Projeler genellikle şu sırayla hazırlanır: aplikasyon ve imar durumu gibi harita verileri, zemin etüdü, mimari avan proje, mimari uygulama projesi, statik proje, ardından mekanik ve elektrik tesisat projeleri. Her proje bir öncekini altlık alır; hepsi yapı denetim kuruluşunun incelemesinden geçerek ruhsat başvurusuna eklenir.
Ruhsat için hangi projeler hazırlanır?
İmar Kanunu ruhsat dilekçesine mimari, statik, elektrik ve tesisat projelerinin eklenmesini ister (md. 22); Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de her projenin kimin imzasıyla ve hangi içerikle hazırlanacağını ayrıntılandırır (md. 57).
| Proje | Hazırlayan | Başlıca içerik |
|---|---|---|
| Yapı aplikasyon projesi | Harita mühendisi | Binanın köşe koordinatları, röper noktaları, parselin ve yapının zemin kotları |
| Mimari proje | Mimar | Vaziyet planı, kat irtifakı ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu, metrekare cetveli, bütün kat planları, çatı planı, biri ortak merdivenden geçen en az iki kesit, görünüşler, toprak kazı hesabı, otopark, sığınak ve ağaç hesapları |
| Statik proje | İnşaat mühendisi | Taşıyıcı sistem planları, kesitler, detaylar ve hesaplar |
| Mekanik tesisat projesi | Makine mühendisi | Sıhhi tesisat, ısıtma, soğutma, havalandırma, ısı yalıtım raporu; doğalgaz kullanılacaksa bağımsız bölüm sayacına kadar tesisat |
| Elektrik tesisat projesi | Elektrik ya da elektronik mühendisi | Kuvvetli ve zayıf akım iç tesisatı |
| Asansör projesi | Makine ve elektrik mühendisi birlikte | Asansör uygulama projesi; mimari projede asansör avan projesi |
| Diğer proje ve raporlar | İlgili meslek mensubu | Su yalıtımı, gürültüye karşı korunma, yangın algılama ve söndürme, gerekiyorsa peyzaj projesi ve mahal listeleri |
Hazırlık sırası adım adım
- Harita ve imar verileri. Aplikasyon krokisi, imar durumu, yol ve kanal kotu tutanakları, gerekiyorsa halihazır harita. Projenin bütün ölçüleri bu verilere dayanır.
- Zemin ve temel etüdü. Bodrum sayısı ve temel kotu kabaca belli olduğunda başlatılır; sonucu statik projeyi ve kazı yöntemini belirler.
- Mimari avan proje. Emsal kullanımı, daire karması, otopark çözümü ve kot-kesit kararları bu aşamada işverenle (kat karşılığında arsa sahibiyle de) netleşir. Kamu yapıları ve silüet onayı istenebilen büyük projeler dışında avan proje onayı zorunlu tutulamaz (PAİY md. 57/25–26); avan proje daha çok belediyeyle ön görüşme ve ekip içi koordinasyon aracıdır.
- Ön koordinasyon. İnşaat mühendisiyle akslar, kolon ve perde yerleri, kiriş yükseklikleri; tesisat mühendisleriyle şaftlar ve mahal yükseklikleri avan aşamasında konuşulur. Sonradan yapılan her değişiklik bütün projeleri dolaşır.
- Mimari uygulama projesi. Ölçüler kesinleşir; paylaşım tablosu ve metrekare cetveli hazırlanır.
- Statik proje. Kesinleşen mimari projeye ve zemin raporuna göre hesaplanır ve çizilir.
- Mekanik ve elektrik projeleri. Mimari ve statik projeler üzerine kurulur; kirişlerde ve döşemelerde açılacak geçişler statik projeye işlenir.
- Çakışma kontrolü ve mahal listeleri. Projeler üst üste konup kontrol edilir; her mekânın kaplama, doğrama ve tesisat malzemesini gösteren mahal listeleri projelere eklenir (PAİY md. 57/29).
- İnceleme. Yapı denetim kuruluşunun uygunluk görüşü alınır (PAİY md. 57/12); idare projeleri başvurudan itibaren on beş gün içinde inceler (md. 57/13).
- Ruhsat sonrası. İdare peyzaj projesi istiyorsa ruhsattan sonraki bir ay içinde sunulur (md. 57/15).
Proje müellifinde aranan deneyim şartları
2023'te yönetmeliğe eklenen hükümlerle yüksek binaların statik projesini hazırlayacak mühendiste deneyim aranıyor (PAİY md. 57/6):
| Bina (zemin kat hariç) | Statik proje müellifinde aranan |
|---|---|
| 5–7 kat | En az 3 yıllık meslek deneyimi; ruhsat almış en az 4 farklı yapıda toplam en az 10.000 m² proje |
| 8–15 kat | 5 yıldan fazla deneyim; en az 6 farklı yapıda toplam en az 15.000 m², bunlardan biri 5–7 katlı grupta |
| 15 kattan fazla | 7 yıldan fazla deneyim; en az 8 farklı yapıda toplam en az 20.000 m², biri 8–15 katlı grupta; yapı veya deprem mühendisliği alanında lisansüstü eğitim |
Benzer şartlar, yüksekliği 30,50 m'yi aşan konutların ve inşaat alanı 2.000 m²'yi aşan umuma açık binaların mekanik tesisat projeleri ile nüfusu 50 binin üzerindeki belediyelerdeki bazı umuma açık yapıların mimari projeleri için de getirildi. Müellifi seçmeden önce bu şartları sağladığını belgeyle görün.
Projeler arasında en sık çıkan uyumsuzluklar
- Kolon ve perdelerin otopark manevra alanına, kapı ya da pencere boşluklarına denk gelmesi.
- Kiriş yüksekliğinin kat yüksekliği, asma tavan ve tesisat geçişleriyle uyuşmaması.
- Islak hacimlerde döşeme kot farklarının ve gider eğimlerinin statik projede karşılanmaması.
- Tesisat şaftı, baca ve havalandırma boşluklarının mimari planlarda yetersiz kalması.
- Asansör kuyusu ve makine bölümü ölçülerinin seçilen asansörle uyuşmaması.
- Otopark rampası eğimi ve dönüş yarıçapının, kaçış merdiveni ölçülerinin sonradan sorun çıkarması (yangın yönetmeliği).
- Mimari metrekare cetveli ile paylaşım tablosundaki alanların farklı olması.
Uyumsuzlukları baştan önlemek
Koordinasyonu tek bir kişiye, genellikle mimara verin; her paftada revizyon numarası ve tarih olsun, değişiklikler bütün müelliflere aynı gün iletilsin. Projeleri ortak bir altlık üzerinde çizmek ya da bilgi modeli kullanmak çakışmaları erken gösterir. Ruhsattan sonra yapılan değişiklik artık bir tadilattır: mimari proje yeniden düzenlenir, statik ve tesisat projeleri etkileniyorsa onlar da yenilenip onaylatılır (PAİY md. 58; tadilat ruhsatı). Projeler tamamlandığında ruhsat adımları için yapı ruhsatı kılavuzuna geçin.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 57 yapı projeleri, müelliflik şartları ve inceleme süreleri, md. 58 esaslı tadilat
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 22 ruhsat başvurusuna eklenen projeler, md. 28 müelliflik ve fenni mesuliyet
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 2 projelerin incelenmesi ve uygunluk görüşü
Sık sorulan sorular
Kamu yapıları ile büyükşehir belediyesinin silüet onayı isteyebildiği büyük projeler dışında avan proje onayı zorunlu tutulamaz. Uygulamada avan proje, belediyeyle ön görüşme ve proje ekibinin koordinasyonu için kullanılır.
Hayır. Yönetmelik, etüt ve projelerin idare ile kanunlarında açıkça yetkili kılınan kuruluşlar dışında başka bir kurumun vize veya onayına tabi tutulamayacağını düzenler.
Hayır; statik proje mimari projeye ve zemin raporuna uygun hazırlanır. Ancak taşıyıcı sistem kararlarının avan aşamasında inşaat mühendisiyle birlikte verilmesi sonradan çıkacak değişiklikleri büyük ölçüde azaltır.
Değişiklik tadilat sayılır; mimari proje yeniden düzenlenir, etkilenen statik ve tesisat projeleri de güncellenip onaylatılır. Esaslı değişikliklerde tadilat ruhsatı alınmadan uygulamaya geçilmez.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.