Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planı bulunan yerlerde parsel, bina ve yapı elemanlarının ayrıntılı kurallarını koyar. Planda aksine hüküm yoksa TAKS ve emsal hesabı, emsal dışı alanların %30 sınırı, 5–3–3 metrelik bahçe mesafeleri, kat yükseklikleri, oda ölçüleri, asansör zorunluluğu ve ruhsat yenileme kuralları bu yönetmelikten okunur.
Yönetmelik nerede uygulanır?
Yönetmelik 3 Temmuz 2017 tarihli, 30113 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 3194 sayılı İmar Kanunu'na dayanır. Kapsamı kısadır: uygulama imar planı bulunan alanlar (md. 2). Maddelerin önemli bir kısmı “uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda” diye başladığı için önce plan ve plan notları, sonra yönetmelik okunur. Belediyeden alınan imar durumu belgesi bu iki kaynağı parsel bazında özetler.
Yönetmelik sık değişir. 2025'te 11 Mart (sayı 32838) ve 13 Ağustos (sayı 32985), 2026'da 14 Ocak (sayı 33137) ve 1 Temmuz (sayı 33297) tarihli Resmî Gazetelerde değişiklikler yayımlandı. Ruhsat başvurusu yaptığınız tarihteki konsolide metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edin.
TAKS, emsal ve emsal dışı alanlar nasıl hesaplanır?
TAKS taban alanının, KAKS (emsal) ise inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır (md. 4). Taban alanı net imar parseli üzerinden belirlenir; kısmen ya da tamamen açığa çıkan bodrum katların oturumu da TAKS ile bulunan taban alanını aşamaz (md. 20). Katlar alanına bodrum, asma kat, çatı arası piyesler ile açık ve kapalı çıkmalar dahildir (md. 21).
22. madde katlar alanına sayılmayan kullanımları listeler. Sahada en sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Otopark alanları ve binanın gerektirdiği asgari sığınak alanı
- Bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmeyen, açık çıkma şartını taşıyan balkonlar; sahanlıklarıyla birlikte merdiven evi
- Tamamen toprak altındaki bodrumlarda, bağımsız bölüm net alanının %50'sini aşmayan depo eklentileri
- Zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²'si; ısıtma, soğutma, su deposu, jeneratör, trafo gibi tesisat hacimleri
- Atrium ve galeri boşlukları
Bu tür emsal dışı alanların toplamı parselin emsale esas alanının %30'unu aşamaz (md. 5/8). Bazı kalemler bu sınırın da dışında tutulur: zorunlu yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçüleri, yangın güvenlik holünün 6 m²'si, bodrumlardaki zorunlu otopark alanlarının iki katına kadarı ve bodrumdaki sığınak, asansör boşluğu, merdiven, tesisat gibi asgari hacimler. Örnek: 1.000 m² parsel ve 1,50 emsalde emsale esas alan 1.500 m²'dir; %30 sınırına giren emsal dışı alanlar en çok 450 m² olabilir, bodrumdaki otopark ve sığınak gibi istisnalar bunun üzerine eklenir. Hızlı bir hesap için emsal ve TAKS hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Bahçe mesafeleri ve kat yükseklikleri kaç metre?
Planda aksine hüküm yoksa ön bahçe ile yola ve kamusal alana komşu bahçeler en az 5,00 m, yan ve arka bahçeler en az 3,00 m'dir. Dörtten fazla katlı binalarda yan ve arka bahçe, dördün üzerindeki her kat için 0,50 m artar. Bu hesapta kat adedi, ilgili cephede zemin üstünde kalan katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesiyle bulunur; 2,50 m'yi aşan artık bir kat sayılır (md. 23).
| Kat adedi | Yan ve arka bahçe (en az) |
|---|---|
| 4 kata kadar | 3,00 m |
| 5 kat | 3,50 m |
| 6 kat | 4,00 m |
| 8 kat | 5,00 m |
| 10 kat | 6,00 m |
Görünen yüksekliği 60,50 m'ye ulaşan binalar parsel sınırlarından en az 15,00 m çekilir. Kat yükseklikleri döşeme üstünden döşeme üstüne en fazla şöyledir (md. 28): konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3,60 m (bodrum hariç üç katı geçmeyen binalarda 4,00 m); ticaret bölgelerinde zemin katta 4,50 m, asma katlı zemin katta 5,50 m, diğer katlarda 4,00 m.
Bina içi ölçüler ve asansör zorunluluğu
| Piyes (her konutta en az) | Dar kenar | Net alan |
|---|---|---|
| Oturma odası | 3,00 m | 12,00 m² |
| Yatak odası | 2,50 m | 9,00 m² |
| Mutfak veya yemek pişirme yeri | 1,50 m | 3,30 m² |
| Banyo veya yıkanma yeri | 1,50 m | 3,00 m² |
| Tuvalet | 1,00 m | 1,20 m² |
Hol ve koridorlar en az 1,20 m genişlikte olur; üç veya daha az odalı konutlarda banyo ve tuvalet aynı yerde çözülebilir (md. 29). 34. maddeye göre bodrum dahil kat adedi üç olan binalarda asansör yeri bırakılır, dört ve daha fazla katlı binalarda asansör yapılır; tek bağımsız bölümlü konutlar bunun dışındadır. 1 Temmuz 2026 değişikliğiyle kat sayımına bağımsız bölüm, ortak alan ya da eklenti bulunan bodrumların girdiği açıkça yazıldı; yalnız teknik hacim içeren bodrumlar sayılmaz. Ayrıntılar asansör yönetmeliği sayfasındadır.
Ruhsat süresi ve yenileme kuralları
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmayan ya da beş yıllık sürede tamamlanıp yenilenmeyen yapılar ruhsatsız sayılır. Süre dolmadan başvurulursa ruhsat, ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuata göre beş yıl uzatılarak yenilenir; süreye bağlı yenileme en çok iki kez yapılır (md. 54). 2026 değişikliğine göre yeniden ruhsat gereken ve süresinde başlanmış yapılarda yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği konularında güncel mevzuat uygulanır. İmar durumu, yol kotu tutanağı ve onaylı jeolojik-jeoteknik etüdün ilgili bölümü başvurudan itibaren en geç iki iş günü, kanal kotu tutanağı beş iş günü içinde verilir (md. 55).
Sık yapılan hatalar
- Emsal dışı kalemleri tek tek uygun görüp toplamda %30 sınırını aşmak.
- Emsal dışı bırakılan alanları satışta bağımsız bölüm gibi sunmak; bu alanlar sonradan bağımsız bölüme çevrilemez ve kat mülkiyetine konu edilemez (md. 21).
- Bodrumda bağımsız bölüm kazanmak için tabii zemini kazmak; bağımsız bölüm oluşturmak amacıyla hafriyat yapılamaz (md. 15).
- Asansör hesabında, içinde bağımsız bölüm ya da eklenti bulunan bodrumları kat adedine katmamak.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği RG 03.07.2017/30113 · md. 4, 5, 20–23, 28, 29, 34, 54, 55; son değişiklik RG 01.07.2026/33297
- 3194 sayılı İmar Kanunu yönetmeliğin dayanağı
Sık sorulan sorular
Yönetmelik ve belediye imar yönetmelikleriyle getirilen emsal dışı alanların toplamı, parselin emsale esas alanının %30'unu aşamaz (md. 5/8). Zorunlu yangın merdiveni, bodrumdaki zorunlu otoparkın iki katına kadarı ve asgari sığınak gibi kalemler bu sınıra sayılmaz.
Planda aksine hüküm yoksa ön bahçe en az 5 m, yan ve arka bahçe en az 3 m'dir. Dörtten fazla katlı binalarda yan ve arka bahçe her ilave kat için 0,50 m artar (md. 23).
Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda döşemeden döşemeye en fazla 3,60 m'dir; bodrum hariç üç katı geçmeyen binalarda 4,00 m'ye kadar çıkılabilir (md. 28).
Açık çıkma şartını taşıyan ve bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmeyen balkonlar katlar alanına dahil edilmez; kapalı çıkmalar ise katlar alanına girer (md. 21, 22).
Bodrum dahil üç katlı binalarda asansör yeri bırakılır, dört ve daha fazla katlı binalarda asansör yapılması zorunludur; tek bağımsız bölümlü konutlar bunun dışındadır (md. 34).
Bu sayfa mevzuatın bilgilendirme amaçlı özetidir; bağlayıcı olan Resmî Gazete'de yayımlanan güncel metindir. Uygulamadan önce mevzuat.gov.tr üzerinden güncel metni kontrol edin.