Ruhsatlı bir yapıda taşıyıcı sistemi, kullanım amacını, emsal ya da inşaat alanını, cepheyi veya ortak alanları değiştiren her esaslı tadilat yeniden ruhsat ister. Sıva, boya, doğrama ve döşeme kaplaması, tesisat tamiri, çatı onarımı ve pencere değişimi gibi taşıyıcıya dokunmayan basit işler ise ruhsata tabi değildir.
Temel kural: ruhsatlı yapıda değişiklik yeniden ruhsat ister
İmar Kanunu, ruhsat alınmış bir yapıda yapılacak değişikliği de ruhsata bağlar; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelikleri değişmiyorsa bu ruhsat için vergi, resim ve harç alınmaz (md. 21). Aynı madde küçük işleri ruhsat dışında bırakır: derz, sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarma ile taşıyıcı unsuru etkilemeyen ve belediye imar yönetmeliğinde belirtilen diğer tadilatlar. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de esaslı tamir ve tadilin ancak ruhsatla yapılabileceğini, ruhsatlı projede değişiklik istendiğinde mimari projenin yeniden düzenleneceğini ve değişiklik statik ya da tesisatı etkiliyorsa o projelerin de yenileneceğini söyler (md. 58).
Hangi işler ruhsat gerektirir, hangileri gerektirmez?
| İş | Ruhsat gerekir mi? | Not |
|---|---|---|
| İç ve dış sıva, boya, badana, derz | Hayır | Belediye dış cephe rengi ve kaplaması için kural koyabilir (İmar Kanunu md. 21) |
| Doğrama ve pencere değişimi, döşeme ve tavan kaplaması | Hayır | Cephe görünüşü projedeki gibi kalmalı |
| Elektrik ve sıhhi tesisat tamiri | Hayır | Yeni tesisat sistemi kuruluyorsa idareye danışın |
| Çatı onarımı, kiremit aktarma; baca, saçak, bölme duvar ve bahçe duvarı tamiri | Hayır | PAİY md. 59/1 |
| Korkuluk, pergola, çardak; balkonda açılır kapanır katlanır cam panel | Hayır | PAİY md. 59/1 |
| Mantolama, yakıt dönüşümü, binanın kendi ihtiyacı için güneş enerjisi, ortak otoparkta şarj tesisatı | Ruhsat gerekmez, izin gerekir | Taşıyıcıya dokunmamak, kat maliklerinin muvafakati, uygulama projesi, fenni mesul taahhüdü ve idare izni şart; yalıtım sonrası enerji sınıfı en az C (PAİY md. 59/2) |
| Kolon, kiriş, perde veya döşemeye müdahale; güçlendirme | Evet | Statik proje gerekir; yalnız güçlendirme için maliklerin beşte dört kararıyla başvurulabilir (PAİY md. 55/17) |
| Kat, çatı katı ya da ek bina; inşaat alanını artıran her iş | Evet | Plan ve emsal uygun olmalı; yeni bağımsız bölüm için kat malikleri oybirliği (KMK md. 44) |
| Kullanım amacı değişikliği, bölüm birleştirme veya ayırma, ıslak hacmin yerini değiştirme | Evet | Plan kararına ve kat mülkiyeti kurallarına uygunluk aranır |
| Balkonu duvarla kapatıp odaya katmak, cephe değişikliği | Evet | Alan ve cephe değiştiği için çoğu zaman emsale takılır |
Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığına göz kararıyla değil, projeye ve bir inşaat mühendisinin incelemesine bakarak karar verin.
Kimin onayı gerekir?
- Tek bağımsız bölüm içinde: emsal ve inşaat alanı, kullanım amacı, ıslak hacimlerin yeri, ortak alanlar, diğer bölümlerin arsa payları ve komşu bölümlerle ortak duvar ve döşemeler değişmiyor; taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği olumsuz etkilenmiyorsa yalnız o bölümün malikinin başvurusu yeterlidir. Tadilattan etkilendiği idarece belirlenen bölümler varsa onların malikleri de muvafakat verir (PAİY md. 55/9).
- Aynı parseldeki ayrı bloklarda: arsa payları, ortak alanlar, blokların konumu, emsal, yükseklik ve kullanım amacı değişmiyorsa yalnız tadilat yapılan bloğun malikleri muvafakat verir.
- Ortak yerlerde: inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; kat maliki kendi bölümünde de anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK md. 19).
Tadilat ruhsatı adım adım
- Mevcut durumu belgeleyin. Ruhsat eki projeyi belediye arşivinden alın; uygulama projeden farklıysa rölöve çıkartın.
- Ön görüşme yapın. İstediğiniz değişikliğin plana, emsale ve yönetmeliğe uygun olup olmadığını imar müdürlüğüne danışın.
- Tadilat projesini hazırlatın. Mimari tadilat projesi; taşıyıcı sisteme dokunuluyorsa statik proje ve rapor, tesisat değişiyorsa ilgili projeler.
- Muvafakatleri toplayın. Yukarıdaki kurallara göre gereken maliklerin imzası ya da kat malikleri kurulu kararı.
- Denetimi belirleyin. Yapı denetim kapsamındaki işlerde yapı denetim kuruluşu, kapsam dışında fenni mesuller görev alır.
- Başvurun. Tadilat projeleri beş takım olarak düzenlenip idareye sunulur ve onaylanır (PAİY md. 58/4).
- Harcı ödeyin, ruhsatı alın, uygulayın. Alan ya da nitelik değişmiyorsa harç yoktur; alan artıyorsa yeniden hesaplanan harçtan önce ödenen tutar düşülür (İmar Kanunu md. 29).
- Kapanışı yapın. Tadilat ruhsatıyla yapılan işler bitince, değişen kısımlar için genellikle yeniden yapı kullanma izni alınır; enerji performansını değiştiren tadilatlarda enerji kimlik belgesi de yeniden düzenlenir (PAİY md. 64/8).
Ruhsatsız tadilatın sonuçları
Ruhsatsız ya da projeye aykırı tadilat tespit edilirse belediye işi mühürleyip durdurur, aykırılığı tapuya bildirir ve bir ay içinde ruhsata uygun hâle getirilmezse yıkım kararı verebilir; masraf yapı sahibinden alınır ve idari para cezası uygulanır (İmar Kanunu md. 32 ve 42). Bir bağımsız bölümdeki aykırılık giderilmedikçe aynı binadaki diğer bölümlerde de esaslı tadilat ve ilave yapılamaz (PAİY md. 54/11). İskandan sonra izinsiz esaslı tadilat yapılırsa, bundan doğan hasarın sorumluluğu tadilatı yapana aittir (4708 sayılı Kanun md. 3). Kat mülkiyeti açısından ayrıntılar için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfasına, aykırı yapılara getirilen kayıt belgesinin sınırları için yapı kayıt belgesi sayfasına bakın.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 21 ruhsata tabi olmayan işler ve harç muafiyeti, md. 29 harç farkı, md. 32 ve 42 aykırı yapılar ve cezalar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 54/11 aykırılığın diğer bölümlere etkisi, md. 55/9 muvafakat kuralları, md. 58 esaslı tadilat, md. 59 ruhsat gerektirmeyen işler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19 ortak yerlerde değişiklik, md. 44 bağımsız bölüm ilavesi
Sık sorulan sorular
Kaldırılacak duvar taşıyıcı değilse; ıslak hacimlerin yeri, komşu bölümlerle ortak duvarlar ve yangın güvenliği değişmiyorsa genellikle ruhsat gerekmez. Duvarın taşıyıcı olup olmadığına bir inşaat mühendisi karar vermelidir; kolon, kiriş veya perdeye her müdahale ruhsat ve statik proje ister.
Açılır kapanır katlanır cam panel uygulaması ruhsata tabi değildir. Balkonun duvarla kapatılıp odaya katılması ise alanı ve cepheyi değiştirdiği için ruhsat ister ve çoğu zaman emsal sınırına takılır.
Ruhsat gerekmez; ancak taşıyıcı sisteme dokunulmaması, kat maliklerinin muvafakati, uygulama projesi, fenni mesul taahhüdü ve idareden izin alınması gerekir. Uygulama sonunda binanın enerji sınıfı en az C olmalıdır.
Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelikleri değişmiyorsa tadilat ruhsatı vergi, resim ve harçtan muaftır. Alan artışı veya nitelik değişikliği varsa yeniden hesaplanan harçtan daha önce ödenen tutar düşülür.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.