Su basman vizesi, mevzuattaki adıyla temel üstü vizesi; temel ve bodrum tamamlanıp zemin kat döşeme seviyesine gelindiğinde yapılan kontroldür. Binanın parsele projedeki koordinat ve kotlarla oturduğu, bahçe mesafelerine uyulduğu ve temelin projeye uygun yapıldığı doğrulanır. Kanal kotu tutanağı bu aşamada istenir; yapı denetimin ilgili hakedişi de bu kontrole bağlıdır.
Su basman seviyesi nedir?
Su basman (subasman) kotu, zemin katın taban döşemesinin üst kotudur. İmar planında aksine bir hüküm yoksa bu kot ±0,00'ın altına düşemez ve +1,20 m'nin üzerine çıkamaz (PAİY md. 4). Bina bu seviyeye geldiğinde parsel üzerindeki yeri ve başlangıç yüksekliği artık kesinleşmiştir. Yerleşimde, kotta ya da bahçe mesafelerinde bir hata varsa, düzeltmenin en ucuz olduğu son an da burasıdır; vizenin önemi buradan gelir.
Mevzuatta bu kontrol “temel üstü vizesi” (PAİY md. 55/7) ve denetimin aşamaları arasında “temel vizesi” (md. 68/15) olarak geçer; sahada ise çoğunlukla su basman vizesi denir.
Vizede neler kontrol edilir?
| Kontrol | Neye göre? | Sık görülen sorun |
|---|---|---|
| Binanın parsele yerleşimi | Yapı aplikasyon projesindeki köşe koordinatları ve röper noktaları | Aksların kayması, korunmayan röper noktaları |
| Bina ölçüleri ve bahçe mesafeleri | Onaylı mimari proje, imar durumu | Çekme mesafesine taşan temel ya da çıkma |
| Su basman kotu | Yol kotu tutanağı veya kot kesit belgesi | Yüksek kalan kot; sonradan bina yüksekliği sınırını aşma riski |
| Temel ve bodrum perdeleri | Statik proje; kalıp, donatı ve beton döküm tutanakları; beton deney sonuçları | Eksik tutanak, gelmemiş laboratuvar sonuçları |
| Su yalıtımı ve drenaj | Proje ve teknik şartname | Toprakla örtülmeden önce fotoğraf ve tutanakla belgelenmemiş yalıtım |
| Kanalizasyon bağlantısı | Kanal kotu tutanağı ve bağlantı projesi | Tutanağın hiç alınmamış olması |
Kanal kotu tutanağı ruhsat aşamasında alınmamış olabilir; ancak bu aşamada idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantı projesinin ona göre hazırlanması zorunludur, aksi hâlde inşaatın devamına izin verilmez (PAİY md. 55/7). Uygulamada belediyeler yerleşim ve kot kontrolü için bir harita mühendisinin ölçümünü de ister; belgenin adı ve biçimi idareden idareye değişir.
Vize süreci nasıl işler?
- İmalatın tamamlanması. Şantiye şefi temel ve su basman seviyesine kadarki imalatı bitirir; kalıp, donatı ve beton döküm tutanakları denetçilerle birlikte imzalanır (donatı kontrolü).
- Ölçüm. Harita mühendisi binanın köşe noktalarını ve kotlarını ölçer; sonuç aplikasyon projesiyle karşılaştırılır.
- Başvuru. Yapı denetim kuruluşu (yapı denetim kapsamı dışındaki yapılarda fenni mesul), seviye tespiti ve hakediş için idareye başvurur; kanal kotu tutanağı bu dosyaya eklenir.
- Yerinde inceleme. İdarenin teknik personeli yapıyı ruhsat ve eklerine göre yerinde inceler, belgeleri kontrol eder.
- Sonuç. Uygunsa vize ve hakediş onaylanır. Eksik varsa giderilene kadar onay verilmez; ruhsata aykırılık tespit edilirse İmar Kanununun 32. maddesindeki durdurma süreci başlar.
Vize sonraki aşamaları nasıl etkiler?
Yapı denetim hizmet bedeli, inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlı hakedişlerle ödenir ve su basman bu seviyelerin ilklerindendir. Örneğin bir belediyenin yayımladığı uygulamada seviyeler şöyle tanımlanıyor: ruhsat sonrası %10, temel üstü ve su basman vizesiyle %20, betonarmenin bitimiyle %60, duvarlar, cephe, yalıtım ve çatı tamamlanınca %80, tesisat ve ince işler bitince %95, iş bitirme ve iskanla %100. Seviyelerin tanımı ve istenen belgeler idareye göre küçük farklar gösterebilir.
Vize, şantiye dışındaki takvimleri de etkiler. Bazı kat karşılığı sözleşmelerinde arsa paylarının bir bölümünün müteahhide devri su basman seviyesine bağlanır (kat karşılığında teminat ve aşamalı devir); vizenin gecikmesi bu devri ve dolayısıyla satış ve finansman planını da geciktirir.
Vizeye hazırlık kontrol listesi
- Aplikasyon tutanağı dosyada, röper noktaları sahada korunmuş.
- Temel ve bodrum imalatına ait kalıp, donatı ve beton döküm tutanakları imzalı; beton deney sonuçları gelmiş (beton numunesi).
- Su yalıtımı ve drenaj, toprakla örtülmeden önce fotoğraflanmış ve tutanağa bağlanmış (su yalıtımı).
- Kot ölçümü yapılmış; su basman kotu projeyle ve yol kotu tutanağıyla uyumlu.
- Kanal kotu tutanağı alınmış, kanalizasyon bağlantı projesi buna göre hazırlanmış.
- Şantiye defteri güncel; ruhsat ve ekleri şantiyede (şantiye defteri).
Yapı denetim ziyaretlerini ve vize evrakını aşama aşama izlemek için Şantiye Plus'ın Denetim ve Uyumluluk modülünde her ziyaretin sonucu ve belgeleri kayda geçer.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 03.07.2017 / 30113) md. 4 subasman kotu, md. 55/7 kanal kotu tutanağı ve temel üstü vizesi, md. 65/7 vize belgeleri, md. 68/15 denetimin aşamaları
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 2 denetim görevleri
- Ümraniye Belediyesi faaliyet raporu: yapı denetim hakediş seviyeleri örnek belediye uygulaması
Sık sorulan sorular
Uygulamada aynı kontrolü anlatır. Yönetmelik ‘temel üstü vizesi’ ifadesini kullanır; sahada, zemin kat döşeme seviyesine atıfla ‘su basman vizesi’ denir.
Yapı denetimine tabi yapılarda kontrol yapı denetim kuruluşunun sorumluluğundadır; belediye seviye tespiti ve hakediş onayı için yerinde inceleme yapar. Yapı denetim kapsamı dışındaki yapılarda bu görevi fenni mesuller üstlenir.
Hakediş onayı verilmez; kanal kotu tutanağı eksikse inşaatın devamına da izin verilmez. Yerleşim ya da kot hatası sonradan ortaya çıkarsa düzeltme çok daha pahalı olur ve ruhsata aykırılık işlemi başlayabilir.
İmar planında aksine hüküm yoksa zemin kat taban döşemesinin üst kotu ±0,00'ın altına düşemez ve +1,20 metrenin üzerine çıkamaz. ±0,00 kotu, binanın kot aldığı noktaya göre yol kotu tutanağı esas alınarak belirlenir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.