Net alan, bağımsız bölümün sıvalı duvar yüzleri arasında kalan kullanım alanıdır; brüt alan duvarlar dahil dış konturdan, komşu bölümlerle paylaşılan duvarlarda duvar ekseninden ölçülür. Genel brüt alan, brüt alana ortak alanlardan düşen payın eklenmesiyle bulunur. Tanımlar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yer alır; emsale esas alan ise bunlardan farklı bir kavramdır.
Brüt, net ve genel brüt alan farkı
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin tanımlar maddesi (md. 4), bağımsız bölüm alanlarını ayrı ayrı tarif eder. Özetle:
| Kavram | Neyi kapsar? | Neyi kapsamaz? |
|---|---|---|
| Net alan | Bağımsız bölümün içten bağlantılı mekânlarında duvarlar arasında kalan temiz alan | Duvarlar, kolonlar, bacalar ve şaftlar; balkon ve teras gibi en az bir yüzü açık mekânlar; eklentiler ve ortak alanlar |
| Brüt alan | Bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan; dış cephede dış yüzden, komşu bölümle ya da ortak alanla paylaşılan duvarda duvar ekseninden ölçülür | Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları |
| Toplam brüt alan | Brüt alan ile bağımsız bölüme ait eklentilerin (depo, otopark gibi) brüt alanının toplamı | – |
| Genel brüt alan | Toplam brüt alan ile ortak alanlardan düşen payın toplamı | – |
Net alanda kapı ve pencere eşikleri ile kalınlığı 2,5 cm'yi geçmeyen sıva payları hesaba katılmaz; yani net alan sıvalı duvar yüzleri arasından ölçülür. Merdiven altında yüksekliği 1,80 m'nin altında kalan kısımlar da net alana girmez.
Adım adım hesap
- Net alan: her mahalin iç ölçülerini (sıvalı yüzler arası) çarpın ve toplayın; kolon çıkıntılarını ve bacaları düşün.
- Brüt alan: dairenin dış konturunu çizin. Dış cephede duvarın dış yüzünü, komşu daire, merdiven holü ya da şaftla ortak duvarlarda duvarın ortasını esas alın; şaft ve ışıklıkları çıkarın.
- Eklentiler: daireye ait bodrum deposu, kapalı otopark yeri gibi eklentilerin brüt alanını ayrıca hesaplayıp ekleyin.
- Ortak alan payı: merdiven, asansör holü, giriş holü, sığınak, kazan dairesi gibi ortak alanların toplamını bağımsız bölümlere paylaştırın. Uygulamada paylaştırma çoğunlukla brüt alanlar oranında yapılır; kullanılan yöntem proje ve sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Örnek hesap
Dış konturu 12,00 × 10,00 m olan, bütün duvarları dış cephede ve içinde şaft bulunmayan 3+1 bir daire düşünelim:
| Mahal | Net alan (m²) |
|---|---|
| Salon | 30,0 |
| Yatak odası 1 | 14,0 |
| Yatak odası 2 | 12,0 |
| Yatak odası 3 | 10,0 |
| Mutfak | 12,0 |
| Banyo | 6,0 |
| WC | 2,5 |
| Antre ve hol | 12,0 |
| Toplam net alan | 98,5 |
Brüt alan 12,00 × 10,00 = 120,0 m²; aradaki 21,5 m² duvarların, kolonların ve tesisat bacalarının kapladığı alandır (net alan brütün yaklaşık %82'si). Binadaki bütün bağımsız bölümlerin brüt alanları toplamı 1.440 m², ortak alanlar 180 m² ise bu dairenin ortak alan payı 180 × 120 ÷ 1.440 = 15,0 m², genel brüt alanı 135,0 m² olur. Aynı daire bir ilanda 135 m², projede 120 m², kullanımda 98,5 m² olarak karşınıza çıkabilir; üçü de doğrudur ama farklı ölçülerdir.
Emsale esas alan farklıdır
Brüt ve net alan bağımsız bölümü tarif eder; emsale esas alan ise imar planının parselde izin verdiği inşaat hakkını ölçer. Yönetmelik, 22. maddede saydığı sığınak, otopark ve teknik hacimler gibi bazı kullanımları emsal hesabının dışında tutar ve bu emsal dışı alanların toplamını, istisnaları saklı kalmak üzere, emsale esas alanın %30'u ile sınırlar (md. 5). Bu nedenle toplam yapı inşaat alanı, emsale esas alandan büyüktür. Hesap için emsal ve TAKS hesaplama, kuralların ayrıntısı için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği sayfalarına bakın.
Satışta ve sözleşmede dikkat
- Sözleşmede alanın net mi, brüt mü, genel brüt mü olduğunu açıkça yazın; yalnız “150 m² daire” ifadesi uyuşmazlık doğurur (daire satış sözleşmesi).
- m² fiyatı verirken hangi alana göre hesaplandığını belirtin.
- Kat karşılığı paylaşımında ve arsa payı dağıtımında bütün daireler için aynı alan tanımını kullanın (arsa payı nasıl hesaplanır).
- Onaylı mimari projedeki metrekare cetvelini esas alın; açık balkon ve terasların hangi alanda nasıl gösterildiğini bu cetvelden kontrol edin.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği RG 03.07.2017 / 30113; md. 4 bağımsız bölüm alan tanımları, md. 5 ve md. 22 emsal dışı alanlar
Sık sorulan sorular
Duvar kalınlıklarına, kolon ve baca sayısına ve planın biçimine göre değişir. Örnekteki dairede net alan brütün yaklaşık %82'sidir; bu oran her projede farklıdır.
Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, en az bir yüzü açık balkon, teras ve benzeri mekânları net alana dahil etmez. Brüt alandaki gösterimi için onaylı projenin metrekare cetveline bakın.
Ortak alanların toplamı bağımsız bölümlere paylaştırılır; uygulamada çoğunlukla brüt alanlar oranında yapılır. Brüt alanı bina toplamının %10'u olan daireye ortak alanların %10'u düşer.
İlanlarda çoğunlukla genel brüt ya da brüt alan kullanılır, ancak bunun için bir zorunluluk yoktur. Satın almadan önce net alanı ve hangi ölçünün kullanıldığını sorup projeyle karşılaştırın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.