Yapı kayıt belgesi, 2018'deki imar barışı düzenlemesiyle (3194 sayılı İmar Kanunu geçici md. 16) 31.12.2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayda alınması için verilen belgedir. Yapıyı kullanım amacıyla kayda alır, yıkım kararlarını ortadan kaldırır ve yeniden yapıma kadar geçerlidir; ancak yapıyı imara uygun hâle getirmez ve deprem dayanımını göstermez.
Yapı kayıt belgesi hangi düzenlemeyle getirildi?
Belge, 18.05.2018 tarihli ve 30425 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. maddeye dayanır. Maddenin amacı, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıları kayıt altına almak ve imar barışını sağlamaktır. 31.12.2017'den önce yapılmış yapılar için Bakanlığa ve yetkilendirdiği kurumlara başvurulması, kanundaki şartların sağlanması ve kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde belge verildi. Başvuruda yapının ve arsanın mülkiyeti, yapı sınıfı ve diğer bilgiler yapı sahibinin beyanına göre Yapı Kayıt Sistemi'ne işlendi.
Kanunda başvuru için 31.10.2018, ödeme için 31.12.2018 tarihleri öngörülmüş ve bu süreleri bir yıla kadar uzatma yetkisi verilmişti; başvuru ve ödeme dönemi çoktan sona erdi. Bugün bu madde kapsamında yeni belge alınamaz; yalnız daha önce alınmış belgelerin sonuçları uygulanmaya devam eder.
Kayıt bedeli nasıl hesaplandı?
Bedel; arsanın emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyetinin toplamı üzerinden konutlarda %3, ticari kullanımlarda %5 oranında hesaplandı. Örneğin arsa payının emlak vergi değeri 200.000 TL, yapının yaklaşık maliyeti 800.000 TL olan bir konut için kayıt bedeli 1.000.000 × %3 = 30.000 TL olurdu. Belgeye dayanarak kat mülkiyetine geçilmek istendiğinde bu bedelin iki katı ödenir.
Belge hangi sonuçları doğurur?
- Kullanım: belge yapının kullanım amacına yöneliktir; talep hâlinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz aboneliği yapılabilir.
- Yıkım ve cezalar: belge verilen yapılar hakkında İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
- Kat mülkiyeti: yapı ruhsatı olup yapı kullanma izni olmayan ya da hiç ruhsatı olmayan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen kısımların terki şartıyla iskan aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir.
- Kamu taşınmazları: Hazine taşınmazı üzerindeki yapılarda taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir ve hak sahiplerine rayiç bedelle satılabilir (bunun için kanunda öngörülen talep süresi 31.12.2022'de doldu); belediye taşınmazlarında satış belediyece yapılır.
- Süre: belge, yapı yeniden yapılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yapı yenilenirken yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
Madde, Anayasa Mahkemesi'nin 2020 ve 2024 tarihli kararlarıyla bazı ibare ve cümlelerinden iptal edildi; belgeye dayalı bir işlem yapmadan önce maddenin güncel metnini kontrol edin.
Belgenin sınırları
- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerindeki yapılar ile Hazine'nin sosyal donatı için tahsisli arazileri üzerindeki yapılar bu düzenlemeden yararlanamaz.
- Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki, İstanbul tarihi yarımadasındaki kanunda gösterilen alanlarda ve Gelibolu Tarihi Alanı'nda madde uygulanmaz.
- Belge yapıyı imar planına uygun hâle getirmez ve yapı ruhsatı ya da yapı kullanma izni yerine geçmez; yapıya yeni bir ekleme yapılacaksa yürürlükteki mevzuata göre ruhsat gerekir.
- Başvurular beyana dayandığı için belge, yapının taşıyıcı sisteminin denetlendiği veya depreme dayanıklı olduğu anlamına gelmez.
Müteahhit ve alıcı için pratik çıkarımlar
- Satın alırken: yapı kayıt belgeli bir dairede tapu kaydını, belgenin hangi bağımsız bölümü ve kullanım amacını kapsadığını ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediğini kontrol edin.
- Kentsel dönüşümde: belgeli yapılar da riskli yapı tespitine konu olabilir; madde, belgeyle kat mülkiyetine geçilmiş olmasının 6306 sayılı Kanunun ek 1. maddesinin uygulanmasına engel olmadığını açıkça söyler. Ayrıntılar için 6306 sayılı Kanun sayfasına bakın.
- Kat karşılığı yeniden yapımda: eski yapının belgesi yeni yapıya hak kazandırmaz; yeni proje güncel imar durumu ve plan notlarına göre hazırlanır, ruhsat ve iskan süreçleri baştan işletilir.
Yeni yapılarda tapu işlemlerinin sırası için yeni yapıda tapu işlemleri sayfasını inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu geçici md. 16 — yapı kayıt belgesi (7143 sayılı Kanunla eklendi)
- 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun RG 18.05.2018 / 30425 · md. 16
Sık sorulan sorular
Hayır. Geçici 16. maddedeki başvuru ve ödeme süreleri sona erdi; yeni bir yasal düzenleme yapılmadıkça bu madde kapsamında yeni belge verilmez.
Evet. Maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen kısımların terki şartıyla iskan aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir.
Yapı yeniden yapılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yeniden yapımda yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.
Hayır. Başvurular yapı sahibinin beyanına göre kaydedildi; belge yapının deprem dayanımının denetlendiği anlamına gelmez. Sağlamlık için riskli yapı tespiti veya mühendislik incelemesi gerekir.
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.