Yapı ruhsatı dosyasında başvuru dilekçesi, tapu bilgisi, aplikasyon krokisi, imar durumu, yol ve kanal kotu tutanakları, zemin ve temel etüdü raporu ile mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri bulunur. Bunlara yapı denetim sözleşmesi ve uygunluk görüşü, müteahhit ve şantiye şefi sözleşmeleri, taahhütnameler, malik muvafakatleri ve harç makbuzları eklenir.
Ruhsat dosyası nasıl gruplanır?
Ruhsat dosyası tek seferde değil, çoğu zaman haftalara yayılan bir hazırlığın sonunda tamamlanır. Belgeleri beş grupta toplamak hem eksikleri görmeyi hem de işi ekip içinde paylaştırmayı kolaylaştırır: mülkiyet ve başvuru, imar ve harita, etüt ve projeler, denetim ve sorumluluk, ödemeler ve kurum görüşleri. Aşağıdaki tablolar her belgenin nereden geldiğini ve nerede takıldığını özetler.
1. Mülkiyet ve başvuru belgeleri
| Belge | Kim hazırlar / nereden alınır | Not |
|---|---|---|
| Başvuru dilekçesi | Yapı sahibi ya da vekili | Ada, parsel ve tapu kaydına erişim için gereken bilgiler yazılır |
| Tapu kaydı | İdare TAKBİS üzerinden görür | Erişilemiyorsa, belgeler tamamlandığında bir aydan eski olmayan tapu tescil belgesi istenir (PAİY md. 55/14) |
| Malik muvafakatleri | Parselin bütün malikleri | Ruhsata ve eki projelere muvafakat alınmadan ruhsat düzenlenmez (PAİY md. 55/8) |
| Vekâletname | Noter | Kat karşılığında müteahhide verilen vekâletin ruhsat, proje ve abonelik işlemlerini açıkça kapsaması işleri hızlandırır |
2. İmar ve harita belgeleri
| Belge | Kim hazırlar / nereden alınır | Not |
|---|---|---|
| Aplikasyon krokisi | Kadastro müdürlüğü ya da LİHKAB | İmar durumu başvurusunda da kullanılır |
| İmar durum belgesi | Belediye | Plan değişmedikçe geçerlidir; yine de güncelini alın |
| Yol kotu tutanağı veya kot kesit belgesi | Belediye | Binanın ±0,00 kotunun dayanağıdır |
| Kanal kotu tutanağı | Belediye ya da su ve kanalizasyon idaresi | Yokluğu ruhsata engel değildir; temel üstü vizesinde verilmesi şarttır (PAİY md. 55/7) |
| Jeolojik-jeoteknik etüdün parsele ilişkin bölümü | Belediye | İmar durumuyla birlikte verilir |
| Yapı aplikasyon projesi | Harita mühendisi | Köşe koordinatları, röper noktaları ve kotlar (PAİY md. 57/4) |
3. Etüt ve projeler
| Belge | Hazırlayan | Not |
|---|---|---|
| Zemin ve temel etüdü raporu | Jeoloji, jeofizik ve inşaat mühendisleri | Bakanlığın belirlediği formatta |
| Mimari proje | Mimar | Vaziyet planı, paylaşım tablosu, metrekare cetveli, planlar, kesit ve görünüşler, toprak kazı, otopark, sığınak ve ağaç hesapları |
| Statik proje ve hesaplar | İnşaat mühendisi | Mimari projeye ve zemin raporuna uygun |
| Mekanik tesisat projeleri ve ısı yalıtım raporu | Makine mühendisi | Doğalgaz tesisatı bağımsız bölüm sayacına kadar projelendirilir |
| Elektrik tesisat projeleri | Elektrik ya da elektronik mühendisi | Kuvvetli ve zayıf akım |
| Asansör projesi | Makine ve elektrik mühendisi birlikte | Asansör zorunlu binalarda |
| Su yalıtımı, gürültü, yangın vb. proje ve raporlar | İlgili mühendis | İdare yapının özelliğine göre ister |
| Mahal listeleri | Mimari, mekanik ve elektrik müellifleri | Her mekânın kaplama, doğrama ve tesisat malzemesi (PAİY md. 57/29) |
| Peyzaj projesi | Peyzaj mimarı | İstenirse ruhsattan sonraki bir ay içinde sunulur (PAİY md. 57/15) |
4. Denetim ve sorumluluk belgeleri
- Yapı denetim hizmet sözleşmesi ve taahhütnamesi: sözleşmenin bir sureti taahhütnameyle birlikte idareye verilir (4708 sayılı Kanun md. 5).
- Proje uygunluk görüşü: yapı denetime tabi yapılarda kuruluşun denetçilerinin projelere uygun görüş vermesi zorunludur (PAİY md. 57/12).
- Hizmet bedelinin emanet hesaba yatırıldığını gösteren belge.
- Müteahhit sözleşmesi ve yetki belgesi numarası: uygun sınıfta yetki belgesi olmayan kişi yapım işinin müteahhitliğini üstlenemez (İmar Kanunu md. 28; müteahhit yetki belgesi).
- Şantiye şefi iş sözleşmesi ve taahhütnamesi: sözleşmede işin adı, süresi, ücreti, işyeri adresi ve tarafların elektronik tebligat adresleri yer alır (Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik md. 5 ve 9).
- Sicil durum taahhütnameleri: proje müellifleri, fenni mesuller, şantiye şefi ve müteahhit, mesleki faaliyetlerinin kısıtlı olmadığını beyan eder; gerçeğe aykırı beyan işlemlerin iptaline ve suç duyurusuna yol açar (PAİY md. 57/20).
- Fenni mesul taahhütnameleri: yapı denetim kapsamı dışında kalan yapılarda denetimi üstlenen mimar ve mühendislerden alınır (PAİY md. 68).
5. Ödemeler ve kurum görüşleri
Bina inşaat harcı ve diğer imar harçlarının makbuzları, gerekiyorsa otopark bedeli dosyaya girer. Plan notları gerektiriyorsa koruma kurulu, karayolları, havalimanı ya da su idaresi gibi kurumların görüşü önceden alınır; bu görüşler ruhsat takvimini en çok uzatan kalemlerdendir, bu yüzden imar durumunu aldığınız gün başvurun.
İdarenin sizden isteyemeyeceği belgeler
Yönetmelik, başvuru sahibini gereksiz evrak yükünden korumak için bazı sınırlar koyar. Bunları bilmek, fazladan istenen belge karşısında doğru soruyu sormanızı sağlar:
- Etüt ve projeler, idare ve kanunda açıkça yetkili kılınan kuruluşlar dışında başka bir kurumun vizesine ya da onayına tabi tutulamaz (PAİY md. 57/21).
- Tapu bilgisi TAKBİS'te bulunuyorsa tapu örneği istenmez (md. 55/14); iskan aşamasında da idarenin elinde ya da diğer kurumların elektronik ortamında bulunan bilgiler yeniden istenmez (md. 65).
- Numarataj belgesi istenmez; bilgiyi ilgili birim elektronik ortamda sağlar (md. 57/16).
- Mevzuata uygun hazırlanıp ruhsat dilekçesine eklenen projelerin onayı için ayrı bir başvuru şartı aranmaz (md. 57/13).
Dosyayı ilk seferde eksiksiz vermek için
- Belge listesini proje başında çıkarın ve her kaleme bir sorumlu ile bir tarih yazın.
- Bütün projelerin aynı revizyondan alındığını, metrekare cetveli ile paylaşım tablosunun ve ruhsat formundaki alanların birbirini tuttuğunu kontrol edin.
- Tarihli belgelerin (tapu tescil belgesi gibi) süresini hesaplayın.
- İmzaların ve taahhütnamelerin eksiksiz olduğunu teslimden önce bir kez daha sayın.
Başvurunun adımları ve süreleri için yapı ruhsatı kılavuzuna, elektronik süreçler için YAMBİS ve elektronik ruhsat sayfasına bakabilirsiniz. İnşaatın sonunda istenecek evrak ise iskan için gerekli belgeler sayfasında.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 55 ruhsat işlemleri ve belgeler, md. 57 projeler ve idarenin isteyemeyeceği belgeler, md. 68 fenni mesuliyet
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 22 ruhsat için gereken belgeler, md. 28 müteahhit yetki belgesi
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 5 hizmet sözleşmesi ve emanet hesap
- Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik (RG 02.03.2019 / 30702) değişiklikler: RG 18.11.2022 / 32017, RG 06.04.2024 / 32512, RG 16.09.2025 / 33019
Sık sorulan sorular
Tapu bilgisi TAKBİS'te bulunuyorsa idare kayda elektronik ortamda kendisi erişir ve sizden tapu örneği istemez. Erişilemiyorsa, belgeler tamamlandığında bir aydan eski olmayan tapu tescil belgesi istenir.
Alınabilir; yönetmelik kanal kotu tutanağının düzenlenmemiş olmasını ruhsata engel saymaz. Ancak tutanağın temel üstü vizesinde idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantı projesinin buna göre hazırlanması gerekir; aksi hâlde inşaatın devamına izin verilmez.
Proje, resim, hesap ve raporlar beş takım basılı hâlde ve ayrıca elektronik ortamda idareye sunulur.
Hayır, ruhsat aşamasında sunulması zorunlu değildir. İdare peyzaj projesi istiyorsa ruhsat onayından sonraki bir ay içinde sunulup onaylatılması gerekir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.