Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı sözleşmesi neden noterde yapılır?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsadan belirli payları yükleniciye devretmeyi; yüklenici de binayı yapıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme bir yanıyla eser sözleşmesi, bir yanıyla taşınmaz satış vaadidir. Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237; Türk Medeni Kanunu md. 706). Tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ve satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır (1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60, 89). Bu nedenle kat karşılığı sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde imzalanır; imzaların yalnızca onaylanması yeterli değildir.

Adi yazılı bir kat karşılığı sözleşmesi şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılabilir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda geçersizliğin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması sayabilmektedir; ancak bu bir istisnadır, sözleşmenizi ona güvenerek kurmayın. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK md. 1009).

Aşağıdaki iskelet, notere götüreceğiniz taslağı hazırlamanız için örnektir; nihai metni noter düzenler. Bu metin örnektir; kendi işinize göre uyarlayıp imzadan önce bir avukata kontrol ettirin. Maddelerin neden önemli olduğunu anlatan rehber: kat karşılığı sözleşmesi nasıl hazırlanır.

Taraflar, arsa ve konu maddeleri

Madde 1 – Taraflar. [İl, ilçe, mahalle] [ada] ada [parsel] parsel sayılı taşınmazın malikleri [ad soyad, T.C. kimlik no, hisse oranı] (birlikte “Arsa Sahipleri”) ile [unvan, vergi no, müteahhit yetki belgesi no] (“Yüklenici”) aşağıdaki şartlarda anlaşmıştır.

Madde 2 – Konu. Yüklenici, taşınmaz üzerinde imar mevzuatına ve onaylı projelere uygun olarak [kat adedi] katlı, [sayı] bağımsız bölümlü bir bina yapmayı; Arsa Sahipleri de bunun karşılığında arsanın [pay oranı] payını, bu sözleşmedeki aşamalara göre Yüklenici'ye ya da onun göstereceği kişilere devretmeyi üstlenir.

Madde 3 – Arsanın durumu. Arsa Sahipleri; taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ve şerh bulunmadığını [bulunanlar: …], mevcut yapının [tarih] tarihinde boş olarak teslim edileceğini ve kiracıların tahliyesinin kendilerine ait olduğunu beyan eder.

Dikkat: tapudaki bütün malikler sözleşmeye taraf olmalıdır; bir paydaşın imzası eksik kalırsa ruhsat ve tapu işlemleri tıkanır. Riskli yapı kapsamındaki dönüşümlerde karar çoğunluğu ve süreç farklı kurallara bağlıdır (6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu). Yüklenicinin yetki belgesini ve önceki işlerini imzadan önce kontrol edin.

Paylaşım, proje ve süre maddeleri

Madde 4 – Paylaşım. Bina tamamlandığında bağımsız bölümlerin [ ] adedi Arsa Sahipleri'ne, [ ] adedi Yüklenici'ye ait olur. Hangi bölümün kime düşeceği blok, kat, cephe, brüt ve net alanlarıyla Ek-1 paylaşım tablosunda gösterilmiştir. Proje değişikliği nedeniyle alanlar değişirse paylaşım oranı korunur; ortaya çıkan fark [m² birim değeri] üzerinden parayla denkleştirilir.

Madde 5 – Proje ve ruhsat. Mimari, statik ve tesisat projelerini Yüklenici kendi giderine hazırlatır ve Arsa Sahipleri'nin onayına sunar. Arsa Sahipleri, ruhsat ve abonelik işlemleri için gerekli vekâletnameyi imza tarihinden itibaren [15] gün içinde verir. Yüklenici yapı ruhsatını [ ] ay içinde almakla yükümlüdür.

Madde 6 – Süre. Yüklenici, yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren [ ] ay içinde binayı Ek-2 teknik şartnameye uygun olarak bitirir ve yapı kullanma izni alınmış hâlde Arsa Sahipleri'ne düşen bölümleri teslim eder. Yüklenici'nin kusuruna dayanmayan resmî işlem gecikmeleri ile mücbir sebepler, belgelenmek şartıyla süreye eklenir.

Dikkat: paylaşımı yalnız yüzdeyle yazmak, daireler belli olduğunda anlaşmazlık doğurur; bölüm bölüm paylaşım tablosu ekleyin (arsa sahibi ile müteahhit arasında daire paylaşımı). Teknik şartnamede doğrama, seramik, kapı, mutfak ve tesisat malzemelerini marka ya da eşdeğer kaliteyle tek tek tanımlayın. Sürenin başlangıcını ruhsat tarihi gibi belirli bir olaya bağlayın.

Tapu devri ve teminat maddeleri

Madde 7 – Kademeli tapu devri. Yüklenici'ye düşecek arsa payları şu aşamalarda devredilir: su basman (temel üstü) seviyesinin yapı denetim kuruluşunca onaylanmasından sonra %[ ]'i, kaba inşaatın bitiminde %[ ]'i, yapı kullanma izninin alınması ve Arsa Sahipleri'ne düşen bölümlerin teslimiyle kalan %[ ]'i. Devirler kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölüm olarak yapılır.

Madde 8 – Teminat. Yüklenici, imza tarihinde Arsa Sahipleri'ne [tutar] TL tutarında kesin ve süresiz banka teminat mektubu verir. Teminat her tapu devri aşamasında [oran] oranında azaltılır ve teslim tamamlandığında iade edilir.

Madde 9 – Satış ve hak devri. Yüklenici, kendisine düşecek bölümleri inşaat sürerken üçüncü kişilere satabilir ya da bu sözleşmeden doğan haklarını devredebilir; bu işlemler Arsa Sahipleri'ne karşı olan yükümlülüklerini kaldırmaz ve devir Arsa Sahipleri'ne yazıyla bildirilir.

Dikkat: arsa sahibinin en güçlü güvencesi, payların işin ilerlemesiyle orantılı devredilmesidir; bütün payları işin başında devretmek, yüklenici işi bıraktığında geri dönüşü çok zorlaştırır. Alacağın devri yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK md. 184). Teminat türleri ve kademeli devrin ayrıntıları için kat karşılığında teminat, gecikme cezası ve fesih sayfasına bakın.

Gecikme, kira yardımı ve gider maddeleri

Madde 10 – Gecikme tazminatı. Yüklenici teslim süresini aşarsa, geciken her ay için Arsa Sahipleri'ne düşen her bağımsız bölüm başına [tutar] TL ya da bölümün emsal aylık kira bedeli kadar tazminat öder.

Madde 11 – Kira yardımı. Mevcut yapının boşaltıldığı tarihten teslim tarihine kadar Yüklenici, her Arsa Sahibi'ne aylık [tutar] TL kira yardımı öder.

Madde 12 – Giderler. Yıkım, proje, ruhsat ve yapı kullanma izni harçları, yapı denetim hizmet bedeli, abonelik ve bağlantı bedelleri [Yüklenici'ye] aittir. Tapu devirlerindeki harç ve döner sermaye bedelleri [taraflarca kanuni payları oranında / Yüklenici tarafından] ödenir.

Dikkat: gecikme tazminatını tutar ya da açık bir ölçüyle yazın; ölçü belirsiz kalırsa bilirkişi hesabı gerekir. Geciken teslimi alırken teslim tutanağına tazminat hakkınızı saklı tuttuğunuzu yazın: belirlenen zamanda ifa edilmeyen borç için kararlaştırılan cezayı, ifayı çekincesiz kabul eden alacaklı kural olarak isteyemez (TBK md. 179). Kat karşılığında KDV ve diğer vergi sonuçları için mali müşavirinize danışın.

Fesih, ayıp ve uyuşmazlık maddeleri

Madde 13 – Fesih. Yüklenici yapı ruhsatını süresinde almazsa, işe başlamazsa ya da işi [ ] aydan uzun süre durdurursa Arsa Sahipleri noter aracılığıyla [30] gün süre vererek ihtar eder; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Fesih hâlinde Yüklenici'ye devredilmiş paylar ile yapılmış işin değeri bilirkişi incelemesiyle tespit edilerek taraflar arasında tasfiye edilir.

Madde 14 – Ayıp sorumluluğu. Yüklenici, teslim edilen bölümlerdeki ve ortak alanlardaki ayıplardan kanuni süreler boyunca sorumludur; teslimde görülen eksikler teslim tutanağına yazılır ve [60] gün içinde giderilir.

Madde 15 – Ölüm hâli. Arsa Sahipleri'nden birinin ölümü sözleşmeyi sona erdirmez; mirasçılar sözleşmeyle bağlıdır.

Madde 16 – Uyuşmazlık ve ekler. Uyuşmazlıklarda [yer] mahkemeleri yetkilidir. Ekler: Ek-1 paylaşım tablosu, Ek-2 teknik şartname, Ek-3 iş programı, Ek-4 imar durumu ve tapu kaydı.

Dikkat: yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi süresinde bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK md. 473). Feshin sonuçları, işin ne kadarının yapıldığına göre değişebilir; uygulamada işin büyük kısmı tamamlanmışsa feshin ileriye etkili sayıldığı görülür, bu nedenle fesih öncesinde mutlaka hukuki destek alın. Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle dava süresi teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (md. 478).

Notere gitmeden önce kontrol listesi

• Güncel tapu kaydı ve imar durumu alındı mı; bütün malikler noterde hazır olabiliyor mu, gelemeyen için vekâletname var mı?
• Ek-1 paylaşım tablosu ve Ek-2 teknik şartname taraflarca paraflandı mı?
• Kademeli devir aşamaları, teminat tutarı ve gecikme tazminatı rakamla yazıldı mı?
• Sözleşmenin tapuya şerhi istenecek mi?
• Paylaşım oranı arsanın ve inşaatın değerine göre makul mü? Ön hesap için kat karşılığı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.