Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Hangi yıkımlar için ruhsat gerekir?

1 Temmuz 2022'den beri yıkım, kendi yönetmeliği olan ayrı bir izin sürecidir. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik; ruhsata tabi bina türü yapıların ve bunların güvenliğini etkileyen istinat duvarı benzeri yapıların yıkımını kapsar ve bu yıkımlar için idarenin yıkım ruhsatı düzenlemesini şart koşar (md. 2 ve 5). Afet mevzuatına göre yapılan yıkımlar, kentsel dönüşüm kanunu kapsamında idarece resen yapılan yıkımlar, İmar Kanununun 32. maddesine göre yapılan kısmi yıkımlar, idarenin kendi yaptığı yıkımlar ve tescilli kültür varlıkları kapsam dışındadır.

Yönetmelik yıkımı kimin yapacağını da belirler:

• Bina, uygun sınıfta yetki belgesi olan bir müteahhidin sorumluluğunda yıkılır.
• Müteahhidin çalıştırdığı bir şantiye şefi bulunur; yıkım işlerinde şef inşaat mühendisi olmalıdır (şantiye şefi).
• Fenni mesuliyeti inşaat mühendisi üstlenir. Bugün yürürlükteki metne göre bina yüksekliği 21,50 m'nin altındaki binalarda fenni mesul aranmaz; ancak patlayıcıyla yapılan yıkımlarda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda her durumda zorunludur.

2026 değişikliği: 12.08.2026 tarihli değişiklikle yüksek yapılar (bina yüksekliği 21,50 m'yi ya da yapı yüksekliği 30,50 m'yi aşan binalar) için özel kurallar getirildi; fenni mesuliyet eşiği 18,50 m'ye iniyor ve bitişik nizam, karma taşıyıcı sistem, yapısal düzensizlik ya da okul, hastane ve kültür varlığı yakınlığı gibi risklerde idare daha alçak binalar için de fenni mesul isteyebilecek. Bu hükümlerin çoğu yayımdan bir yıl sonra, 12.08.2027'de yürürlüğe girecek; projenizin takvimini buna göre planlayın.

Yıkım planı nedir, kim hazırlar?

Yıkım planını müteahhit, müellif inşaat mühendisine hazırlatır; müteahhit müellif şartlarını taşıyorsa planı kendisi de hazırlayabilir (md. 6). Plan, TS 13633 standardına uygun olarak şu soruları cevaplar: Bina hangi yöntemle yıkılacak? Komşu yapılar, altyapı, trafik ve yayalar nasıl korunacak? Binanın malzemesi, taşıyıcı sistemi ve varsa hasarı neyi gerektiriyor? Plana atık yönetim planı ve toz önlemleri, patlayıcı kullanılacaksa akustik rapor ve patlatma raporu eklenir. Komşu yapılarda, zeminde ya da altyapıda hasar ihtimali varsa müellif mevcut durumu tespit eden bir teknik rapor hazırlar; bitişik bina varken gerekli önlem alınmadan onun temel kotunun altına inilemez. Binanın projeleri bulunamıyorsa rölevesi çıkarılır.

Küçük işlerde plan aranmaz: bodrum hariç en çok bir katlı, yüksekliği 6 m'yi ve inşaat alanı 250 m²'yi aşmayan müstakil ve ayrık nizam yapıların yıkımında ve toplamı 250 m²'yi ve kat alanının %10'unu aşmayan kısmi yıkımlarda yıkım planı düzenlenmez; ruhsat ise yine gerekir (md. 7/9).

Başvuruda istenen belgeler

İdare yıkım planını inceler; eksik ya da yanlış yoksa başvurudan itibaren en geç on beş gün içinde ruhsatı düzenler. Eksik varsa on gün içinde yazıyla bildirir; eksikler giderildikten sonraki başvurudan itibaren beş gün içinde ruhsat verilir. Ruhsatta yapı sahibi, müteahhit, fenni mesul, müellif ve şantiye şefinin imzası bulunmalıdır (md. 7).

Yıkım nasıl yürütülür?

1. Bildirim. Müteahhit, yıkıma başlayacağını ve bitireceğini en az yedi gün önce fenni mesule, idareye ve mülki amirliğe bildirir; patlayıcıyla yıkımda bu süre on gündür. İdare, yıkımdan en az üç gün önce komşu parsellerdeki yapıları uyarır.
2. Yıkım şantiyesi. Alan, yüksekliği 2,5 m'den az olmayan paravanla çevrilir, girişler kontrol altına alınır, uyarı işaretleri asılır; yangın ve ilk yardım donanımı hazır tutulur (md. 8; şantiye kurulumu).
3. Asbest envanteri. Yıkımdan önce asbestli imalat olup olmadığı, varsa türü, miktarı ve yeri belirlenir; numune analizini yetkili laboratuvar yapar. Asbest ve diğer tehlikeli maddeler sökülmeden ana yıkıma geçilemez (md. 5/7 ve 16).
4. Seçici yıkım. Kapı ve pencereler, sıhhi tesisat gereçleri, metal, ahşap, alçı, cam ve yalıtım malzemeleri gibi bileşenler türlerine göre ayrılarak sökülür; yeniden kullanılabilecekler ayrılır (md. 15).
5. Ana yıkım. Tam yıkım çatıdan başlayıp aşağı doğru ilerler; alt katın düşey taşıyıcılarından başlanamaz, döşemeler molozla aşırı yüklenmez, çalışmaya ara verilirken askıda parça bırakılmaz. Bitişik nizamda mümkün olduğunca elle yıkım tercih edilir (md. 11).
6. Toz ve gürültü. Cephe uygun iskele ve file ile korunur, standarda uygun toz bastırma sistemi kullanılır.
7. Atıklar. Atıklar kaynağında ayrılır, izinli taşıyıcılarla lisanslı tesislere gönderilir; dere ve akarsu yataklarına geçici olarak bile dökülemez (hafriyat ve inşaat atıkları).
8. Kapanış. İdare yıkımdan sonra otuz gün içinde yanan ve yıkılan yapılar formunu düzenler; bir örneği cins değişikliği için tapu müdürlüğüne gönderilir ve binanın adres kaydı düşülür (md. 10).

Süreler ve sık karşılaşılan sorunlar

Yıkıma ruhsat tarihinden itibaren bir ay içinde başlanmalı ve başlama süresiyle birlikte üç ay içinde bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz olur ve yeniden alınır (md. 7/8). En çok zaman kaybettiren konular tahliye ve abonelik kapatmalarıdır; kiracılarla anlaşmayı ve kurum yazılarını ruhsat başvurusundan önce tamamlayın. Komşuların hasar iddialarına karşı yıkımdan önce tarihli fotoğraf ve video ile mevcut durum tespiti yaptırın. Eski çatı kaplamaları, boru ve baca elemanları asbest açısından en çok sürpriz çıkaran kalemlerdir. Çalışanlar için Yapı İşlerinde İSG Yönetmeliği hükümleri her aşamada geçerlidir.