılığı sözleşmesindeki listeyle uyuşmaması.
• Arsa paylarının değere değil yalnız alana göre ya da gelişigüzel dağıtılması.
• Depo, otopark ve bahçe gibi eklentilerin projede gösterilmemesi.
• Yönetim planının binaya uyarlanmadan kopyalanması.
• İnşaat sırasında yapılan proje değişikliğinin tadilat projesiyle tapuya yansıtılmaması; bu durum kat mülkiyetine geçişte sorun çıkarır.

Bina tamamlandığında yapılacaklar için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sayfasına, yeni yapılardaki tapu işlemlerinin sırası için yeni yapıda tapu işlemleri sayfasına bakın.