Projeden daire satışında yapılan sözleşme taşınmaz satış vaadidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; satış ofisinde imzalanan adi yazılı sözleşme mülkiyet devri için geçersizdir. Alıcı tüketiciyse ön ödemeli konut kuralları da uygulanır. Aşağıdaki örnek iskelet bağımsız bölüm, bedel ve ödeme planı, teslim, tapu devri, cayma, ayıp ve uyuşmazlık maddelerini gösterir; metni bir avukata kontrol ettirin.
Daire satışında hangi sözleşme, hangi şekilde yapılır?
Bir dairenin mülkiyeti ancak tapu siciline tescille geçer. Taşınmaz satışı resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; inşaatı süren bir daireyi ileride devretme sözü veren taşınmaz satış vaadi de resmî şekle tabidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237, Türk Medeni Kanunu md. 706). Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır ve taraflardan birinin istemiyle noter aracılığıyla tapuya şerh verilebilir (1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60, 89).
| Durum | Yapılacak sözleşme | Nerede |
|---|---|---|
| Daire bitmiş, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş, devir hemen yapılacak | Taşınmaz satış sözleşmesi | Tapu müdürlüğü; 2023'ten beri noterde de yapılabiliyor (Noterlik Kanunu md. 61/A) |
| Daire projede ya da inşaatta, devir ileride yapılacak | Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi | Noter (düzenleme şeklinde) |
| Alıcı tüketici ve bedel teslimden önce peşin ya da taksitle ödeniyor | Ön ödemeli konut satış sözleşmesi | Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde; ek tüketici kuralları uygulanır |
Satış ofisinde imzalanan adi yazılı satış ya da rezervasyon sözleşmesi, mülkiyeti devretme borcu doğurmaz; uygulamada çoğu zaman ancak ödenen paranın geri istenmesine dayanak olur. Ön ödemeli konut satışında ise satıcı, şekle uyulmamasını sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez (6502 sayılı Kanun md. 41). Bu yüzden aşağıdaki iskeleti notere götürülecek satış vaadi metninin taslağı olarak düşünün. Bu metin örnektir; kendi projenize göre uyarlayıp imzadan önce bir avukata kontrol ettirin. Sözleşmede nelere dikkat edileceğinin genel anlatımı için daire satış sözleşmesi sayfasına bakın.
Taraflar ve bağımsız bölüm maddeleri
Madde 1 – Taraflar. Satıcı: [unvan, vergi no, adres, müteahhit yetki belgesi no]. Alıcı: [ad soyad, T.C. kimlik no, adres, e-posta]. Taraflar bildirdikleri adresleri tebligat adresi kabul eder.
Madde 2 – Satışa konu bölüm. [İl, ilçe] [ada] ada [parsel] parsel üzerinde [tarih ve sayı] yapı ruhsatıyla yapılmakta olan [proje adı] projesinin [blok] blok, [kat]. kat, [no] numaralı, [oda sayısı] tipindeki bağımsız bölümü; brüt [ ] m², net [ ] m², arsa payı [ ], eklentisi [depo / otopark no]. Bölümün yeri ve planı Ek-1'de, kullanılacak malzeme ve donanım Ek-2 teknik şartnamede gösterilmiştir.
Dikkat: alanı brüt ve net olarak ayrı yazın, balkon ve ortak alan payının nereye dahil olduğunu belirtin. Taşınmaz, sözleşmede yazılı yüzölçümünü karşılamıyorsa satıcı, aksi kararlaştırılmadıkça eksik için tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK md. 244). Tüketici satışlarında reklam ve ilanlarda söylenen özellikleri taşımayan konut ayıplı sayılır (6502 md. 8); teknik şartnameyi broşürle uyumlu tutun.
Bedel ve ödeme planı maddeleri
Madde 3 – Bedel. Satış bedeli KDV dahil [tutar] TL'dir. Bedelin [tutar] TL'si sözleşmenin imzasında, kalan [tutar] TL'si Ek-3 ödeme planındaki tarih ve tutarlarla [banka hesabına] ödenir. Satıcı her ödeme için belge verir.
Madde 4 – Ödemede gecikme. Alıcı bir taksidi vadesinde ödemezse Satıcı [15] gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur; geciken tutara [oran] gecikme faizi işler. Art arda [ ] taksidin ödenmemesi hâlinde Satıcı sözleşmeden dönebilir; bu durumda yapılan ödemeler kanunda ve sözleşmede öngörülen kesintiler dışında iade edilir.
Dikkat: bedelin KDV dahil mi hariç mi olduğunu ve hangi oranın uygulandığını yazın (konut teslimlerinde KDV). Ön ödemeli konut satışında satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden hiçbir ad altında ödeme ya da borç altına sokan belge isteyemez (6502 md. 41); noterdeki imzadan önce kapora almak bu kurala aykırı düşer.
Teslim, gecikme ve tapu devri maddeleri
Madde 5 – Teslim. Satıcı bölümü, yapı kullanma izni alınmış ve Ek-2'ye uygun olarak en geç [tarih] tarihinde teslim eder. Teslim, taraflarca imzalanan teslim tutanağıyla yapılır; tutanakta belirlenen eksikler [ ] gün içinde giderilir.
Madde 6 – Gecikme tazminatı. Satıcı teslimi geciktirirse, geciken her ay için Alıcı'ya [tutar] TL ya da bölümün emsal aylık kira bedeli kadar tazminat öder. Resmî kurumların işlemlerinden kaynaklandığı belgelenen gecikmeler en çok [ ] ay süreye eklenir.
Madde 7 – Tapu devri. Bedelin tamamı ödendiğinde Satıcı bölümün tapusunu [kat irtifaklı / kat mülkiyetli] olarak Alıcı adına devreder. Tapu harcı [taraflarca kanuni payları oranında / … tarafından], döner sermaye ve diğer giderler [ ] tarafından ödenir.
Dikkat: ön ödemeli konutta teslim süresi sözleşmede yazılı olmalıdır ve sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez; kat irtifakının tüketici adına tescil edilip zilyetliğin devredilmesiyle de teslim yapılmış sayılır (6502 md. 44). Teslim günü için daire teslim tutanağı şablonunu kullanabilirsiniz.
Tüketiciye satışta cayma, dönme ve teminat kuralları
Alıcı tüketiciyse ve bedel teslimden önce ödeniyorsa sözleşme ön ödemeli konut satışıdır. Sözleşmenin şu yasal kurallarla uyumlu olması gerekir:
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı | Ruhsat alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz | 6502 md. 40 |
| Ön bilgilendirme | Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilir | 6502 md. 40 |
| Şekil | Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır | 6502 md. 41 |
| Teminat | Bakanlıkça belirlenen büyüklüğü aşan projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası ya da belirlenen diğer teminat | 6502 md. 42 |
| Cayma | Tüketici on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayabilir | 6502 md. 43 |
| Teslim süresi | Sözleşmede yazılı süre; en çok kırk sekiz ay | 6502 md. 44 |
| Sözleşmeden dönme | Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme; satıcı vergi ve harç masraflarını ve geçen süreye göre bedelin %2 ile %8'i arasında tazminat isteyebilir | 6502 md. 45 |
Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye konulan ve onun aleyhine dengesizlik yaratan haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür (6502 md. 5); bu hakları kısıtlayan maddelere güvenmeyin. Ayrıntı için ön ödemeli konut satışında müteahhidin yükümlülükleri sayfasına bakın.
Ayıp, değişiklik ve uyuşmazlık maddeleri
Madde 8 – Ayıp sorumluluğu. Satıcı, bölümün ve ortak alanların sözleşmeye, projeye ve Ek-2 teknik şartnameye aykırılıklarından kanuni süreler boyunca sorumludur. Alıcı fark ettiği ayıbı Satıcı'ya yazıyla bildirir; Satıcı onarımı [ ] iş günü içinde yapar.
Madde 9 – Proje değişikliği. Satıcı, Alıcı'nın yazılı onayı olmadan bölümün alanını, yerini, cephesini ve Ek-2'deki malzemeyi değiştiremez; zorunlu değişikliklerde eşdeğer ya da daha üst kalitede malzeme kullanır.
Madde 10 – Ortak giderler. Aidat ve ortak giderler bölümün teslim tarihinden itibaren Alıcı'ya aittir.
Madde 11 – Uyuşmazlık ve ekler. Uyuşmazlıklarda [yer] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir [Alıcı tüketiciyse kanunun görev ve yetki kuralları saklıdır]. Ekler: Ek-1 kat ve bölüm planı, Ek-2 teknik şartname, Ek-3 ödeme planı, Ek-4 ön bilgilendirme formu ve yapı ruhsatının örneği.
Dikkat: alıcı tüketiciyse konutlarda ayıplı maldan sorumluluk süresi teslimden itibaren beş yıldır; ayıp ağır kusur ya da hileyle gizlenmişse bu süre uygulanmaz (6502 md. 12). Tüketici ücretsiz onarım isterse satıcı konutlarda bunu en geç altmış iş günü içinde yerine getirmelidir (md. 11). Tüketici işlemlerinden doğan davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir; belirli bir değerin altındaki uyuşmazlıklar tüketici hakem heyetine götürülür, mahkemeye gitmeden önce de kural olarak arabulucuya başvurmak gerekir (md. 73, 73/A). Satıcının sorumlulukları için ayıplı konut ve garanti sayfasına bakın.
İmzadan önce kontrol listesi
- Yapı ruhsatı alınmış mı, ruhsata esas proje satılan bölümle aynı mı?
- Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh var mı; varsa nasıl kaldırılacağı yazılı mı?
- Arsa kat karşılığıysa satılan bölüm sözleşmeye göre yükleniciye mi düşüyor?
- Ön bilgilendirme formu en az bir gün önce verildi ve alındığı belgelendi mi?
- Satış vaadinin tapuya şerhi istendi mi?
- Ödeme planı, teslim tarihi ve gecikme tazminatı rakamla yazıldı mı?
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237 taşınmaz satışı ve satış vaadinde resmî şekil · md. 244 yüzölçümü eksikliği ve yapının ayıbında zamanaşımı
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706 resmî şekil · md. 1009 satış vaadinin tapuya şerhi
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60 satış vaadi ve şerh · md. 61/A noterde taşınmaz satışı · md. 89 düzenleme şekli
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 5 haksız şart · md. 8–12 ayıplı mal · md. 40–46 ön ödemeli konut satışı · md. 73, 73/A
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik RG 27.11.2014 / 29188 — ön bilgilendirme formu ve sözleşmenin içeriği
Sık sorulan sorular
Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekle bağlı olduğundan adi yazılı sözleşme mülkiyetin devri için geçersizdir. Ön ödemeli konut satışında ise satıcı bu geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri süremez.
Şerh verilen satış vaadi, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Böylece aynı dairenin başkasına satılması ya da sonradan konan haciz gibi risklere karşı alıcının hakkı korunur.
Evet. Sözleşmeden sonraki on dört gün içinde gerekçesiz cayabilir; yirmi dört aya kadar da sözleşmeden dönebilir, bu durumda satıcı kanunda yazılı oranlarla sınırlı bir tazminat isteyebilir.
Notere taslak olarak götürebilirsiniz; nihai metni noter düzenler. Metni kendi projenize göre uyarlayıp imzadan önce bir avukata kontrol ettirin.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.