Nazım imar planı bir bölgenin genel arazi kullanımını, nüfus yoğunluğunu, gelişme yönünü ve ulaşım omurgasını gösteren üst plandır ve genellikle 1/5.000 ölçeklidir. Uygulama imar planı ise nazım plana uygun olarak 1/1.000 ölçekte ada, yol, TAKS, emsal, bina yüksekliği ve çekme mesafelerini gösterir; ruhsat bu plana ve plan notlarına göre verilir.
Plan kademeleri: üstten alta
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre planlar dört kademededir: Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı (md. 6). Her plan yürürlükteki üst plana uygun olmak, raporuyla bütün oluşturmak ve bir alt kademeyi yönlendirmek zorundadır. Arazi kullanımında ve yapılaşmada yalnız bu planların kararları geçerlidir.
| Plan | Ölçek | Ne gösterir? |
|---|---|---|
| Çevre düzeni planı | 1/50.000 veya 1/100.000 | Bölge, havza ya da il düzeyinde yerleşim, sanayi, tarım, turizm ve koruma kararları |
| Nazım imar planı | 1/5.000 (büyükşehirlerde 1/5.000–1/25.000) | Genel kullanış biçimleri, bölge tipleri, nüfus yoğunluğu, gelişme yönleri, ana ulaşım ve donatı alanları |
| Uygulama imar planı | 1/1.000 | Yapı adaları, yapı nizamı, bina yüksekliği, TAKS, KAKS, yapı yaklaşma mesafeleri, yollar ve uygulama etapları |
Belediye sınırları içindeki nazım ve uygulama imar planları belediyelerce yapılır ve belediye meclisi onayıyla yürürlüğe girer; belediye ve mücavir alan dışında bu iş valilikçe yürütülür (3194 sayılı İmar Kanunu md. 8). Bazı kamu yatırımları ve özel alanlar için plan yetkisi Bakanlıktadır (md. 9).
Nazım ile uygulama imar planı arasındaki fark
Nazım imar planı uygulamaya dönük ayrıntı içermez; uygulama imar planına çerçeve çizer (Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği md. 23). Hangi bölgenin konut, ticaret ya da sanayi olacağı, mahallelerin yaklaşık yoğunluğu, ana yollar ve büyük donatı alanları burada belirlenir. Uygulama imar planı ise parsel ölçeğine iner: ada içindeki yapılaşma koşulları, yol genişlikleri, kat adedi ya da bina yüksekliği, ön cephe hattı, gerektiğinde parsel büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısı gibi kararlar bu plandadır.
Pratikte ruhsat, uygulama imar planına ve bu plana göre yapılmış parselasyona göre düzenlenir. Bir parsel nazım planda konut alanında görünse bile uygulama imar planı ve parselasyon yapılmadan inşaat başlatılamaz.
Plan notları neden bu kadar önemli?
Planlar, paftası, plan notları ve raporuyla birlikte bir bütündür. Plan notları yönetmelikteki genel kuralın yerine geçecek özel hükümler içerebilir: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin pek çok maddesi “planda aksine hüküm yoksa” diye başladığı için plan notundaki farklı bir bahçe mesafesi, kat yüksekliği ya da kullanım sınırı önce uygulanır. Planı okurken lejantı, ada bazındaki özel notları ve genel plan notlarını birlikte inceleyin; belediyeden alacağınız imar durumu belgesi bunları parseliniz için özetler.
Plan değişikliği nasıl yapılır?
- Teklif ve rapor: değişiklik teklifinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu sunulur (3194 Ek md. 8).
- Onay: değişiklik, asıl planla aynı usulle meclis onayına sunulur; plan, Bakanlığın elektronik sistemine yüklenerek Plan İşlem Numarası alır (md. 8).
- Askı: onaylanan değişiklik bir ay süreyle ilan yerlerinde ve idarenin internet sitesinde askıya çıkar; ilgili muhtarlık panosunda duyurulur, değişiklik alanında en az iki tabela ile 30 gün bilgilendirme yapılır.
- İtiraz ve kesinleşme: askı süresinde yapılan itirazları meclis on beş gün içinde karara bağlar.
Kanun bazı değişiklikleri yasaklar. Fonksiyon değişikliği dışında, parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini ya da bina yüksekliğini artıran plan değişikliği yapılamaz; 2024'ten beri parsel bazında bir kullanım konuta da çevrilemez. En az 1.000 m²'lik adalarda ada bazında yapılan yoğunluk artışlarında gereken donatılar adanın merkezinden en fazla 500 m yarıçap içinde karşılanmalıdır. Bütün maliklerin talebiyle yapılan parsel bazında fonksiyon değişikliklerinde ve ada bazındaki değişikliklerde, parselde oluşan değer artışının %90'ı değer artış payı olarak alınır (Ek md. 8).
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 26. maddesi de sınırlar koyar: sosyal ve teknik altyapı standardını düşüren değişiklik yapılamaz, kaldırılan donatı için aynı etki alanında eşdeğer alan ayrılır. Kat artışı istenen değişikliklerde karşılıklı bina cepheleri arasında K = (Y1 + Y2) / 2 + 7,00 m mesafesi sağlanmalıdır; örneğin yolun iki yanında 15,50 m yükseklikte bina öneriliyorsa cepheler arası en az 22,50 m olmalıdır. Yeni gelişme alanlarında 10 m'den dar taşıt yolu açılamaz ve parseller 7 m'den dar yoldan mahreç alamaz.
Arsa alırken parselin bulunduğu alanda askıda ya da yargıda bir plan değişikliği olup olmadığını öğrenmek, fizibilitenin ilk adımıdır; bunun için fizibilite kılavuzuna bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği RG 14.06.2014/29030 · md. 4 tanımlar ve ölçekler, md. 6 kademeler, md. 23–26
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 5 tanımlar, md. 8 onay ve ilan, md. 9, Ek md. 8 plan değişiklikleri
Sık sorulan sorular
Hayır. Ruhsat, uygulama imar planına ve bu plana göre oluşturulmuş imar parseline göre verilir. Nazım plan yalnızca genel kullanım ve yoğunluk çerçevesini belirler.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin pek çok kuralı “planda aksine hüküm yoksa” şartıyla uygulanır; bu konularda plan notu önce gelir. Plan notunun mevzuata aykırı olup olmadığından şüpheniz varsa idareden yazılı görüş alın.
Değişiklik bir ay süreyle askıya çıkar; bu sürede idareye yazılı itiraz edilebilir ve meclis itirazları 15 gün içinde karara bağlar. Kesinleşen plana karşı dava süreleri için bir avukata danışın.
Hayır. Fonksiyon değişikliği hariç, parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini veya bina yüksekliğini artıran plan değişikliği yapılamaz (3194 Ek md. 8).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.