18. madde uygulaması, belediyenin imar planındaki yol, park, okul gibi kamu alanlarını elde etmek için bir bölgedeki parselleri sahiplerinin rızası aranmadan birleştirip plana uygun biçimde yeniden bölmesidir. Her parselden düzenleme öncesi alanının en fazla %45'i düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak düşülür; kalan alan müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasıyla dağıtılır.
18. madde uygulaması nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, imar sınırı içindeki binalı ya da boş arsa ve arazileri birbiriyle, yol fazlalarıyla ve kamuya ait yerlerle birleştirme, imar planına uygun yeni ada ve parsellere ayırma ve hak sahiplerine dağıtma yetkisini belediyeye verir. Belediye ve mücavir alan dışında aynı yetkiyi valilik kullanır. Bu işlem için maliklerin muvafakati aranmaz; yeni parseller tapuya resen tescil edilir.
Kanunun güncel metninde madde “parselasyon planlarının hazırlanması” başlığını taşır; uygulamada ise “18. madde uygulaması” ya da “arazi ve arsa düzenlemesi” denir. İmar planı bulunan alanlarda önce parselasyon planı yapılması esastır (md. 15); ruhsat ve yapılaşma bu plandan doğan parseller üzerinden yürür.
Düzenleme ortaklık payı ne kadar, nereye kullanılır?
Dağıtım sırasında her parselden, bölgedeki nüfusun ihtiyaç duyduğu kamu hizmet alanları ve düzenlemenin yarattığı değer artışı karşılığında bir pay düşülür. Bu pay düzenleme öncesi yüzölçümünün %45'ini geçemez. DOP ile oluşan alanlar yalnız kanunda sayılan amaçlara ayrılabilir; başlıcaları yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, okul alanları, kamu kreşleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma durakları, kamu sağlık tesisleri, teknik altyapı ve trafo alanları ile ağaçlandırma ve rekreasyon alanlarıdır. Belediye hizmetine ayrılan alanlar belediye adına, diğerleri ilgili kuruma tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
Örnek: 1.000 m²'lik bir parselde uygulama oranı %38 ise 380 m² DOP düşülür ve parsel sahibine yeni planda 620 m²'lik hak verilir. Aynı parselden daha önce ifraz sırasında umumi hizmet alanı için %10 oranında terk yapılmışsa bu terk dikkate alınır ve parselasyon planındaki orana ulaşmak için yalnız aradaki fark kadar (%28) kesinti yapılır.
Aynı parselden ikinci kez DOP alınabilir mi?
Kural, bir parselden düzenleme ortaklık payının bir defadan fazla alınmamasıdır. İstisna, sonradan yapılan bir plan kararıyla parselin yapılaşma hakkı ve nüfusu artırıldığında doğar: yeni değerin önceki değerden düşük olmaması şartıyla, önceki terk ve kesintiler hesaba katılarak ilk uygulamadaki oran %45'e kadar tamamlanabilir.
DOP, plandaki kamu alanlarını karşılamaya yetmezse kalan alanlar kamulaştırma ya da 13. maddedeki diğer yollarla kamuya geçirilir; 2024 değişikliğiyle bu yollara imar hakkı aktarımı da eklendi. Bir parselin bir kısmı kamulaştırılacaksa DOP, kamulaştırmadan arta kalan alan üzerinden hesaplanır.
Parselasyon planı nasıl kesinleşir?
- Belediye parselasyon planını hazırlar; planın, imar planlarının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapılıp onaylanması esastır.
- Plan belediye encümeninin, mücavir alan dışında il idare kurulunun onayıyla yürürlüğe girer.
- Plan bir ay süreyle idarede askıya çıkarılır ve duyurulur; sürenin sonunda kesinleşir (md. 19).
- Kesinleşen plan tapu müdürlüğüne gönderilir; siciller maliklerin muvafakati aranmadan yeni duruma göre düzenlenir.
- Mevcut bir yapı nedeniyle parselden pay alınamıyorsa pay bedele çevrilebilir; bedel tapuya beyan olarak yazılır ve tescilden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir.
Kesinleşen parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir (md. 8). Dava süresi bundan önce de başlayabileceği için itiraz düşünüyorsanız askı döneminde bir avukata danışın.
Hisseli tapu ve arsa alımına etkisi
Parseller birleştirilip yeniden dağıtıldığı için tek başına parseli olan bir malik, düzenleme sonunda komşularıyla aynı parselde hisseli hâle gelebilir. Böyle bir parselde kat karşılığı sözleşme yapmak için bütün hissedarlarla anlaşmak gerekir; anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi süreci projeyi aylarca geciktirebilir.
Arsa alırken parselin 18. madde uygulaması görüp görmediğini, DOP'un alınıp alınmadığını ve uygulama sonrası net parsel alanını mutlaka öğrenin; TAKS ve emsal bu net alana uygulanır. Kontrol listesi için arsa alırken dikkat edilecekler kılavuzuna, inşaat alanı hesabı için emsal hesaplama aracına bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 8, 13, 15, 18, 19 · DOP oranı ve kullanım alanları (7534 sayılı Kanunla 2024 değişikliği)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 20: taban alanı net imar parseli üzerinden
Sık sorulan sorular
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazinin düzenleme öncesi yüzölçümünün %45'ini geçemez. Daha önce kamu alanı için yapılan terk ve kesintiler bu orana mahsup edilir.
Hayır. Kanun belediyeye maliklerin muvafakatini aramadan birleştirme, yeniden bölme, dağıtma ve resen tescil yetkisi verir; mücavir alan dışında bu yetkiyi valilik kullanır.
Plan bir ay süreyle askıya çıkarılır ve bu dönemde idareye başvurulabilir. Kesinleşen plana karşı en geç beş yıl içinde dava açılabilir; dava süresi daha erken başlayabileceği için bir avukata danışın.
Kural olarak hayır. Ancak plan değişikliğiyle parselin yapılaşma hakkı ve nüfusu artarsa, ilk uygulamadaki oran %45'e tamamlanacak şekilde ilave kesinti yapılabilir.
Emsal ve TAKS, düzenleme sonucunda oluşan imar parselinin alanı üzerinden hesaplanır. Fizibilitede tapudaki eski alanı değil, uygulama sonrası net parsel alanını esas alın.
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.