Arsa alırken önce imar durumunu ve plan notlarını, sonra tapu kaydındaki malikleri, payları, ipotek, haciz, şerh ve beyanları kontrol edin. Zemin ve afet riskini, yol ve altyapı durumunu, komşu yapıları sahada görün. Son adımda satılabilir alanı, toplam maliyeti ve satış fiyatını hesaplayarak arsa bedelinin projeyi kârlı bırakıp bırakmadığını ölçün.
Arsa incelemesi hangi sırayla yapılmalı?
Arsa kararını bir sohbetteki “buraya beş kat çıkar” cümlesi değil, belgeler vermelidir. İncelemeyi ucuzdan pahalıya doğru sıralamak zaman ve para kazandırır: önce masa başında imar ve tapu kayıtlarına bakılır, sorun çıkmazsa sahaya gidilir, en sonda maliyet ve satış hesabı yapılır. Aşağıdaki başlıklardan birinde aşılamayacak bir engel görürseniz sonrakilere geçmeden pazarlığı durdurmak çoğu zaman en ucuz çözümdür.
1. İmar: bu parsele ne yapılabilir?
- Güncel imar durumu belgesini alın; kullanım kararını, TAKS ve KAKS değerlerini, kat adedini, yapı nizamını ve bahçe mesafelerini not edin.
- Parselin bir bölümü yol, yeşil alan ya da başka bir kamu kullanımına ayrılmış mı? Bu bölüm hem yapılaşmadan hem satılabilir alandan düşer.
- Bölgede düzenleme ortaklık payı kesilecek bir imar uygulaması bekleniyor mu? Kesinti net parsel alanını, dolayısıyla emsal alanını küçültür.
- Plan notlarında sit veya koruma alanı, kıyı, havaalanı yükseklik sınırı, enerji nakil hattı ya da dere koruma bandı gibi ek izin gerektiren bir kısıt var mı?
- Askıda bir plan değişikliği ya da plana karşı açılmış bir dava var mı? Bunu belediyeye ayrıca sorun.
2. Tapu: arsa kimin ve neyle yüklü?
Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inandırıcı biçimde gösteren kişi kayıtların gösterilmesini ya da örneğini isteyebilir (TMK md. 1020). Pratik yol, satıcıdan güncel tapu kaydını istemek ve tapu müdürlüğünde birlikte teyit etmektir.
| Kayıtta gördüğünüz | Taşıdığı risk | Ne yapmalı? |
|---|---|---|
| Birden çok malik (paylı mülkiyet ya da mirasçılar) | Yapı işleri ve malın tamamı üzerindeki tasarruflar bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK md. 692); ruhsat için de parsel maliklerinin muvafakati aranır | Tüm paydaşlarla anlaşmadan bağlayıcı adım atmayın; mirasçılık belgesini isteyin |
| İpotek | Borç ödenmezse taşınmaz paraya çevrilebilir; ipotek yeni malike de geçer | İpoteğin devirle eş zamanlı kaldırılmasını sözleşmeye bağlayın |
| Haciz, ihtiyati tedbir | Devri engelleyebilir ya da sonucu bir davaya bağlar | Kaldırılmadan bedel ödemeyin |
| Şerh (satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat, kira, önalım) | Şerh verilmiş kişisel haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009) | Şerhin dayanağı olan sözleşmeyi görün, terkinini satışın şartı yapın |
| Beyan (imar mevzuatına aykırılık, yapı kayıt belgesi vb.) | Aykırı yapı bilgisi idarece tapuya bildirilir (İmar Kanunu md. 32); parselde ruhsatsız yapı varsa ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni ruhsat verilmez (PAİY md. 55/12) | Mevcut yapının durumunu belediyeden öğrenin, yıkım süresini ve maliyetini hesaba katın |
| Cins: tarla, bahçe | İmar uygulaması yapılmadan ifraz ve yapılaşma mümkün olmayabilir | Parselin imar parseli olup olmadığını teyit edin |
3. Zemin, eğim ve afet riski
İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt, bölgeyi yapılaşmaya uygunluk bakımından sınıflandırır; önlem ya da ayrıntılı etüt gerektiren bir sınıfta olmak maliyeti doğrudan artırır. Sahada eğime, dolgu izlerine, yüzeye yakın suya, eski dere yatağı belirtilerine ve çevre binalardaki çatlaklara bakın. Dik arazide istinat duvarı gerekiyorsa bunun için ayrıca ruhsat alınır ve duvar tamamlanmadan binaya yapı kullanma izni verilmez (PAİY md. 60). Kesin bilgiyi zemin etüdü verir; büyük bir alımdan önce ön sondaj yaptırmak, arsa bedeline göre küçük bir harcamayla büyük bir sürprizi önleyebilir.
4. Yol, altyapı ve komşular
- Parselin imar yoluna cephesi var mı, yol fiilen açılmış mı? Yola cephesi olmayan parsellerde yapılaşma ciddi biçimde kısıtlanır.
- Kanalizasyon, su, elektrik ve doğalgaz bağlantısı nereden ve hangi kottan yapılacak? Büyük projelerde trafo yeri ihtiyacı doğabilir.
- Bitişik nizamda komşu bina eski ya da zayıfsa kazı için iksa ve hasar tespiti gerekir (hafriyat ve iksa).
- Parselde tahliye edilmesi gereken kiracı ya da başka bir kullanıcı var mı?
5. Rakamlar: arsa projeyi taşıyor mu?
Son kontrol, arsa fiyatının proje ekonomisine uyup uymadığıdır. Emsal alanına emsal dışı alanları ekleyerek brüt inşaat alanını, ortak alanları düşerek satılabilir alanı bulun; bölgedeki gerçekleşmiş satış fiyatlarıyla geliri, güncel m² maliyetiyle gideri hesaplayın. Kaba bir üst sınır şöyle bulunur:
Arsaya ödenebilecek en yüksek bedel ≈ toplam satış geliri − (inşaat ve diğer giderler + hedeflenen kâr)
Varsayımsal bir örnek: satılabilir alan 1.500 m², ortalama satış fiyatı 45.000 ₺/m² ise gelir 67,5 milyon ₺ olur. Proje, ruhsat, inşaat, pazarlama ve finansman giderleri 40 milyon ₺, hedeflenen kâr 10 milyon ₺ ise arsa için ödenebilecek tutar en fazla 17,5 milyon ₺ civarındadır; vergiler ve uzun bir satış süresi bu tutarı daha da aşağı çeker. Ayrıntılı hesap için fizibilite kılavuzuna bakın. Arsa sahibi peşin satış yerine daire istiyorsa aynı tabloyu kat karşılığı paylaşım hesabıyla kurun.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 692 paylı mülkiyette yapı işleri ve tasarruf, md. 1009 kişisel hakların şerhi, md. 1020 tapu sicilinin açıklığı
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 düzenleme ortaklık payı, md. 32 aykırılığın tapuya bildirilmesi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 55 ruhsat işlemleri ve parseldeki ruhsatsız yapı, md. 60 istinat duvarları
Sık sorulan sorular
Alınabilir; ancak paylı bir arsada inşaat başlatmak ve arsanın tamamı üzerinde tasarruf etmek bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paydaşlardan biri karşı çıkarsa ruhsat aşamasında takılırsınız; anlaşmayı tüm paydaşlarla yapın.
Alınabilir, fakat ipotek taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Bedelin bir kısmıyla borcun kapatılıp ipoteğin devirle aynı anda kaldırılmasını sağlayın; aksi hâlde başkasının borcu için arsanız teminat olarak kalır.
Önce binanın ruhsatlı olup olmadığını öğrenin; ruhsatsız bir yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan parsele yeni ruhsat verilmez. Yıkım ruhsatı, tahliye ve atık maliyetini fizibiliteye ekleyin.
Yasal bir zorunluluk yok. Yine de tapu kayıtlarını bir avukata, imar ve zemin durumunu bir mimar ya da inşaat mühendisine değerlendirtmek, arsa bedeline göre küçük bir maliyetle büyük riskleri azaltır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.