3194 sayılı İmar Kanunu, belediye sınırları içinde ve dışında yapılacak bütün planları ve resmî ya da özel tüm yapıları kapsayan temel imar kanunudur. Şantiyede en çok ruhsat şartları (md. 21–22), ruhsat süresi (md. 29), yapı kullanma izni (md. 30–31), ruhsatsız yapının mühürlenmesi (md. 32) ve idari para cezaları (md. 42) gündeme gelir.
İmar Kanunu neyi düzenler, kimleri bağlar?
3194 sayılı İmar Kanunu 3 Mayıs 1985'te kabul edildi ve 9 Mayıs 1985 tarihli, 18749 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Kanunun amacı, yerleşim yerlerinin ve buradaki yapıların plana, fen, sağlık ve çevre kurallarına uygun biçimde oluşmasını sağlamaktır. Kapsamı geniştir: belediye ve mücavir alan sınırlarının içinde ya da dışında olsun, yapılacak planlar ile resmî ve özel bütün yapılar bu kanuna tabidir (md. 2). Turizm, kültür ve tabiat varlıkları gibi özel kanunlarla düzenlenen alanlar için o kanunların hükümleri saklıdır (md. 4).
Kanunun muhatabı yalnız belediye değildir. Yapı sahibi, müteahhit, proje müellifi, fenni mesul ya da yapı denetim kuruluşu, şantiye şefi ve ruhsatı veren idare, kanundaki yükümlülüklerin doğrudan tarafıdır. Ayrıntılar kanuna dayanan yönetmeliklerle belirlenir: parsel ve bina ölçüleri için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, plan yapımı için Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, otopark ve sığınak için ayrı yönetmelikler uygulanır.
Sahada en çok başvurulan maddeler hangileri?
| Madde | Konu | Şantiyedeki karşılığı |
|---|---|---|
| md. 8 | Planların onayı ve ilanı | Plan ve plan değişikliği meclis onayından sonra bir ay askıya çıkar; itirazlar bu sürede yapılır, meclis on beş gün içinde karar verir. |
| md. 18 | Arazi ve arsa düzenlemesi | Düzenleme ortaklık payı, düzenleme öncesi alanın %45'ini geçemez. |
| md. 21 | Yapı ruhsatı | Her yapı ve ruhsatlı yapıdaki her değişiklik ruhsata bağlıdır; taşıyıcıyı etkilemeyen küçük onarımlar bunun dışındadır. |
| md. 22 | Ruhsat başvurusu | Eksiksiz dosyada ruhsat en geç 30 günde verilir; eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirilir. |
| md. 28 | Müellif, fenni mesul, şantiye şefi, müteahhit | Yetki belgesi olmadan müteahhitlik üstlenilemez; şantiye şefi günlük işlerin kaydını tutar. |
| md. 29 | Ruhsat süresi | İnşaata iki yıl içinde başlanır, başlama süresiyle birlikte beş yılda bitirilir; ruhsat ve ekleri şantiyede bulundurulur. |
| md. 30–31 | Yapı kullanma izni | İdare başvuruyu 30 günde sonuçlandırır; izin alınmayan yapıya elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez. |
| md. 32 | Ruhsatsız ya da aykırı yapı | Yapı mühürlenir, inşaat durur; bir ay içinde aykırılık giderilmezse ruhsat iptali ve yıkım gündeme gelir. |
| md. 42 | İdari para cezaları | Ceza, yapının sınıfına ve aykırılığın alanına göre metrekare üzerinden hesaplanır. |
Ruhsat ve yapı kullanma izni süreleri nasıl işler?
Ruhsat başvurusuna tapu, mimari ve statik proje, elektrik ve tesisat projeleri ile bunların hesapları eklenir. İdare dosyayı eksiksiz bulursa en geç otuz gün içinde ruhsatı düzenler; eksik ya da yanlış varsa başvurudan itibaren on beş gün içinde bunların tamamını yazıyla bildirir ve düzeltilmiş başvuruyu on beş gün içinde sonuçlandırır (md. 22).
Ruhsatın süresi 29. maddeyle sınırlıdır. Örneğin 10 Mart 2026 tarihli bir ruhsatta inşaata en geç 10 Mart 2028'e kadar başlanmalı, yapı 10 Mart 2031'e kadar bitirilmelidir. Bu sürelere uyulmazsa ruhsat hükümsüz olur ve yeniden ruhsat alınır; süre dolmadan yapılacak yenileme başvurusu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 54. maddesinde düzenlenmiştir. Yapı bittiğinde ya da bağımsız kullanılabilecek kısımları tamamlandığında yapı kullanma izni istenir; idare otuz gün içinde sonuç vermezse izin verilmiş sayılır (md. 30). İzin alınmamış bölümlere abonelik açılmaz (md. 31). Adım adım süreç için yapı ruhsatı ve iskan kılavuzlarına bakabilirsiniz.
Ruhsatsız veya projeye aykırı yapıda ne olur?
32. maddeye göre aykırılık fark edildiğinde o andaki inşaat durumu tutanağa geçirilir, yapı mühürlenir ve iş durdurulur. Yapı tatil zaptının yapıya asılmasıyla yapı sahibine tebligat yapılmış sayılır; aykırılık bilgisi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Yapı sahibinin en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirmesi ya da ruhsat alması gerekir. Bu yapılmazsa ruhsat iptal edilir, belediye encümeni (mücavir alan dışında il idare kurulu) kararıyla yapı yıktırılır ve masraf yapı sahibinden alınır.
Bunlara ek olarak 42. maddedeki idari para cezaları uygulanır. Maddedeki metrekare başı tutarlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır; bu yüzden güncel tutarı ilgili yılın oranına göre hesaplamak gerekir.
Son önemli değişiklikler
- 2018, yapı kayıt belgesi: 7143 sayılı Kanunla eklenen geçici 16. madde, 31 Aralık 2017'den önce yapılmış aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi imkânı getirdi. Ayrıntılar yapı kayıt belgesi sayfasındadır.
- Aralık 2024, 7534 sayılı Kanun: tanımlara imar hakkı aktarımı eklendi, düzenleme ortaklık payıyla ayrılabilecek kamu alanları yeniden sayıldı (md. 5, 13, 18).
- Mayıs 2026, 7579 sayılı Kanun (RG 22.05.2026 / 33261): 28. maddeye, kullanım belgesi olan yapılarda yangın güvenliği periyodik kontrolleri ile şantiye şefinin günlük işleri ve çalışan yetki belgeli ustaları kayda geçirme yükümlülüğü eklendi. 42. maddeye ise ruhsatsız yapılarda kullanılmak üzere hazır beton satanlara idari para cezası getirildi.
Sık yapılan hatalar ve pratik çıkarımlar
- “Küçük” proje değişikliklerini önemsememek: balkon kapatma, bodrumda ilave hacim ya da kullanım amacı değişikliği 32. madde kapsamına girer; önce tadilat ruhsatı alın.
- Ruhsat tarihini takip etmemek: iki yıllık başlama süresi kaçarsa ruhsat düşer; başlama ve bitiş tarihlerini iş programına baştan işleyin.
- İskan almadan teslim: izni olmayan daireye su ve elektrik aboneliği açılamaz; kısmi iskan için bitmiş bölümün tek başına kullanılabilir olması gerekir.
- Ruhsat ve eklerini şantiyede bulundurmamak: denetimde ilk istenen belgeler bunlardır.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu RG 09.05.1985/18749 · md. 2, 8, 18, 21, 22, 28–32, 42, geçici 16
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği RG 03.07.2017/30113 · md. 54 ruhsat süresi ve yenileme
Sık sorulan sorular
Eksiksiz bir başvuruda idare ruhsatı en geç 30 gün içinde verir. Dosyada eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirilir; eksikler giderildikten sonra ruhsat 15 gün içinde düzenlenir (md. 22).
İnşaata ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmalı, yapı başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz olur (md. 29). Süre dolmadan yenileme kuralları Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndedir.
Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarma gibi taşıyıcı sistemi etkilemeyen işler ruhsata tabi değildir (md. 21).
Hayır. Kullanma izni alınmamış yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez; izin almış bağımsız bölümler bu yasağın dışındadır (md. 31).
Yapı tatil zaptının tebliğinden itibaren en çok bir ay içinde yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi veya ruhsat alınması gerekir. Süre sonunda aykırılık sürüyorsa ruhsat iptal edilir ve yıkım kararı alınabilir (md. 32).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.