İmar durumu belgesi, parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğüne dilekçe, aplikasyon krokisi ve tapu bilgileriyle başvurularak alınır; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği idareye bunun için en fazla iki iş günü tanır. Belgede parselin kullanım kararı, TAKS, KAKS (emsal), kat adedi ya da yükseklik, yapı nizamı, bahçe mesafeleri ve plan notları yazar.
İmar durumu belgesi ne işe yarar?
Bir arsaya ne yapılabileceği tapuda değil, imar planında yazar. İmar durumu belgesi, yürürlükteki uygulama imar planının ve plan notlarının tek bir parsel için söylediklerini bir araya getiren resmî yazıdır. Arsa alacak müteahhit yapılaşma hakkını bu belgeden okur, mimar projeyi bu sınırlarla çizer, belediye de ruhsat dosyasını bu belgeye göre inceler. Belgedeki tek bir rakamı yanlış okumak, fizibiliteden satış planına kadar her hesabı bozar.
Belgeyle birlikte üç evrak daha alınır: binanın kotunu belirleyen yol kotu tutanağı (ya da kot kesit belgesi), atık su bağlantısının yüksekliğini gösteren kanal kotu tutanağı ve imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunun parselinize düşen bölümü. Bu dört belge projenin başlangıç verisidir.
İmar durumu nereden alınır?
Belgeyi, parselin bulunduğu yerde imar yetkisini kullanan idare verir:
- Belediye ve mücavir alan içinde: ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğü. Büyükşehirlerde başvuru çoğunlukla ilçe belediyesine yapılır; planı büyükşehirce yapılmış bazı alanlarda yetki büyükşehir belediyesindedir.
- Belediye ve mücavir alan dışında: il özel idaresi.
- Bakanlığa yetki verilmiş alanlarda: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği il müdürlüğü (PAİY md. 56).
Pek çok belediye başvuruyu e-Devlet ya da kendi e-belediye sistemi üzerinden de alıyor. İnternetteki imar sorgulama haritaları ise yalnızca ön bilgi verir; ruhsat ve sözleşme kararlarında idarenin onaylı belgesine dayanın.
Başvuru adım adım nasıl yapılır?
- Aplikasyon krokisini hazırlatın. Parselin arazideki köşe noktalarını, kenar ölçülerini ve koordinatlarını gösteren bu belgeyi kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu (LİHKAB) düzenler.
- Tapu bilgisini hazır edin. İdare tapu kaydına TAKBİS üzerinden erişebiliyorsa sizden tapu örneği istemez; dilekçede il, ilçe, ada ve parsel bilgisini doğru yazmanız yeterlidir (PAİY md. 55/14).
- Dilekçeyle başvurun. Ruhsata esas imar durumu için başvuruyu malik ya da vekili yapar; dilekçeye aplikasyon krokisi ve tapu bilgisi eklenir (PAİY md. 55/2).
- Ücreti yatırın. Belediyelerin bu hizmet için aldığı ücret, belediye meclisinin kabul ettiği ücret tarifesinde yer alır (2464 sayılı Kanun md. 97); güncel tutarı müdürlükten öğrenin.
- Belgeleri teslim alın. İdare; imar durum belgesini, jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümünü ve yol kotu tutanağını en geç iki iş günü içinde, kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde vermelidir. Kanal kotunu ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi düzenliyorsa yönetmelikte bu süre üç iş günü olarak yazılıdır (PAİY md. 55/4–5). Süre aşılırsa gerekçenin başvuru sahibine yazıyla bildirilmesi zorunludur.
İmar durumunda yazanlar nasıl okunur?
| Belgedeki bilgi | Size ne söyler? | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Plan kararı (kullanım) | Konut, ticaret, karma kullanım, sanayi ya da kamu kullanımı | Parselin bir kısmı yol, park veya okul alanına düşüyorsa o kısımda yapı yapılamaz |
| Yapı nizamı ve kat | Ayrık, bitişik ya da blok düzen; birçok planda A-4 gibi bir gösterim ayrık nizam ve dört katı anlatır | Kısaltmaların anlamı plan lejantında ve plan notlarında açıklanır |
| TAKS | Binanın zemine oturabileceği en büyük alanın parsel alanına oranı | Bahçe mesafeleri bu alanı ayrıca daraltabilir |
| KAKS (emsal) | Emsale esas toplam inşaat alanının parsel alanına oranı | Yönetmelikte sayılan bazı alanlar emsale girmez; bu yüzden brüt alan daha büyük çıkar |
| Hmax veya kat adedi | Bina yüksekliği ya da kat sayısı sınırı | Kotun alınacağı noktayla birlikte okunmalı; eğimli arazide sonucu değiştirir |
| Bahçe (çekme) mesafeleri | Ön, yan ve arka parsel sınırına yaklaşma sınırı | Plan aksini söylemiyorsa ön 5 m, yan ve arka 3 m; dörtten fazla katlı binada her ilave kat için yan ve arka mesafe 0,50 m artar (PAİY md. 23) |
| Terk ve DOP | Yola terk ya da düzenleme ortaklık payı kesintisi | Emsal hesabında tapudaki değil, düzenleme sonrası net parsel alanı kullanılır |
| Plan notları ve kısıtlar | Otopark, sığınak, kot ve cephe kuralları; sit, kıyı, havaalanı, enerji hattı gibi sınırlamalar | Ek kurum görüşü gerekip gerekmediği buradan anlaşılır |
Örnek: belgeden yapılaşma hakkını çıkarmak
Cephesi 20 m, derinliği 40 m olan 800 m² bir parsel düşünün; imar durumunda A-4, TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 yazıyor. Taban alanı en fazla 800 × 0,30 = 240 m², emsale esas toplam alan 800 × 1,20 = 960 m² olur; 960 ÷ 240 = 4 kat, belgedeki kat adediyle uyumludur. Bahçe mesafeleri düşüldüğünde (ön 5 m, arka 3 m, iki yan 3'er m) yapılaşabilir alan (20 − 6) × (40 − 8) = 448 m² kalır; bu değer 240 m²'den büyük olduğu için sınırı TAKS belirler.
Aynı hesabı kendi değerlerinizle emsal ve TAKS hesaplama aracında deneyebilir, emsal dışı alanlarla oluşacak brüt alanı brüt ve net alan hesabıyla görebilirsiniz.
Belge ne kadar süre geçerlidir?
Yönetmeliğe göre plan ya da mevzuat değişmedikçe onaylı imar durum belgesi geçerliliğini korur (PAİY md. 55/15). Yine de eski tarihli bir belgeyle arsa almak risklidir: askıya çıkmış bir plan değişikliği, yeni bir plan notu ya da yargı kararıyla iptal edilmiş bir plan eski belgede görünmez. Satın alma veya sözleşme imzası öncesinde güncel belgeyi alın ve parseli etkileyen askıda bir plan değişikliği olup olmadığını belediyeye ayrıca sorun.
En sık yapılan hatalar
- Tapudaki alanla emsal hesaplamak; terk ve DOP sonrasında net alan küçülebilir (18. madde uygulaması).
- Plan notlarını okumadan yalnızca TAKS ve KAKS'a bakmak.
- Komşu parselin belgesini kendi parseliniz için geçerli saymak.
- Eğimli arazide kotun alınacağı noktayı ve bodrum katların kat adedine nasıl sayılacağını gözden kaçırmak.
İmar tablosu netleştikten sonra arsanın diğer risklerini arsa alım kontrol listesiyle gözden geçirin.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 23 bahçe mesafeleri, md. 55 imar durum belgesi, kot tutanakları ve süreler, md. 56 Bakanlık yetkisi
- 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 arazi ve arsa düzenlemesi, md. 20–22 yapı ve ruhsat esasları
- 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu md. 97 belediye ücret tarifeleri
Sık sorulan sorular
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre imar durum belgesi, jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümü ve yol kotu tutanağı en geç iki iş gününde, kanal kotu tutanağı en geç beş iş gününde verilmelidir. Uygulamada belediyenin iş yüküne göre küçük farklar görülebilir.
Ruhsata esas belge için başvuruyu malik ya da vekili yapar. Satın alma öncesinde bilgi amaçlı imar durumu verilip verilmediği belediyeden belediyeye değişir; ada ve parsel numarasıyla başvuru kabul eden belediyeler de vardır.
Genellikle hayır. İmar sorgulama ekranları ön bilgi verir; ruhsat, kat karşılığı sözleşmesi ve arsa alımı gibi kararlarda idarenin onaylı imar durum belgesini esas alın.
Plan değişikliğiyle değişebilir; değişiklikler askı ilanıyla duyurulur ve itiraz süresi tanınır. Ruhsat almış yapılarda yönetmelik, ilk ruhsat tarihindeki plan hükümlerinin belirli koşullarla korunmasını öngörür.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.